作者：王彬

來(lái)源：負險不彬（ID：fuxianbubin）

資產(chǎn)評估屬于價(jià)值判斷的范疇，而價(jià)值判斷是交易過(guò)程中無(wú)法回避的根本問(wèn)題，作為使用專(zhuān)業(yè)理論和方法對資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行定量的估計和判斷的方法，在任何經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都無(wú)法回避，具體到資產(chǎn)評估的內容上，根據《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二條規定，“資產(chǎn)評估是指評估機構及其評估專(zhuān)業(yè)人員根據委托對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為?！蹦壳啊秶H評估準則》（IVS）、美國《專(zhuān)業(yè)評估執業(yè)統一標準》（USPAP）以及英國皇家特許測量師學(xué)會(huì )評估準則（RICS紅皮書(shū)）對資產(chǎn)評估的規定主要都是從資產(chǎn)評估報告的要素和內容進(jìn)行規范，有鑒于此，對于資產(chǎn)評估的流程、方法和使用詳解也是以資產(chǎn)評估報告為藍本進(jìn)行分析。 

一、資產(chǎn)評估前準備工作

（一）評估資產(chǎn)的界定

資產(chǎn)評估的對象是資產(chǎn)，資產(chǎn)系特定權利主體所擁有和控制的，能夠給特定權利主體所帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。由此決定了資產(chǎn)具有如下三個(gè)特征：一是資產(chǎn)是能夠為特定主體帶來(lái)經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，而資產(chǎn)的價(jià)值取決于其能夠帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟利益的能力；二是資產(chǎn)必須是特定主體所擁有和控制。對于資產(chǎn)的擁有或控制主要體現在對資產(chǎn)產(chǎn)權的界定和保護上，資產(chǎn)的產(chǎn)權是與資產(chǎn)所有權相關(guān)的權利束，是基于所有權派生的一系列權利，通常包括對資產(chǎn)的占有權、使用權、收益權和處分權，這種權利束一方面表現為某項資產(chǎn)的完整產(chǎn)權，另一方面又具有可分解性，可以從中分離設定出不同類(lèi)型的權利，相對于完整產(chǎn)權，被分離設定了部分權利的有限產(chǎn)權的權利人，行使資產(chǎn)權利就會(huì )受到分設權利時(shí)所承諾義務(wù)的限制。因此資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)不應以所有權為界定依據，只要企業(yè)有控制權且能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟利益，均可以納入評估的資產(chǎn)范圍。此外，對資產(chǎn)所有權或控制權的確立使特定主體對資產(chǎn)的相關(guān)權利具有了排他性，其他主體要取得相關(guān)權利就要付出相應的代價(jià)；三是資產(chǎn)的價(jià)值應當能夠以貨幣計量，能夠給特定主體帶來(lái)可量化的效用或利益的資產(chǎn)才是資產(chǎn)評估中所涉及的資產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)評估要素的確定 

（三）調查手段和方法的確定

1、調查的手段

2、調查方式的選擇 

一是逐項調查，即對納入評估范圍的所有資產(chǎn)及負債進(jìn)行逐項核實(shí)，并進(jìn)行相應的勘査和法律權屬資料核實(shí)。逐項調查主要適用于評估范圍內資產(chǎn)數量少、單項資產(chǎn)的價(jià)值量大，比如不動(dòng)產(chǎn)評估項目；或者資產(chǎn)存在管理不善等風(fēng)險，產(chǎn)權持有人或被評估單位提供的相關(guān)資料無(wú)法反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，并且從其他途徑也無(wú)法獲取充分、恰當的評估證據，比如停產(chǎn)多年的企業(yè)資產(chǎn)評估項目、企業(yè)破產(chǎn)清算項目等。

二是抽樣調查，即按一定程序從研究對象的全體（總體）中抽取一部分單位（樣本）進(jìn)行調查或觀(guān)察獲取數據，并以此對總體的一定目標量作出推斷。主要是針對無(wú)法或不宜對評估范圍內所有資產(chǎn)、負債等有關(guān)內容進(jìn)行逐項清查的項目，具體的抽樣調查方法較為多元，主要包括簡(jiǎn)單隨機抽樣、分層抽樣、系統抽樣、整群抽樣、不等概率抽樣、多階段抽樣、重點(diǎn)項目抽樣等。其中，適用最多的是重點(diǎn)項目抽樣，即對納入評估范圍內的資產(chǎn)及負債，遵循重要性原則，對于價(jià)值量大的、關(guān)鍵或重要的資產(chǎn)進(jìn)行調查。在進(jìn)行抽樣調查時(shí)，要考慮到抽樣風(fēng)險，并確保由抽樣調査形成的調查結論合理、能夠基本反映資產(chǎn)的實(shí)際狀況，抽樣誤差要適度。在進(jìn)行抽樣調査時(shí)，其樣本選擇的理由要形成評估底稿。

二、資產(chǎn)評估流程

（一）資產(chǎn)評估目的的確定

資產(chǎn)評估特定目的貫穿了資產(chǎn)評估的全過(guò)程，會(huì )影響著(zhù)對評估對象的界定、價(jià)值類(lèi)型的選擇、評估方法的選擇等多方面內容。是進(jìn)行資產(chǎn)評估之前必須要明確的重要事項。資產(chǎn)評估的結論必須要以資產(chǎn)評估目的為導向。結合具體的業(yè)務(wù)安排，目前我致殘評估業(yè)務(wù)涉及的評估目的主要包括但不限于轉讓定價(jià)，抵/質(zhì)押，公司的設立、改制、增資等，財務(wù)報告、稅收評估、司法訴訟評估及其他等。

（二）資產(chǎn)評估計劃的擬定和調整

資產(chǎn)評估計劃為資產(chǎn)評估開(kāi)展工作思路和實(shí)施方案。涵蓋評估開(kāi)展主要過(guò)程、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等主要內容。

在評估正式開(kāi)展前，應在了解資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項的基礎上，結合資產(chǎn)評估目的以及相關(guān)管理部門(mén)對資產(chǎn)評估開(kāi)展過(guò)程中的管理規定；評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、評估項目的規模和復雜程度；評估對象及其法律、經(jīng)濟、技術(shù)、物理等因素；評估項目所涉及資產(chǎn)的結構、類(lèi)別、數量及分布狀況；委托人及相關(guān)當事人的配合程度；相關(guān)資料收集狀況；委托人、評估對象產(chǎn)權持有人（或被評估單位）過(guò)去委托資產(chǎn)評估的情況、誠信狀況及其提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性；資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力、經(jīng)驗及人員配備情況；與其他中介機構的合作、配合情況等主要因素，編制資產(chǎn)評估計劃。

確定具體評估步驟時(shí)，應明確如下要素：一是評估項目的背景和相關(guān)條件，包括評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類(lèi)型、評估基準日、評估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，參與本項目評估的其他中介機構；二是本次評估所采取的評估方法；三是應明確資產(chǎn)清查工作的重點(diǎn)及具體要求，如現場(chǎng)調查目標、現場(chǎng)調查工作總體時(shí)間安排、現場(chǎng)調查的主要內容、現場(chǎng)調查的協(xié)調方式等內容；應明確與參與本項目的審計、律師等其他中介機構的對接安排及注意事項等。

在評估工作推進(jìn)過(guò)程中，由于前期資料搜集不齊全、現場(chǎng)調查受到限制或委托人提供資料不真實(shí)，工作推進(jìn)后發(fā)現需要進(jìn)一步補充資料和增加現場(chǎng)工作時(shí)間，從而造成未能按計劃完成進(jìn)度?；蛘咴跇I(yè)務(wù)推進(jìn)過(guò)程中發(fā)現未預料到的資產(chǎn)類(lèi)型或者業(yè)務(wù)形態(tài)，導致原計劃的評估技術(shù)思路無(wú)法滿(mǎn)足需要，又或者由于委托人經(jīng)濟行為涉及的評估對象、評估范圍、評估基準日發(fā)生變化而導致的評估計劃不能如期推進(jìn)的。應盡快與相關(guān)當事人進(jìn)行溝通，根據已確定的方案進(jìn)行調整、對部分評估工作作出重新安排、對評估技術(shù)方案進(jìn)行修正。調整計劃要兼顧評估效率和工作質(zhì)量的原則，充分利用已有的工作成果，將評估計劃調整導致的成本降低到最低水平。

（三）評估現場(chǎng)調查

現場(chǎng)調查主要是通過(guò)走訪(fǎng)，以便對影響資產(chǎn)價(jià)值的物理、技術(shù)、法律、經(jīng)濟等因素進(jìn)行客觀(guān)、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價(jià)值提供合理依據。因此，現場(chǎng)調查主要是了解評估對象的現狀（核實(shí)評估對象的存在性和完整性、了解評估對象的現實(shí)狀況）、關(guān)注評估對象的法律權屬。

1、了解評估對象的現狀

一方面，要核實(shí)評估對象的存在性和完整性。其中，在評估對象的存在性上，主要判斷評估對象是否真實(shí)存在：實(shí)物資產(chǎn)主要是通過(guò)實(shí)地査看、核查合同、盤(pán)點(diǎn)、函證等方式核實(shí)其存在性；無(wú)形資產(chǎn)上主要是通過(guò)核査權屬文件、申請登記材料、技術(shù)文件、第三方證明文件等核實(shí)其存在性；應收賬款、股權或其他經(jīng)濟權益主要是通過(guò)核查會(huì )計記錄、公司章程、權益證明、股權轉讓協(xié)議及函證等方式核實(shí)其存在性。評估對象的完整性要求上，主要是關(guān)注評估對象符合相關(guān)經(jīng)濟行為對資產(chǎn)范圍的要求，能夠有效實(shí)現其預定功能。因此既要關(guān)注資產(chǎn)物理意義上的完整性，也要關(guān)注資產(chǎn)功能上的完整性。另一方面，要了解評估對象的現實(shí)狀況。對于評估對象現實(shí)情況的了解，既要與資產(chǎn)價(jià)值的影響因素相關(guān)，支持資產(chǎn)價(jià)值的評定和估算，也要能夠系統、全面、充分的反映資產(chǎn)價(jià)值的影響因素的實(shí)際情況。不同類(lèi)型的評估對象其關(guān)注重點(diǎn)也各有不同：針對整體企業(yè)，主要關(guān)注企業(yè)的歷史沿革、主要股東及其持股比例、主要的產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)管理結構；企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理狀況；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計劃、發(fā)展規劃；影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀(guān)、區域經(jīng)濟因素；企業(yè)所在行業(yè)現狀與發(fā)展前景等內容。針對房屋建筑物，主要關(guān)注取得方式、建筑物結構、建成時(shí)間、地址、用途、建筑面積、長(cháng)度、寬度、層高、層數等。針對機器設備，主要關(guān)注設備名稱(chēng)、生產(chǎn)廠(chǎng)家、規格型號、安裝地點(diǎn)、規定使用年限、購置日期、啟用日期、已經(jīng)使用年限、設備使用狀況、設備維修情況等。針對存貨，通常應了解名稱(chēng)及規格型號、計量單位、存放地點(diǎn)、數量、單價(jià)等。針對應收賬款等債權債務(wù)，則需了解債權債務(wù)人名稱(chēng)、業(yè)務(wù)內容、發(fā)生日期、履約及回收情況等。

如果資產(chǎn)由于本身本身的特征、存放地點(diǎn)、法律限制等導致評估專(zhuān)業(yè)人員無(wú)法采用常規的調查技術(shù)手段對資產(chǎn)的數量、品質(zhì)等進(jìn)行實(shí)地勘查，又或者委托人或者其他相關(guān)當事人不提供資產(chǎn)明細資料、產(chǎn)權持有人或者被評估單位不配合進(jìn)行現場(chǎng)調查工作等導致的現場(chǎng)調查受限時(shí)，如果所受限制并未對評估結果的合理性或評估目的所對應的而經(jīng)濟行為構成重大影響，或者能夠采取必要措施彌補不能實(shí)施調查程序的缺失，則可以持續推進(jìn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，但需要在工作底稿中予以說(shuō)明，分析其對評估結論的影響程度，并在資產(chǎn)評估報告中以恰當的方式說(shuō)明受限情況，所采取的替代程序的合理性以及其對評估結論合理性的影響。如果無(wú)法采用替代措施對評估對象進(jìn)行勘查核實(shí)，或即使履行替代程序，也無(wú)法消除其對評估結論產(chǎn)生重大影響的事實(shí)。則必須終止執行評估業(yè)務(wù)。

2、多維度了解評估對象信息

公開(kāi)資料方面，首先應從公開(kāi)市場(chǎng)上獨立獲取相應資料，市場(chǎng)信息資料應包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公開(kāi)披露的資料、各類(lèi)資產(chǎn)交易所公布的交易信息、各類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)交易信息等。直接獲得的市場(chǎng)信息往往存在信息不完備的特征，即可能未充分反映交易內容和條件，在收集市場(chǎng)信息時(shí)，應當盡可能全面，并進(jìn)行必要的分析調整。

當事人資料方面，要從產(chǎn)權持有人及相關(guān)當事人處取得如下材料：一是與資產(chǎn)狀況相關(guān)的資料，如資產(chǎn)權屬證明、反映資產(chǎn)現狀的資料等，該部分材料主要通過(guò)現場(chǎng)調查程序取得。二是用于對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定估算的資料，如評估對象和評估范圍涉及的資產(chǎn)評估明細資料、資產(chǎn)最可能的持續使用方式、企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、收益預測等。對于上述資料，應要求相關(guān)當事人對其提供的評估資料以簽字、蓋章及法律允許的其他方式等進(jìn)行確認。

監管及權威證明材料方面，應通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)和調研的方式獲取如下材料：一是宏觀(guān)經(jīng)濟信息、產(chǎn)業(yè)統計數據（如庫存、生產(chǎn)情況、需求情況）等。查看各級政府部門(mén)的資料獲取企業(yè)相關(guān)的信息，如各級工商行政管理部門(mén)都保存有注冊公司的基本登記信息；二是從證券交易機構可以查詢(xún)上市公司資料，利用這些信息可了解資產(chǎn)所有者的狀況；了解其競爭對手狀況及其所處行業(yè)的情況；對于未上市公司，可從上市公司中挑選可比對象作為參照物，進(jìn)行類(lèi)比分析，了解相關(guān)狀況；三是從信息服務(wù)商或數據提供商中獲取上市公司或交易案例的相關(guān)信息，以便準確邊界的使用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行分析；四是媒體信息，媒體的信息不僅包含原始信息，并且通常有一些分析信息，有助于評估專(zhuān)業(yè)人員加深對所需信息的理解，并能節約分析時(shí)間；五是行業(yè)協(xié)會(huì )或管理機構及其出版物，便于抓取有關(guān)產(chǎn)業(yè)結構與發(fā)展情況、市場(chǎng)競爭情況等信息，還能咨詢(xún)到有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)；六是學(xué)術(shù)出版物。

法律權屬資料方面，在現場(chǎng)調查時(shí)間，應取得評估對象的權屬證明，對于取得的權屬證明進(jìn)行核查驗證，包括但不限于采用與原件核對，向有關(guān)登記管理機構查閱登記記錄等方式。針對不同的評估對象，權屬證明文件各有不同：如針對不動(dòng)產(chǎn)、專(zhuān)利權、商標權、著(zhù)作權、礦業(yè)權、車(chē)輛等實(shí)行產(chǎn)權登記制度的資產(chǎn)，權屬證明為相應的產(chǎn)權登記文件，比如房地產(chǎn)權證、房屋所有權證、土地使用權證、專(zhuān)利權證、著(zhù)作權登記證書(shū)、采礦許可證、勘探許可證、車(chē)輛行駛證等；針對機器設備和存貨等，權屬證明主要包括購置合同、購置發(fā)票、付款證明、出庫入庫記錄等；針對企業(yè)價(jià)值評估涉及的股東全部權益和股東部分權益，權屬證明主要包括權屬證明主要包括公司章程、工商登記材料、股東登記名冊、出資證明、出資協(xié)議等；涉及國有資產(chǎn)的，還包括國有資產(chǎn)產(chǎn)權登記證。

對于超出資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力范疇的核査驗證事項以及法律法規規定、客觀(guān)條件限制無(wú)法實(shí)施核查和驗證的事項，應當采取以下應對措施：一是對于超出資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力范疇的核查驗證事項，委托或要求委托人委托其他專(zhuān)業(yè)機構出具意見(jiàn)；二是對于因法律法規規定、客觀(guān)條件限制無(wú)法實(shí)施核查和驗證的事項，應在工作底稿中予以說(shuō)明，分析其對評估結果影響程度。如果無(wú)法核査驗證的資料是評估結論的重要依據，該資料的不確定性將較大程度影響評估結論的合理性，則應在評估結論中予以揭示。

（四）分析資料選用合理方法

首先，由于收集的資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進(jìn)行鑒別和剔除；其次，要對所收集的評估資料信息、數據的合理性、相關(guān)性進(jìn)行分析，以提高評估資料的可靠性。在此基礎上，要恰當的選擇評估方法（資產(chǎn)評估方法包括收益法、市場(chǎng)法和成本法三種基本方法及其衍生方法，每種基本方法下還有具體的評估方法，在評估過(guò)程中應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況恰當選擇評估方法。選擇評估方法的過(guò)程中應當注意如下重要事項：一是評估方法的選擇要與評估目的、評估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評估對象的具體情況，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型相適應；二是評估方法的選擇受到各種評估方法運用所需要的數據資料以及主要經(jīng)濟技術(shù)參數能夠收集的制約，每種評估方法的運用所涉及的經(jīng)濟技術(shù)參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估試點(diǎn)以及一個(gè)相對較短的時(shí)間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會(huì )遇到困難，當然也就會(huì )限制該評估方法的選擇和運用，在這種情況下，資產(chǎn)評估應考慮替代原理，選擇信息資料充分的評估方法進(jìn)行評估。三是資產(chǎn)評估過(guò)程中所選擇和運用的某一方法，應當充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿(mǎn)足該種評估方法的條件要求和程序要求；四是在一些情況下，可以采取排除、否定其他評估方法的做法，作為決定采取某一種評估方法的理由。首先需簡(jiǎn)單說(shuō)明總體思路及主要評估方法和適用原因；其次要按照評估對象和所涉及的資產(chǎn)（負債）類(lèi)型逐項說(shuō)明所選用的具體評估方法，采用成本法的，應介紹估算公式，并對所涉及資產(chǎn)的重置價(jià)值及成新率的確定方法做出說(shuō)明；采用市場(chǎng)法的，應介紹參照物（交易案例）的選擇原則、比較分析和調整因素等；采用收益法的，應介紹采用收益法的技術(shù)思路，主要測算方法、模型或計算公司，嗎，明確預測收益的類(lèi)型，以及預測方法與過(guò)程，折現率的選擇和確定等情況。采用多種評估方法時(shí)，不僅要確保滿(mǎn)足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的價(jià)值結論進(jìn)行比較，分析可能存在的問(wèn)題并做出相應的調整，確定最終評估結果的準確性。

（五）評估技術(shù)說(shuō)明

評估技術(shù)說(shuō)明應考慮不同經(jīng)濟行為和不同評估方法的特點(diǎn)介紹評定估算的思路及過(guò)程。

采用成本法評估單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價(jià)值，應當根據評估項目的具體情況以及資產(chǎn)負債類(lèi)型編寫(xiě)評估技術(shù)說(shuō)明。各項資產(chǎn)負債評估技術(shù)說(shuō)明應當包含資產(chǎn)負債的內容和金額、核實(shí)方法、評估值確定的方法和結果等基本內容。

采用收益法或市場(chǎng)法評估企業(yè)價(jià)值，評估技術(shù)說(shuō)明通常包括影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀(guān)、區域經(jīng)濟因素；所在行業(yè)現狀和發(fā)展前景；企業(yè)的業(yè)務(wù)情況；企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調整情況；評估方法運用過(guò)程。

采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估，應當根據行業(yè)特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和所確定的預期收益口徑以及評估的其他具體情況等編寫(xiě)評估技術(shù)說(shuō)明。企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調整情況以及評估方法運用四是過(guò)程說(shuō)明通常包括如下內容：一是收益法的應用前提及選擇理由和依據；二是收益預測的假設條件；三是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)和財務(wù)分析；四是收益模型選擇理由及基本參數說(shuō)明；五是收益期限及明確預測期的說(shuō)明；六是收益預測的說(shuō)明；七是折現率的確定說(shuō)明；八是預測期后價(jià)值確定說(shuō)明；九是其他資產(chǎn)和負債評估說(shuō)明；十是評估價(jià)值。

采用市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值的評估，應當根據行業(yè)特點(diǎn)，被評估企業(yè)實(shí)際情況以及上市公司比較法或交易案例比較法的特點(diǎn)編寫(xiě)評估技術(shù)說(shuō)明。企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)分析和調整情況以及評估方法運用四是過(guò)程說(shuō)明通常包括如下內容：一是具體方法、應用前提及選擇理由；二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)和財務(wù)分析；三是分析選取確定可比企業(yè)或交易案例的說(shuō)明；四是價(jià)值比率的而選擇及因素修正說(shuō)明；五是評估對象價(jià)值比率的測算說(shuō)明；五是評估價(jià)值。

（六）出具評估報告或形成評估結論

出具評估報告或評估結論應注意審慎性和合理性，具體而言，只有確保評估程序履行情況；評估資料完整性、客觀(guān)性、適時(shí)性；評估方法、評估技術(shù)思路合理性；評估目的、價(jià)值類(lèi)型、評估假設、評估參數以及評估結論在性質(zhì)和邏輯上一致性；對計算公式及計算過(guò)程正確性；對技術(shù)參數選取合理性；計算表格之間鏈接關(guān)系正確性；采用多種方法進(jìn)行評估時(shí)，需審查對各種評估方法所依據的假設、前提、數據、參數可比性；最終評估結論合理性；評估報告合規性的前提下，評估報告或評估結論才有科學(xué)性。

根據《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》中相關(guān)規定，資產(chǎn)評估應以文字或數字的形式表述評估結論，并明確評估結論的使用有效期。評估結論通常是確定的數值，也可以是區間值或其他形式的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

（七）評估結論的外部審核

企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門(mén)、金融企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門(mén)和文化企業(yè)國有資產(chǎn)管理部門(mén)等管理的國有資產(chǎn)評估項目，要在形成評估報告或評估結論后，按照國家有關(guān)規定組織專(zhuān)家對其進(jìn)行外部審核。根據現行的國有資產(chǎn)評估管理規定，對國有資產(chǎn)評估項目實(shí)行“核準備案”的管理制度，國有資產(chǎn)評估項目的核準備案通常實(shí)行專(zhuān)家評審制度，由國有資產(chǎn)管理部門(mén)組織專(zhuān)家對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行評審。審核主要包括以下內容：一是資產(chǎn)評估所涉及的經(jīng)濟行為批準情況；二是評估基準日的選擇是否適當，評估基準日的選擇是否符合有關(guān)評估準則的規定要求；三是資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟行為批準文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致；四是評估方法運用的合理性和評估依據的適當性；五是企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權屬證明文件、財務(wù)會(huì )計資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性做出承諾；六是評估程序是否符合相關(guān)評估準則的規定；七是評估結論或評估報告是否符合相關(guān)準則的規定和要求。評估資產(chǎn)需要對外部審核意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)回復，并根據需要對評估結論或評估報告的相關(guān)內容進(jìn)行補充或修改。

三、資產(chǎn)評估基本法——市場(chǎng)法

市場(chǎng)法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法。市場(chǎng)法是根據替代原理，采用比較或類(lèi)比的思路及方法估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)方法。采用市場(chǎng)法應有活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，并且市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。其中，可比主要體現在功能、市場(chǎng)條件和成交時(shí)間三個(gè)方面，其中，功能上的可行要體現在用途、性能的相同和近似上，市場(chǎng)條件的可比主要體現在市場(chǎng)供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件的相似上，成交時(shí)間的可比主要體現在與評估基準日相近，或時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響可調整。

（一）市場(chǎng)法的執行步驟與可比因素

1、市場(chǎng)法適用的執行步驟

一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場(chǎng)條件和成交條件等。另外，與被評估資產(chǎn)相同或相類(lèi)似的參照物越多，越能充分體現和反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，但考慮到參照物的成交價(jià)不僅僅是自身功能的市場(chǎng)表現，還會(huì )受到買(mǎi)賣(mài)雙方交易地位、交易動(dòng)機、交易時(shí)限等方面的影響。為避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價(jià)及評估值的影響，運用市場(chǎng)法進(jìn)行估值時(shí)參照案例數目要保證在3個(gè)以上，以盡可能地反映真實(shí)成交價(jià)。

二是要在被評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實(shí)例作為與被評估資產(chǎn)對比分析、評估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規模和市場(chǎng)條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側重。如影響房地產(chǎn)價(jià)值的是地理位置、環(huán)境狀況等因素；技術(shù)水平則在機器設備評估中起主導作用；收入狀況、盈利水平、企業(yè)規模等因素在企業(yè)價(jià)值評估中相對更突出。所以運用市場(chǎng)法時(shí)應根據不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)和影響價(jià)值的主要因素，選擇對資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對比指標，形成綜合反映參照物要被評估資產(chǎn)價(jià)值之間對照關(guān)系的比照參數體系，從多方面形成對比，使影響價(jià)值的主要因素得以全面反映。

三是要明確指標對比和量化的差異。在參照物及被評估資產(chǎn)之間進(jìn)行參數指標的比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。對比主要體現在交易價(jià)格的真實(shí)性、正常交易情形、參照物與被評估資產(chǎn)可替代性的差異等方面。

四是分析確定已經(jīng)量化的對比指標之間的差異。市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評定、估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的基礎，對所選定的對比參數體系中的各差異因素進(jìn)行比較分析，通過(guò)多形式的量化途徑，形成對價(jià)值的調整結果。在實(shí)際操作中，需將已經(jīng)量化的參照物與被評估資產(chǎn)之間的對比指標差異進(jìn)行調增或調減，就得到以每個(gè)參照物價(jià)格為基礎的被評估資產(chǎn)的初步評估結果。

五是綜合分析確定評估結果。如果選擇多個(gè)參照物，將會(huì )形成多個(gè)初步評估結果。最終的評估值的形成，主要取決于對參照物的把握和對被評估資產(chǎn)的認識，如果參照物與被評估資產(chǎn)可比性都很好，評估過(guò)程中沒(méi)有明顯的遺漏或疏忽，可以采用算術(shù)平均法或加權平均法等方法將初步結果轉換為最終評估結果。

2、市場(chǎng)法可比因素的設置

運用市場(chǎng)法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要包括資產(chǎn)的功能（資產(chǎn)的功能結合社會(huì )需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來(lái)考慮，亦即在社會(huì )需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好其價(jià)值越高，反之亦然；正常情況下，市場(chǎng)化可比因素的設置，一般包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量（具體包括但不限于資產(chǎn)的外觀(guān)、結構、役齡和規格型號等）；市場(chǎng)條件（主要關(guān)注參照物成交時(shí)與評估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情形。市場(chǎng)條件包含宏觀(guān)的經(jīng)濟政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟狀況、產(chǎn)品的競爭情況和供求狀況等）；交易條件（主要關(guān)注交易批量、交易動(dòng)機、交易時(shí)間、交易批量等），上述因素不同，則交易對象的價(jià)格就可能會(huì )不同。

運用市場(chǎng)法評估一家企業(yè)的價(jià)值時(shí)，應同時(shí)考慮行業(yè)標準、財務(wù)標準和其他重要交易條款等，其中，行業(yè)標準的比照是因為同意行業(yè)的企業(yè)具有一定的可比性，確認被評估企業(yè)所屬行業(yè)時(shí)，可參考國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)、證監會(huì )的上市公司行業(yè)分類(lèi)、國際通用的標準行業(yè)代碼等。在依照行業(yè)標準時(shí)，應盡量選取與被評估企業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結構、利潤結構、經(jīng)營(yíng)模式等方面相似的參照物。在財務(wù)標準的選擇上，需要通過(guò)必要的分析從業(yè)務(wù)類(lèi)型及構成、市場(chǎng)、管理等方面進(jìn)行比較，以此體現被評估企業(yè)和可比案例之間的風(fēng)險和成長(cháng)差異。在其他重要交易條款的設定上，應考慮股權評估交易的背景、交易日期、交易價(jià)格、收購股權的比重、影響交易價(jià)格的其他重要交易條款等。

（二）市場(chǎng)法常用的具體評估方法

市場(chǎng)法主要分為直接比較法和間接比較法：

其中間接比較法則是利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場(chǎng)標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準。分別將被評估資產(chǎn)和參照物整體或分項對比打分從而得到被評估資產(chǎn)和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及被評估資產(chǎn)的分值與參照物的分值的比值（系數）求得被評估資產(chǎn)價(jià)值的一類(lèi)評估方法。該方法只要求參照物與被評估資產(chǎn)在大的方面基本相同或相似，通過(guò)被評估資產(chǎn)和參照物與國家、行業(yè)和市場(chǎng)的對比分析，掌握參照物與被評估資產(chǎn)之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎上調整估算被評估資產(chǎn)的價(jià)值?？紤]到間接比較法需要利用國家、行業(yè)或市場(chǎng)標準，應用起來(lái)存在較多局限，在資產(chǎn)評估實(shí)踐中應用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格，以被評估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的特征修正系數或特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎上進(jìn)行修正從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法，如果只有一個(gè)可比因素不一致，則其基本計算公式為：

如果是有多個(gè)可比因素不一致，則其基本計算公式為：

被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格*修正系數1*修正系數2……*修正系數n

被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n

當參照物與被評估資產(chǎn)的差異僅僅體現在某一基本特征上的時(shí)候，直接比較法會(huì )演變成為先行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數法、成新率價(jià)格調整法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法、價(jià)值比率法等。

1、現行市價(jià)法

當被評估資產(chǎn)本身具有現行市場(chǎng)價(jià)格或與被評估資產(chǎn)基本相同的參照物具有現行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用被評估資產(chǎn)或參照物在評估基準日的現行市場(chǎng)價(jià)格作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值?，F行市價(jià)法是以成交價(jià)格為標準的，有的資產(chǎn)在市場(chǎng)交易過(guò)程中，報價(jià)或目錄價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間會(huì )因交易對象、交易批量等原因存在差異，在運用現行市價(jià)法時(shí)要注意被評估資產(chǎn)或參照物在評估基準日的現行市場(chǎng)價(jià)格要與被評估資產(chǎn)的價(jià)值內涵相同。

2、市價(jià)折扣法

以參照物成交價(jià)格為基礎，考慮到被評估資產(chǎn)在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限或銷(xiāo)售數量等方面的差異，按照專(zhuān)業(yè)標準或有關(guān)部門(mén)的規定，設定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率） 

這一公式假設被評估對象享受的價(jià)格折扣比參照物大，而實(shí)際評估工作中并不一定如此。 

此方法一般只適用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。評估某擬快速變現資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的參照物正常變現價(jià)為10萬(wàn)元，經(jīng)資產(chǎn)評估綜合分析，認為快速變現的折扣率應為50%。因此，確定該擬快速變現資產(chǎn)的評估價(jià)值＝10×（1－50%）＝5萬(wàn)元

3、功能價(jià)值類(lèi)比法 

功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎，考慮參照物與被評估資產(chǎn)之間的功能差異進(jìn)行調整來(lái)估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法，根據資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線(xiàn)性關(guān)系和指數關(guān)系兩種類(lèi)型。

當資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線(xiàn)性關(guān)系時(shí)，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法，其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力） 

如被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，由此確定被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值＝10×90÷120＝7.5萬(wàn)元 

當資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數關(guān)系時(shí)，通常被稱(chēng)作規模經(jīng)濟效益指數法，其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X 

其中X為功能價(jià)值指數。

如被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數為0.7，由此確定被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（萬(wàn)元） 

4、價(jià)格指數法 

價(jià)格指數法又稱(chēng)物價(jià)指數法，是基于參照物的成交時(shí)間與被評估資產(chǎn)的評估基準日之間的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變動(dòng)對資產(chǎn)價(jià)值的影響，以參照物成交價(jià)格為基礎，利用物價(jià)變動(dòng)指數（價(jià)格指數）調整參照物成交價(jià)從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計算公式為：

資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數） 

如：與被評估資產(chǎn)完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的正常成交價(jià)格為10萬(wàn)元，半年期間該資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則被評估中資產(chǎn)的評估價(jià)值=10*（1+5%）=10.5萬(wàn)元。 

結合市場(chǎng)參數的不同，基本式“資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數）”可以演變?yōu)閮煞N方式： 

一種變形是：資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+評估基準日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數）/（1+參照物交易日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數）

在具體運用上，如被評估房地產(chǎn)于2020年6月30日進(jìn)行評估，該類(lèi)房地產(chǎn)2016年上半年各月月末的價(jià)格同2019年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2020年3月底的正常成交價(jià)格為3800元/平方米，則被評估房產(chǎn)于2020年6月30日的價(jià)值 = 3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932元/平方米。 

另一種變形是：資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物資產(chǎn)交易價(jià)格 * 參照物交易期日至評估基準日各期（1+環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數）的乘積。 

在具體運用上，已知某參照物資產(chǎn)在2020年1月初的正常交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化情形如下：2020年1～5月的環(huán)比價(jià)格指數分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。被評估資產(chǎn)于2020年5月初的評估價(jià)值 = 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1萬(wàn)元。 

根據基期的不同可區分為定基價(jià)格指數和環(huán)比價(jià)格指數。 

（1）定基指數及其運用 

定基指數是基期固定的增長(cháng)率，因此：

定基價(jià)格變動(dòng)指數＝（當年實(shí)際物價(jià)—基年物價(jià)）/基年物價(jià) 

定基價(jià)格指數＝當年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià)

定基價(jià)格指數＝1＋定基價(jià)格變動(dòng)指數 

如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數或定基價(jià)格變動(dòng)指數，價(jià)格指數法的數學(xué)式可以概括為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*評估基準日資產(chǎn)定基價(jià)格指數/參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數 

（2）環(huán)比指數及其運用

環(huán)比指數是基期不固定的（僅同上期比）的增長(cháng)率，所以： 

環(huán)比價(jià)格指數（%）＝當年定基價(jià)格指數/上年定基價(jià)格指數

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數　　

如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數，價(jià)格指數法的數學(xué)表達式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價(jià)格指數乘積

整體而言，價(jià)格指數法一般運用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情形，且時(shí)間差異不能過(guò)長(cháng)。 

5、成新率價(jià)格調整法 

成新率價(jià)格調整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎，考慮參照物與被評估資產(chǎn)新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調整估算出被評估資產(chǎn)的價(jià)值，其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值= 參照物成交價(jià)格*被評估資產(chǎn)成新率/參照物成新率 

資產(chǎn)成新率= 資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）*100% 

成新率價(jià)格調整法只運用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有成新程度差異的情形。 

6、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 

市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎，考慮參照物與被評估資產(chǎn)在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對比分析和量化差異，調整估算出被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值 = 參照物售價(jià) + 功能差異值 + 時(shí)間差異值 + …… + 交易情況差異值 

資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià) * 功能差異修正系數 * 時(shí)間差異修正系數 

7、價(jià)值比率法

價(jià)值比率法是利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟參數或經(jīng)濟指標相比較形成的價(jià)值比率作為乘數或倍數，乘以被評估資產(chǎn)的同一經(jīng)濟參數或經(jīng)濟指標，從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種具體評估方法。價(jià)值比率法中的價(jià)值比率種類(lèi)眾多，包括了盈利類(lèi)指標的價(jià)值比率，如息稅前收益價(jià)值比率，稅后現金流量?jì)r(jià)值比率和每股收益價(jià)值比率（市盈率）等；收入類(lèi)指標的價(jià)值比率，如銷(xiāo)售收入價(jià)值比率（市銷(xiāo)率）；資產(chǎn)類(lèi)指標的價(jià)值比率，如凈資產(chǎn)價(jià)值比率、總資產(chǎn)價(jià)值比率等。其他類(lèi)指標的價(jià)值比率，如成本市價(jià)比率等。 

價(jià)值比率法通常被用作評估企業(yè)價(jià)值，由于企業(yè)存在規模、營(yíng)利能力等方面的差異，因此為增強可比性，需要采取某種可比的價(jià)值聯(lián)系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價(jià)值聯(lián)系起來(lái)。這種聯(lián)系通?？梢杂脙r(jià)值比率來(lái)反映，對其進(jìn)行調整，得到待估企業(yè)的價(jià)值比率。根據選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財務(wù)數據，計算適當的價(jià)值比例，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應當是公開(kāi)市場(chǎng)上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、收購及合并案例資料，計算適當的價(jià)值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法，運用交易案例比較法時(shí)，應當考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對價(jià)值的影響。價(jià)值比率法應關(guān)注如下重點(diǎn)： 

一是可比參照物相關(guān)數據信息來(lái)源及可靠性。因為市場(chǎng)法評估最主要的就是依賴(lài)可比參照物的數據來(lái)確定待估企業(yè)的價(jià)值。因此，前者的數據是否真實(shí)可靠就顯得尤為重要，這不僅需要保證數據的真實(shí)性，同時(shí)也要保證所獲得的數據的途徑是合法的、有效的。 

二是確定可比參照物的可比標準。需要考慮企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)是否相同或相似，或者企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)是否都受到相同經(jīng)濟因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規模和獲利能力是否相似，考慮到企業(yè)規模和生產(chǎn)能力之間并非呈現完美的線(xiàn)性關(guān)系，通常存在規模效應，所以如果企業(yè)規模差異較大，其獲利能力可能失去可比性，因此，應當選取規模較為相似的企業(yè)進(jìn)行比較；考察未來(lái)成長(cháng)性是否相同或相似。企業(yè)當前的價(jià)值來(lái)自于其未來(lái)的獲利能力，成長(cháng)性差異較大的公司，通常所處的生命周期不同，對于當前時(shí)點(diǎn)的可比性就存在較大差異。因而在評估過(guò)程中應將這一要素考慮在內。 

三是可比參照物數量的把握，上市公司要設置較為嚴苛的可比標準，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個(gè)可比案例。 

四是價(jià)值比率的選取。由于價(jià)值比率在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價(jià)值之間建立了一座橋梁，而這座橋梁，而這座橋梁是否能夠更好的反映價(jià)值就成為選取價(jià)值比率的關(guān)鍵。所以，虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤相關(guān)的價(jià)值乘數；可比參照物與待估企業(yè)的資本結構存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價(jià)值乘數；輕資產(chǎn)企業(yè)不宜選擇與資產(chǎn)規模相關(guān)的價(jià)值乘數，而應該更多的考慮與收益相關(guān)的指標；對于成本和利潤比較穩定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價(jià)值乘數進(jìn)行評估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關(guān)的指標，從而避免由于稅收不一致而導致的價(jià)值差異性。 

盡管價(jià)值比例有很多種，但在評估實(shí)務(wù)中，最常用的有市銷(xiāo)率、市凈率和市盈率等。目前常采用的價(jià)值比率類(lèi)型通常都是如下設置：

比率 = 分子/分母，其中：

分子代表價(jià)值（即權益價(jià)值、企業(yè)價(jià)值），分母則代表了與價(jià)值相關(guān)的參數（如凈利、收入等）。價(jià)值比率主要有盈利比率，資產(chǎn)比率，收入比率和其他特定比率，價(jià)值比率的實(shí)質(zhì)就是單位價(jià)值的概念。具體而言：

盈利價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值或股權價(jià)值/盈利類(lèi)參數

收入價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值/銷(xiāo)售收入 

資產(chǎn)價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值或股權價(jià)值/資產(chǎn)類(lèi)參數 

其他特殊價(jià)值比率 = 企業(yè)整體價(jià)值或股權價(jià)值/特殊類(lèi)參數 

價(jià)值比率法通常被用作評估企業(yè)價(jià)值，實(shí)務(wù)中最常用的有成本市價(jià)法、市盈率倍數法、市銷(xiāo)率法，市凈率法等。其中， 

成本市價(jià)法是以被評估資產(chǎn)的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計算公式為： 

資產(chǎn)評估價(jià)值 = 被評估資產(chǎn)現行合理成本 * 參照物成交價(jià)格/參照物現行合理成本

如評估基準日某設備的成本市價(jià)率為150%，已知被股全新設備的現行合理成本為20萬(wàn)元，則其評估價(jià)值為20*150%=30萬(wàn)元。 

市盈率倍數法，主要適用于企業(yè)價(jià)值的評估，市盈率倍數法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數（倍數），其中市盈率=股票價(jià)格/每股收益，以市盈率與被評估企業(yè)相同口徑的收益額相乘估算被評估企業(yè)價(jià)值的方法。 

如某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬(wàn)元，評估基準日資本市場(chǎng)上同類(lèi)去也平均市盈率為20倍，則該企業(yè)的評估價(jià)值就是1000 * 20 = 20000萬(wàn)元。

當參照物與被評估資產(chǎn)的差異不僅僅體現在某一特征上的時(shí)候，上述評估方法，如現行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數法和成新率價(jià)格調整法等的運用就可以演變成參照物與被評估資產(chǎn)各個(gè)功能修正系數的計算了，如交易情形修正系數（正常交易情形/參照物交易情形），功能價(jià)值修正系數（被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）、交易時(shí)間修正系數（被評估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數/參照物的定基價(jià)格之歌）和成新程度修正系數（被評估資產(chǎn)成新率/參照物成新率）等。 

如某面積為1000平方米商業(yè)用房，因聯(lián)營(yíng)需進(jìn)行評估，評估基準日為2016年10月31日。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評估基準日接近的商用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：元／m2 

被評估對象與參照物結構相似、新舊程度相近，故無(wú)需對功能因素和成新率因素調整。被評估對象所在區域的綜合評分為100，三個(gè)參照物所在區域條件均比被評估對象區域好，綜合評分分別為107、110和108。當時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調整系數為：117/100；參照物B的時(shí)間因素調整系數：104/100；參照物C因在評估基準日當月交易，故無(wú)需調整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調整過(guò)程如下： 

被評估資產(chǎn)單價(jià)＝（125,747＋105,418＋107,331）÷3＝112,832元

被評估資產(chǎn)總價(jià)＝ 112,832 ×1000＝112,832,000元

直接比較法具有適用性強，應用廣泛的特點(diǎn)，雖然比較直觀(guān)，簡(jiǎn)單明了，但這一方法強調參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件等因素存在。另外，該法對信息資料的數量和質(zhì)量要求較高，并需要相當程度的專(zhuān)業(yè)判斷。因為，直接比較法可能要對參照物與被評估資產(chǎn)的若干可比因素進(jìn)行對比分析和差異調整。沒(méi)有足夠的數據資料以及對資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解和把握，很難準確的評定估算出被評估資產(chǎn)的價(jià)值。 

在上述各種具體的評估方法中，許多具體評估方法既適用于直接評估單項資產(chǎn)的價(jià)值，也適用于在市場(chǎng)法中持股車(chē)評估標的與參照物之間某一種差異的調整系數或調整值。在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)都可以作為交易對象進(jìn)入市場(chǎng)流通，不論是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)的交易實(shí)例都可以為運用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評估提供可參照的評估依據。 

（三）市場(chǎng)法的適用范圍和局限 

市場(chǎng)法通常被用于評估具有活躍公開(kāi)市場(chǎng)且具有可比成交案例的資產(chǎn)。比如二手機器設備和房地產(chǎn)以及部分軟件著(zhù)作權等，通常二手設備市場(chǎng)可以成為機器設備評估的重要參照物選取市場(chǎng)；房地產(chǎn)評估則更多的選取其所在區域范圍的類(lèi)似資產(chǎn)。市場(chǎng)法被用于評估整體資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常是用來(lái)評估企業(yè)價(jià)值。其中，最常用的是價(jià)值比率法，以參照企業(yè)的價(jià)值比率作為調整手段，以此比率與待估企業(yè)的相關(guān)的財務(wù)指標（如利潤、息稅前利潤、銷(xiāo)售收入）相乘估算待估企業(yè)價(jià)值。除了上述所經(jīng)常使用的市盈率外，用來(lái)評估企業(yè)價(jià)值的乘數還有很多種類(lèi)。在實(shí)務(wù)中，通常需要根據被評估企業(yè)自身和所在行業(yè)特征綜合判斷采用一種或幾種價(jià)值比率進(jìn)行評估。

市場(chǎng)法作為目前資產(chǎn)評估的重要方法之一，有其重要的意義和優(yōu)勢，它是相對來(lái)說(shuō)具有客觀(guān)性的方法，也比較容易被交易雙方所理解和接受。因而如果不存在資產(chǎn)的成本和效用以及市場(chǎng)對其價(jià)值的認知嚴重偏離的情形下，市場(chǎng)法通常是資產(chǎn)評估三種方法中較為有效哦、可理解和客觀(guān)的方法。在經(jīng)濟較為發(fā)達，市場(chǎng)認知較為穩定的國家，市場(chǎng)法是運用較為廣泛的方法。它不僅被用于包括設備和房地產(chǎn)在內的單項資產(chǎn)評估，還被用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估之中。 

但是此方法強調參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對信息資料的數量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估專(zhuān)業(yè)素養有一定的要求。 

四、資產(chǎn)評估基本法——收益法

收益法是指通過(guò)估測被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益的現值，來(lái)估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱(chēng)，該方法采用資本或折現的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。該評估思路是任何一個(gè)理智的投資者在購置或投資某一項資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣數額不會(huì )高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給其帶來(lái)的回報。收益法利用投資回報和收益折現等技術(shù)，把評估對象的預期獲利能力和獲利風(fēng)險作為兩個(gè)相輔相成的關(guān)鍵指標來(lái)估測評估對象的價(jià)值，該方法用數學(xué)式可以表示為：

式中：P表示評估價(jià)值；Ri表示未來(lái)第i年的預期效益；r表示折現率；n表示收益年限；i表示年序號。上式用圖示表示為：

（一）收益法的適用范圍

因為收益法是依據資產(chǎn)未來(lái)預期收益經(jīng)折現或本金華處理來(lái)估測資產(chǎn)價(jià)值的，因此其使用會(huì )涉及到三個(gè)基本要素，分別為被評估資產(chǎn)的預期收益、折現率或資本化率、被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續時(shí)間。因此，應用收益法必須具備的三個(gè)前提條件，即未來(lái)預期收益可以被預測并可以用貨幣來(lái)衡量；獲得預期收益所承擔的風(fēng)險可以被預測并可以用貨幣來(lái)衡量；預期獲利年限可以被預測。 

上述條件表明，首先，評估對象的預期收益必須能被較為合理的估測，因此被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間應存在著(zhù)較為明確的比例關(guān)系，同時(shí)，影響資產(chǎn)預期收益的主要因素，包括主觀(guān)因素和客觀(guān)因素也應比較明確，評估時(shí)可以據此分析和測算被評估資產(chǎn)的預期收益。其次，被評估資產(chǎn)所具有的行業(yè)風(fēng)險，地區風(fēng)險以及企業(yè)風(fēng)險是可以比較和測算的，這是測算折現率或資本化率的基本參數之一。評估對象所處的行業(yè)不同，地區不同和企業(yè)差別就會(huì )不同程度的體現在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險上。對于投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險大的投資，要求的回報率就高，投資風(fēng)險小，其回報率也可以相應降低。最后，評估對象獲利期限的長(cháng)短，也即評估對象的壽命，也是影響其價(jià)值和評估值的重要因素之一。 

（二）收益法的基本步驟和基本參數 

1、收益法的基本步驟 

從收益法的概念可以發(fā)現，資產(chǎn)未來(lái)的預期收益和風(fēng)險的量化是收益法應用的主要工作，因此，收益法的工作環(huán)節應做如下安排：一是搜集或驗證與評估對象未來(lái)預期收益有關(guān)的數據資料，包括但不限于資產(chǎn)配置、生產(chǎn)能力、資金條件、經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)品結構、銷(xiāo)售狀況、歷史和未來(lái)的財務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢和產(chǎn)品競爭、行業(yè)水平、所在地區收益狀況及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險等；二是分析測算被評估資產(chǎn)的未來(lái)預期收益；三是分析測算折現率或資本化率；四是分析測算被評估資產(chǎn)預期收益持續的時(shí)間；五是用折現率或資本化率將評估對象的未來(lái)預期收益折算成現值；六是分析確定評估結果。 

2、收益法的主要參數

運用收益法進(jìn)行評估涉及許多經(jīng)濟技術(shù)參數，最為核心的包括收益額、折現率和收益期限三項。

一是收益額。資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情形下所能得到的歸其產(chǎn)權主體的所得額。收益額是資產(chǎn)未來(lái)預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現實(shí)收益額；用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀(guān)收益。一般而言，資產(chǎn)預期收益類(lèi)型主要包括凈利潤、凈現金流量、利潤總額。其中，前兩者均屬于稅后凈收益，為資產(chǎn)持有者收益。二者之間的關(guān)系為：凈現金流量=凈利潤+折舊-追加投資（包括資本性支出和營(yíng)運資金追加投資）。因為凈現金流量是按照收付實(shí)現制確定的，凈現金流更適合做預期收益指標，一方面凈現金流量能夠更準確的反映資產(chǎn)的預期收益。凈現金流量包含了計算凈利潤時(shí)扣除的折舊和攤銷(xiāo)等非現金性支出，反映了當期企業(yè)可自主支配的實(shí)際現金凈流量。折舊和攤銷(xiāo)是會(huì )計上對企業(yè)已發(fā)生資本性支出的回收安排，作為非付現項目歸集在企業(yè)的成本費用之中，但備齊抵減的收入實(shí)際上已經(jīng)歸入企業(yè)，并成為企業(yè)可以自主支配的現金，將其作為企業(yè)預期收益的一部分具有合理性；另一方面，凈現金流量體現了資金的時(shí)間價(jià)值，不僅是對數量的描述，而且與發(fā)生的時(shí)間密不可分。 

預測未來(lái)收益的方法業(yè)界通用的是時(shí)間序列法，因素分析法。其中，時(shí)間序列法是建立資產(chǎn)以往收益的時(shí)間序列方程（根據歷史數據，用回歸分析的統計方法獲得），然后假定該時(shí)間序列將會(huì )持續。因此主要適用于資產(chǎn)的收益隨著(zhù)時(shí)間的推移，呈現出平穩增長(cháng)趨勢（評估基準日前后均保持這一趨勢）。因素分析法則是一種間接預測收益的方法，需要首先確定影響一項資產(chǎn)收入和支出的具體因素，然后建立收益與這些因素之間的數量關(guān)系，同時(shí)對因素未來(lái)可能的變動(dòng)趨勢進(jìn)行預測，最終估算出基于這些因素的未來(lái)收益水平。 

二是折現率。折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情形下，對投資所期望的回報率。折現率由無(wú)風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成，其中無(wú)風(fēng)險報酬率又稱(chēng)安全利率，是沒(méi)有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報酬率，在實(shí)踐中常參考同期政府債券收益率。風(fēng)險報酬率是對風(fēng)險投資的一種補償，在數量上超過(guò)無(wú)風(fēng)險報酬率之上的，統籌行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和其他風(fēng)險基礎上的投資回報率。確定折現率的方法主要有加和法、資本成本加權法、市場(chǎng)法等。其中，加和法就是以折現率包含的無(wú)風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩部分分別求得數值，然后匯總加和，即折現率＝無(wú)風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率。其中，無(wú)風(fēng)險報酬率大多使用較長(cháng)期的政府債券收益率（1年或1年以上）作為基本收益率。在實(shí)務(wù)中，具體采用的政府債券收益期間，應與評估對象的預期收益期間相匹配。而風(fēng)險報酬率則要充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險（包括但不限于行業(yè)的總體狀況、宏觀(guān)經(jīng)濟狀況、資本市場(chǎng)狀況、地區經(jīng)濟狀況、市場(chǎng)競爭狀況、法律法規約束、國家產(chǎn)業(yè)政策等）；與被評估資產(chǎn)相聯(lián)系的風(fēng)險（主要包括但不限于產(chǎn)品或服務(wù)的類(lèi)型、企業(yè)規模、財務(wù)狀況、管理水平、資產(chǎn)狀況、收益數量和質(zhì)量、區位因素等）。資本資產(chǎn)定價(jià)模型（capital assetpricing model，即CAPM）是通過(guò)β系數來(lái)量化折現率中的風(fēng)險報酬率部分的常用方法。計算公式為：Ri＝Rf＋β（Rm－Rf）。其中，R代表被評估企業(yè)所在行業(yè)（或自身）的投資報酬率；Rm代表市場(chǎng)平均收益率；Rf代表無(wú)風(fēng)險報酬率；β代表風(fēng)險系數。其中Rf所代表的無(wú)風(fēng)險報酬率，沒(méi)有投資違約風(fēng)險。這一點(diǎn)通常只有主權國家的政府信用才可以保證；在特定的時(shí)間內，完成投資和再投資可以確定，這一數值通常取我國中長(cháng)期國債的到期收益率平均值。（Rm－Rf）表示市場(chǎng)平均風(fēng)險報酬率，又稱(chēng)為系統性市場(chǎng)風(fēng)險。它的本質(zhì)是進(jìn)行股權投資預期獲得的超過(guò)無(wú)風(fēng)險的收益率，也可以用ERP（股權超額風(fēng)險回報率）來(lái)表示。β系數的確定則主要適用于股權被頻繁交易的上市公司的評估。對于非上市公司來(lái)說(shuō)，可以參照上市公司中情形相似的公司的β系數來(lái)確定自己的β系數，或者先確定公司所在的行業(yè)的β系數，計算行業(yè)風(fēng)險報酬率。β系數是通過(guò)對單只股票價(jià)格變動(dòng)和到變動(dòng)的歷史數據統計分析得出，是股票與大盤(pán)之間聯(lián)動(dòng)性的表現，所反映的是某一只股票的股價(jià)變動(dòng)相對于大盤(pán)的表現情形，體現其收益變化幅度相對于大盤(pán)的變化幅度。絕對值越小，顯示其變化幅度相對于大盤(pán)而言越小，如果是負值，表明其與大盤(pán)呈相反方向變動(dòng)，體現該股票與投資風(fēng)險與大盤(pán)呈現負相關(guān)性。如β系數為1，則說(shuō)明當大盤(pán)整體上漲10%時(shí)，該只股票的報酬率上漲10%；反之，則下降10%。如果β系數為1.1，則說(shuō)明市場(chǎng)整體上漲10%時(shí)，該只股票上漲11%；如果β系數為0.8，則市場(chǎng)整體變動(dòng)10%時(shí)，則該只股票同向變動(dòng)8%。實(shí)際中，一般用單只股票資產(chǎn)的歷史收益率對同期大盤(pán)指數收益率進(jìn)行回歸，回歸系數就是β系數。盡管當前實(shí)務(wù)中多采用單只股票歷史數據得出β系數，但作為未來(lái)預期收益的折現率計算指標之一，它所反映的應當是未來(lái)的變動(dòng)情形。因此，不應當簡(jiǎn)單地直接使用歷史β系數，而應該在充分分析被評估企業(yè)當前及未來(lái)發(fā)展狀況的情形下，對其歷史的β系數調整為能夠反映未來(lái)情形的值，從而更為貼切地反映未來(lái)收益風(fēng)險的變化情形。資本成本加權法是以企業(yè)的各種資本在企業(yè)全部資本中所占的比重為權數，對各種長(cháng)期資金的資本成本加權平均計算出來(lái)的資本總成本。把資產(chǎn)視作投入資金總額，即構成一個(gè)持續經(jīng)營(yíng)的所有有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)減去流動(dòng)負債的凈額，那么企業(yè)資產(chǎn)可以理解為長(cháng)期負債與所有者權益之和。也即：

資產(chǎn)＝長(cháng)期負債＋所有者權益。折現率＝長(cháng)期負債占資產(chǎn)總額的比重×長(cháng)期負債利息率×（1－所得稅率）＋所有者權益占資產(chǎn)總額的比重×投資報酬率。其中，投資報酬率＝無(wú)風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率，在企業(yè)價(jià)值評估中一般使用股權資本報酬率。市場(chǎng)法是通過(guò)尋找與被評估資產(chǎn)相類(lèi)似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及該資產(chǎn)的收益來(lái)倒求折現率，而不像加和法那樣由折現率的各組成部分相加得出。 

被評估資產(chǎn)的折現率＝（∑樣本資產(chǎn)的收益/樣本資產(chǎn)價(jià)格）/n
其中，樣本資產(chǎn)是指與被評估資產(chǎn)在行業(yè)、銷(xiāo)售類(lèi)型、收益水平、風(fēng)險程度、流動(dòng)性等方面相類(lèi)似的資產(chǎn)。該方法的選取要是具體評估對象而定。

三是收益期限。是指資產(chǎn)具有獲利能力并產(chǎn)生資產(chǎn)凈收益的持續時(shí)間。通常以年為單位，由評估專(zhuān)業(yè)人員根據被評估資產(chǎn)自身效能、資產(chǎn)未來(lái)獲利能力、資產(chǎn)損耗等情形及相關(guān)條件及有關(guān)法律、法規、契約、合同等加以確定。具體分為有限期和無(wú)限期（永續）。其中，無(wú)限期（永續）是如無(wú)特殊情形，資產(chǎn)使用比較正常且沒(méi)有對資產(chǎn)的使用年限進(jìn)行限定，或者這種限定是可以解除的，并可以通過(guò)延續方式永續使用，則可假定收益期為無(wú)限期。有限期則是收益期限受到法律、合同等規定的限制，則應以法律或合同規定的年限作為收益期。資產(chǎn)沒(méi)有規定收益期限的，可按其正常的經(jīng)濟壽命確定收益期，即資產(chǎn)能夠給其擁有者帶來(lái)最大收益的年限。收益增長(cháng)模型主要包括兩階段增長(cháng)模型、三階段增長(cháng)模型和永續增長(cháng)模型三種，其中兩階段增長(cháng)模型中，第一階段為觀(guān)測期（3-5年）。其增長(cháng)率高于第二個(gè)階段的增長(cháng)率；第二階段被稱(chēng)為永續增長(cháng)階段，增長(cháng)率為正常穩定的增長(cháng)率，是對觀(guān)測期以外時(shí)間跨度的年均復合增長(cháng)率預期。這兩個(gè)階段的劃分通常以企業(yè)預期達到穩定的年份為標準。三階段增長(cháng)模型系由Sherman Chattiner等于1965年在《普通股定價(jià)—原則、目錄和應用》中提出，主要區分如下幾個(gè)階段，第一階段是成長(cháng)階段，由于生產(chǎn)新產(chǎn)品并擴大市場(chǎng)份額，公司取得快速的收益增長(cháng)。第二階段是過(guò)渡階段，公司的收益開(kāi)始成熟并且作為整體的經(jīng)濟增長(cháng)率開(kāi)始減速，在這一點(diǎn)上，公司處于成熟階段，公司收入繼續以整體經(jīng)濟的速度增長(cháng)。第三階段是超常階段假設紅利的增長(cháng)率為常數。永續增長(cháng)模型則是將未來(lái)收益的增長(cháng)率假設為一個(gè)確定的值，通常被用于較為成熟的公司價(jià)值評估。 

3、收益法的主要技術(shù)方法

收益法實(shí)際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。收益法中的具體方法可以分為若干類(lèi)，一是針對評估對象未來(lái)預期收益有無(wú)限期的情形劃分，二是針對評估對象預期收益的情形劃分，可分為等額收益評估方法、非等額收益評估方法等。

上述公式在凈收益不變、凈收益在若干年后保持不變、凈收益按等差級數變化、凈收益按等比級數變化等不同情形中，會(huì )發(fā)生不同變形： 

（1）當凈收益不變時(shí)，如下圖所示：

當收益永續，各因素不變時(shí)，其計算公式為：P=A/r

其成立條件是：凈收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。

如被評估資產(chǎn)為一未公開(kāi)的食品配方。預計在未來(lái)無(wú)限年期其所產(chǎn)生的年收益為100萬(wàn)元，資本化率為10%。則該食品配方的價(jià)值P＝A/r＝100/10%＝1000（萬(wàn)元） 

當收益年期有限，折現率等于零時(shí)，其計算公式為：P＝A×n

其成立條件是：凈收益每年不變；收益年期有限為n；折現率為零。 

當收益年期有限，折現率大于零時(shí)，其計算公式為：

如被評估資產(chǎn)為某一服裝品牌的特許經(jīng)營(yíng)權。根據許可方與被許可方所簽訂的合同，在評估基準日，該品牌的尚可使用年限為5年。根據以往的經(jīng)營(yíng)數據和市場(chǎng)對該品牌的認可程度，預計其未來(lái)年收益將會(huì )維持在200萬(wàn)元。折現率假定為15%，則該品牌的特許經(jīng)營(yíng)權價(jià)值為：

（2）當凈收益在若干年后保持不變，又可細分為無(wú)限年期收益和有限年期收益。其中

如果是無(wú)限年期收益，則

其成立要滿(mǎn)足四個(gè)條件，一是凈收益在n年（含第n年）以前有變化；二是凈收益在n年（不含第n年）以后保持不變；三是收益年期無(wú)限；四是r大于零。

如某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)5年凈收益為20萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、32萬(wàn)元。從第六年到未來(lái)無(wú)限期，每年凈收益為40萬(wàn)元，資本化率為10%。求房地產(chǎn)價(jià)格。如果收益年限為50年，再求房地產(chǎn)價(jià)格，具體計算過(guò)程如下： 

如果是有限年限收益，則

其成立應滿(mǎn)足的條件是凈收益在t年（含第t年）以前有變化；凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；收益年期有限為n；r大于零。

（3）凈收益按等差級數變化

一是在凈收益按等差級數遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等差級數遞增；凈收益逐年遞增額為B；收益年期無(wú)限；r大于零。如某宗房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年的凈收益為9萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，利率為9%。求房地產(chǎn)價(jià)格。

二是在凈收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下：

其成立條件要求：凈收益按等差級數遞增；凈收益逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。

三是在凈收益按等差級數遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等差級數遞減；凈收益逐年遞減額為B；收益年期無(wú)限；r大于零；收益遞減到零為止。但在實(shí)操層面，資產(chǎn)產(chǎn)權主體會(huì )根據替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現資產(chǎn)，不會(huì )無(wú)限制地永續使用下去。

四是在凈收益按等差級數遞減，收益年期有限的條件下，其計算公式如下：

其成立條件：凈收益按等差級數遞減；凈收益逐年遞減額為B；收益年期有限為n；r大于零。如，根據被評估企業(yè)的章程，其于評估基準日的剩余經(jīng)營(yíng)年期為10年，且實(shí)際控制方也沒(méi)有繼續經(jīng)營(yíng)的意愿。若該企業(yè)未來(lái)10年的年凈利潤將保持每年10萬(wàn)元的減少額，且當前的年收益為1000萬(wàn)元。假定折現率為10%，該企業(yè)的股東全部權益為：

（4）凈收益按等比級數變化

一是在凈收益按等比級數遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數遞增；凈收益逐年遞增比率為s；收益年期無(wú)限；r大于零且r＞s＞0。如某房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年的凈收益為130萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增長(cháng)3%，收益年限無(wú)限年，資本化率10%。則其收購價(jià)格為：

二是在凈收益按等比級數遞增，收益年期有限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數遞增；凈收益逐年遞增比率為s；收益年期有限；r大于零且r＞s＞0。如，某房地產(chǎn)預計未來(lái)第一年凈收益為120萬(wàn)，此后在使用50年內每年凈收益在上一年基礎上增長(cháng)3%，資本化率10%，則其收益價(jià)格為：

三是在凈收益按等比級數遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數遞減；凈收益逐年遞減比率為S；收益年期無(wú)限；r大于零且r＞s＞0。

四是在凈收益按等比級數遞減，收益年期有限的條件下：

其成立條件：凈收益按等比級數遞減；凈收益逐年遞減比率為s；收益年期有限為n；r大于零且0＜s≤1。

五是已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：

其成立條件：凈收益在第n年（含n年）前保持不變；預知第n年的價(jià)格為Pn；r大于零。如，某宗房地產(chǎn)現行價(jià)格3000元／m2，年凈收益為210元／m2， 利率8%。該地區將興建學(xué)校，將在6年后建成投入使用，該城市同類(lèi)房產(chǎn)價(jià)格5000元／m2 。據此，學(xué)校區域的房產(chǎn)價(jià)格達到5000元／m2。則學(xué)校建成后房地產(chǎn)價(jià)格為：

（三）收益法的適用范圍和局限性

收益法評估的適用范圍上，需結合資產(chǎn)的類(lèi)型進(jìn)行區分。其中，單項資產(chǎn)上主要適用于無(wú)形資產(chǎn)（專(zhuān)利或專(zhuān)有技術(shù)、商標、著(zhù)作權、客戶(hù)關(guān)系、特許經(jīng)營(yíng)權等）；房地產(chǎn)（既有收益性的房產(chǎn)類(lèi)別，比如商鋪、酒店、寫(xiě)字樓等）；機器設備（可出租的機器設備或刻度產(chǎn)生現金流的生產(chǎn)線(xiàn)、成套設備）；其他資產(chǎn)（例如非上市交易的股票、債券、長(cháng)期應收款、長(cháng)期股權投資、投資性房地產(chǎn)等）。在整體資產(chǎn)評估中的應用通常是對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估。因為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是獲得收益，收益法與其他評估方法相比更能體現企業(yè)存在和運營(yíng)的本質(zhì)特征。通常情形下，在評估過(guò)程中需要依據收益的不同口徑，選擇不同的收益法：

常見(jiàn)的方法有股利折現模型、現金流折現模型、經(jīng)濟利潤模型，具體對應如下圖：

整體而言，收益法通常占據極為重要的地位，與傳統生產(chǎn)線(xiàn)企業(yè)相比，輕資產(chǎn)企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)、有形資產(chǎn)較少，其獲利來(lái)源主要體現在企業(yè)財報中大量的無(wú)形資產(chǎn)之中，因此，如果采用成本法對其進(jìn)行評估，則其作為盈利主體而具有的價(jià)值可能無(wú)法全面體現出來(lái)，企業(yè)價(jià)值或被嚴重低估，在此狀況下，收益法更為合理?？梢悦鞔_的是，收益法較適宜于那些形成資產(chǎn)的成本費用與其獲利能力不對稱(chēng)，成本費用無(wú)法或難以準確計算，存在無(wú)形資源性資產(chǎn)以及具有收益能力的資產(chǎn)，例如企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等的價(jià)值評估。

收益法評估的局限性也顯而易見(jiàn)，一是對于沒(méi)有收益或收益無(wú)法用貨幣計量以及風(fēng)險報酬率無(wú)法計算的資產(chǎn)，該方法將無(wú)法使用。二是收益法的操作含有較大成分的主觀(guān)性，從而使評估結果較難把握。三是收益法的運用也需要一定的市場(chǎng)條件，否則一些數據的選取就會(huì )存在困難。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 五萬(wàn)字實(shí)操手冊：資產(chǎn)評估流程、方法及使用詳解（上篇）