有的案件，債權人和律師在費盡千辛萬(wàn)終于走完訴訟程序，把債務(wù)人送入了被執行人名單里，被執行人名下也有房產(chǎn)，有的還是在訴訟中都做了保全的，但法院還是遲遲不拍賣(mài)處置被執行人的房產(chǎn)。面對這一問(wèn)題，有時(shí)真的很是無(wú)奈，今天我就來(lái)跟大家來(lái)聊一聊如何高效地處置被執行人名下房產(chǎn)。

一、

先和大家分析一下法院為什么遲遲不拍賣(mài)處置被執行人的房產(chǎn)：

1.法院案件太多，老生常談，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是案多人少，不再贅述；

2.房屋上設有抵押，法官告知拍賣(mài)的結果可能是為他人做嫁衣；

3.房屋上有多輪查封，本案非首查封，無(wú)處置權；

4.待處置房屋距離執行法院太遠，法官以沒(méi)時(shí)間出差或程序耗時(shí)長(cháng)未有拖延；

5.有部分法官因為自身辦案效率或是辦事風(fēng)格，不愿或沒(méi)時(shí)間推進(jìn)房屋的拍賣(mài)處置。

二、

分析了原因之后就能對癥下藥了，要想快速處置被執行人債權，我們有如下對策：

1.選擇好執行立案法院。判決書(shū)、裁定書(shū)的執行程序由被執行人財產(chǎn)所在地法院或者一審法院管轄，其他生效法律文書(shū)的執行程序由被執行人財產(chǎn)所在地法院或者被執行人住所地人民法院管轄。也就是說(shuō)被執行人財產(chǎn)所在地法院鐵定是有管轄權的，如果我們在前期已經(jīng)掌握了被執行人的房產(chǎn)，此時(shí)就需要評估財產(chǎn)所在地法院和一審法院或住所地法院的優(yōu)劣了，主要從法治營(yíng)商環(huán)境、掛拍房屋的周期、執行局的整體辦案作風(fēng)、是否可以網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)等各方面進(jìn)行考量，尋求最優(yōu)法院申請執行立案。

2.首查封勢必掛網(wǎng)拍賣(mài)。如果對案涉房屋做了首查封，但房屋顯示有抵押登記，要積極與抵押權人取得聯(lián)系，確認被執行人尚欠抵押權人債務(wù)具體數額，以此推斷扣除優(yōu)先受償的部分后的剩余數額，來(lái)判斷我們推進(jìn)拍賣(mài)處置的必要性。如果抵押權人已進(jìn)入執行程序，可以協(xié)調移交處置權至抵押權執行法院，同時(shí)申請參與分配。此時(shí)要注意，部分抵押權人有故意拖延申請處置的情況，因為債權的利率較高，抵押權人想要拖足利息，一舉吃光的情況，還有就是部分債務(wù)人是“不見(jiàn)棺材不落淚”，不到真正要房屋拍賣(mài)的那一步，他完全不著(zhù)急，有可能我們剛掛完拍賣(mài)，債務(wù)人又能完全清償了。所以，如果對房屋做了首查封，就掌握了主動(dòng)權，原則上是能掛網(wǎng)拍賣(mài)就一律掛網(wǎng)拍賣(mài)，哪怕確實(shí)為抵押權人做了嫁衣，不要在乎眼前，讓子彈飛。

3.輪候查封關(guān)注前序查封到期時(shí)間，同時(shí)關(guān)注前序執行案件是否進(jìn)入拍賣(mài)程序。法律規定，對不動(dòng)產(chǎn)的查封期限最長(cháng)不超過(guò)三年，法院一般在做查封時(shí)都是以三年為期，同時(shí)告知當事人，須在查封期屆滿(mǎn)之前申請續查封。所以，即使本案對房屋是輪候查封，也可能因前序查封到期未做續封躍升為首查封，躍升為首查封后參照上述第2點(diǎn)。同時(shí)因保持對查封房屋的跟進(jìn)，如果前序案件進(jìn)入的拍賣(mài)程序，要及時(shí)申請參與分配。

4.說(shuō)服法官采用網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)方式確定房屋拍賣(mài)參考價(jià)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》第二條規定：人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)，可以采取當事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)、委托評估等方式。此規定旨在規范和提高法院對涉執財產(chǎn)的處置水平及效率。當然，不排除部分地方法院以沒(méi)有合作詢(xún)價(jià)平臺為由推延，而適用傳統的委托評估方式只能在當地法院的入庫評估機構里進(jìn)行搖號，此時(shí)確實(shí)耗時(shí)又長(cháng)、成本又高。這里就建議參考上文第1條，提前了解執行法院的風(fēng)格來(lái)取舍。

5.想法官之所想，急法官之所急。法院對執行法官的辦案耗時(shí)周期及結案率也是有考核的，如果確實(shí)能夠掛網(wǎng)處置的房屋，當事人及律師就勤快一點(diǎn)吧，積極配合所有程序工作并告知該案可能能夠實(shí)結（實(shí)際結案），同時(shí)協(xié)助拍攝房屋的實(shí)地照片、視頻，張貼封條、騰退公告，了解房屋欠繳的物業(yè)及水電氣取暖等費用，把拍賣(mài)前的所有工作都妥善做好，以促使法官無(wú)法拖延或拒絕拍賣(mài)申請。