所有的訴訟都是圍繞執行工作，為了在民事訴訟被告、被執行人未來(lái)不履行生效法律文書(shū)，甚至需要在訴訟前采取財產(chǎn)保全措施查封、扣押、凍結被告財產(chǎn)。但執行案件中往往被執行人已經(jīng)沒(méi)有有價(jià)值的財產(chǎn)可供執行，比如足額銀行存款、理財產(chǎn)品、有價(jià)證券、車(chē)輛（需要申請人提供位置扣留移送法院）、有產(chǎn)權證的不動(dòng)產(chǎn)、對外投資等。很多被執行人，特別是非城鎮戶(hù)口，只有農村集體經(jīng)濟組織分配的宅基地自建房，城市城中村集體所有土地或劃撥土地建設的無(wú)證小產(chǎn)權房，甚至是未取得擬建工程規劃許可證（原址、選址建房意見(jiàn)書(shū)），在規劃區以外建設，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關(guān)法律法規的規定動(dòng)工建造的房屋及設施，統稱(chēng)違建。

遇到小產(chǎn)權房、違建是否不能執行，還是如何執行呢？

近期，筆者辦理的一個(gè)執行案件，作為被執行人的開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷鏈，開(kāi)發(fā)的商業(yè)綜合體項目被迫停工，公司早已人去樓空，成為了爛尾項目。從申請人2013年起訴并申請訴前財產(chǎn)保全，2014年申請強制執行至今的近10年中，因買(mǎi)房人、承租人聚眾上訪(fǎng)，地方政府也成立了專(zhuān)門(mén)的工作組登記債權，但始終沒(méi)有出臺可行的解決方案，查封的土地和房產(chǎn)遲遲無(wú)法拍賣(mài)。雖然行政機關(guān)沒(méi)有處置權，依法不得干預司法，但實(shí)務(wù)中各級人民政府對群體事件出于維護社會(huì )穩定考慮而不得不出手干預。

筆者認為小產(chǎn)權房、違建依法可以執行。雖然被執行人名下的房屋目前沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權登記，但依據《最高人民法院關(guān)于轉發(fā)住房和城鄉建設部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據協(xié)助執行文書(shū)辦理產(chǎn)權登記有關(guān)問(wèn)題的函》的通知》（法〔2012〕151號）第二項“對不具備初始登記條件的房屋，原則上進(jìn)行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買(mǎi)受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。后續的產(chǎn)權登記事項由買(mǎi)受人或承受人自行負責”的規定，依法可以處置。

在（2016）最高法執監161號《中建海峽建設發(fā)展有限公司（原中國建筑第七工程局第三建筑公司）與福建金龍地產(chǎn)有限公司建設工程施工合同糾紛執行裁定書(shū)》執行案件中，被執行人金龍公司坐落于福州市的世界金龍大廈第32、33層建筑物未依法取得規劃、用地、建設審批，至執行完畢也未對加蓋的32、33層建筑到政府相關(guān)部門(mén)取得補辦相關(guān)規劃手續、補交土地價(jià)款、補辦消防等相應審批手續，無(wú)法辦理房屋所有權證和相應的國有土地使用權證。南平中院依法查封后，多次與福州市政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調處置未果。后南平中院依申請作出（2015）南執恢字第9-1號執行裁定，被執行人將世界金龍大廈第32、33層，按現狀作價(jià)26475034元交付給申請執行人，抵償所欠債務(wù)本息27609050.6元。對世界金龍大廈違建等歷史遺留問(wèn)題，由申請執行人穩妥處理。被執行人對此提出執行異議。南平中院經(jīng)審查，作出（2015）南執異字第4-6號執行裁定，駁回了被執行人的異議請求。被執行人不服，向福建高院申請復議被駁回后向最高人民法院申訴，最高法院認為南平中院（2015）南執恢字第9-1號執行裁定只對違法建筑占有的事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行了變更，未涉及建筑物所有權的歸屬，不存在將違法建筑通過(guò)協(xié)助執行行為合法化的情形，不影響行政機關(guān)今后對違法建筑作出處理決定，依法駁回被執行人的申訴。

房屋或土地只有一個(gè)證，俗稱(chēng)大證，上面還有其他產(chǎn)權人如何拍賣(mài)呢，如開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項目動(dòng)工時(shí)只有一個(gè)土地使用權證，在該土地上面建了很多幢房屋，又如一塊土地只有一個(gè)證，但其中一部分出售給了他人尚未辦證。此時(shí)可以分割不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第二十五條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權轉讓?zhuān)瑧斠勒找幎ㄞk理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準，并依照規定辦理過(guò)戶(hù)登記。

筆者查詢(xún)到一個(gè)典型的使用“巧勁”分割土地拍賣(mài)化解執行難的案例。

2017年8月3日，浙江省德清縣某小額貸款公司與廖某、胡某因貸款合同糾紛，將廖某、胡某等人起訴至了德清縣人民法院，德清法院經(jīng)審理后于2017年8月7日判決廖某、胡某立即歸還貸款。判決生效之后，廖某和胡某并沒(méi)有按時(shí)履行法律確定的義務(wù)，2017年9月15日，德清縣某小額貸款公司向德清法院申請強制執行。 

德清法院執行局許法官接手案件之后，立即啟動(dòng)了“財產(chǎn)協(xié)查”機制，發(fā)現廖某和胡某有一塊位于德清縣開(kāi)發(fā)區的地塊及房產(chǎn)可供執行。依照法律程序，許法官傳喚了廖某和胡某，兩人也表示會(huì )配合法院的執行工作，接下來(lái)許法官就開(kāi)始了對該財產(chǎn)的評估拍賣(mài)程序。 

但評估程序剛啟動(dòng)，案外人蔣某找到許法官說(shuō)這地塊不能賣(mài)，原因是該地塊中有一部分是他所有的。原來(lái)廖某在購買(mǎi)這塊地之前，原先的所有人已經(jīng)將該地塊的部分賣(mài)給了案外人蔣某，蔣某還在上面建造了簡(jiǎn)易的廠(chǎng)房，而由于原先的所有人因欠債去向不明，造成土地無(wú)法分割，蔣某就一直沒(méi)有辦理土地證。而廖某在買(mǎi)下該地塊之后，直接將整塊土地過(guò)戶(hù)到了自己名下，而對蔣某的情況他也是清楚的。 

現在蔣某一聽(tīng)法院要司法處置該地塊，立即就來(lái)法院提交了證據，包括和原先所有人的合同，以及支付憑證，以此來(lái)證明他有該地塊的部分所有權，許法官再一次來(lái)到了待處置的地塊上，進(jìn)行詳細了解。 

面對這個(gè)嚴重的瑕疵問(wèn)題，許法官知道該地塊評估拍賣(mài)程序只能暫緩了，如果不顧這個(gè)問(wèn)題繼續強制執行，勢必會(huì )讓多方利益受損。況且這樣一塊“不干凈”的土地，也不會(huì )有人敢來(lái)“吃螃蟹”，還是那句老話(huà)“有錢(qián)不買(mǎi)懊惱財”，一味地執意拍賣(mài)的話(huà)，到時(shí)候將面臨更大的問(wèn)題。 

在德清法院執行局工作了二十余年的許法官，有著(zhù)豐富的辦案經(jīng)驗，深知執行工作不光是要維護當事人的合法權益，在執行中也需要考慮社會(huì )效果，廖某的這塊地如果處理不好，極易引起次生事件。 

經(jīng)過(guò)一番考慮之后，許法官將本案的雙方當事人傳喚到執行局，將地塊上的情況告知雙方當事人，并且說(shuō)出自己解決思路，就是將案外人蔣某所有的這一部分從土地證上剝離出去，至于辦證的手續由許法官牽頭和相關(guān)部門(mén)協(xié)調解決。 

這一解決方案，對于當事人來(lái)說(shuō)是有些冒險的，原本廖某所有的地塊有七畝左右，如果再劃去兩畝的話(huà)就只剩下了五畝，畢竟土地面積小了就意味著(zhù)價(jià)值也小了，而廖某的欠債則在1200萬(wàn)元左右，按照廖某的估算，原先七畝左右的土地都無(wú)法清償他的債務(wù)，現在變成了五畝不是更加無(wú)法清償他的債務(wù)了？但許法官經(jīng)過(guò)前期的調查心里已然有數，只要把這個(gè)瑕疵問(wèn)題處理好，那這塊地的價(jià)值肯定能夠解決廖某的一系列債務(wù)，后面的事情發(fā)展也證實(shí)了許法官的判斷。在做完了雙方當事人的工作后，許法官又聯(lián)系了相關(guān)部門(mén)，在政府部門(mén)的支持下對廖某的土地重新進(jìn)行了勘測，案外人蔣某所有的部分從紅線(xiàn)圖上剝離了出去，至此，廖某土地上一個(gè)大問(wèn)題解決了。 

解決了這個(gè)問(wèn)題之后，評估拍賣(mài)程序得以繼續進(jìn)行，評估公司給出的評估價(jià)格為954萬(wàn)，德清法院于2018年6月15日將該地塊拍賣(mài)信息放在了德清法院的司法拍賣(mài)頁(yè)面上。很快，許法官這邊接到了很多咨詢(xún)的電話(huà)，不出所料咨詢(xún)最多的就是案外人蔣某所持有部分的土地如何解決的問(wèn)題，許法官耐心地向他們解釋相關(guān)情況，在得到?jīng)]有后顧之憂(yōu)的答復之后，意向競買(mǎi)人都放心了。 

2018年7月16日，該地塊的拍賣(mài)正式開(kāi)始，起拍價(jià)從850萬(wàn)元一路飆升到了1612萬(wàn)元，溢價(jià)率達到了89.6%，這一價(jià)格遠遠超出了事先所有人的預料，對于被執行人廖某來(lái)說(shuō)這是一個(gè)無(wú)法想象的“天價(jià)”，他目前在德清法院已被申請執行的所有債務(wù)都可以清償，而且還多出了部分東山再起的資金。 

執行工作是人民法院工作的重要組成部分，是公平正義最后一道防線(xiàn)的最后一個(gè)環(huán)節，責任重大，對于申請執行人和法官來(lái)說(shuō)執行工作必須全力以赴，但有時(shí)候執行中也需要使用“巧勁”，法院這種主動(dòng)讓執行財產(chǎn)“瘦身”的做法，就屬于執行中的“巧勁”，這樣不光清償了被執行人的所有債務(wù)，還替案外人蔣某解決了土地證的問(wèn)題，可謂是一舉兩得，收到了良好的執行及社會(huì )效果。

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