人民法院查封之前購買(mǎi)的房屋還未過(guò)戶(hù)被查封（房子登記在被執行人名下）或申請執行人享有建設工程價(jià)款優(yōu)先權或商品房抵押權，對人民法院查封之前購買(mǎi)的商品房還未過(guò)戶(hù)被查封（房子登記在被執行的開(kāi)發(fā)商名下），購房人怎么解除查封排除執行？河南省高級人民法院在為切實(shí)解決執行異議之訴案件審理中的突出問(wèn)題，統一全省法院裁判尺度，依據《民事訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《復議規定》）等相關(guān)法律法規和司法解釋?zhuān)槍λ痉▽?shí)踐中的疑難問(wèn)題，召開(kāi)全省部分中院座談會(huì )進(jìn)行了討論，形成共識，作出了《河南省高級人民法院涉不動(dòng)產(chǎn)異議之訴案件審理的若干問(wèn)題》，請全省法院在審理相關(guān)案件時(shí)予以參考。

    省高院認為涉不動(dòng)產(chǎn)異議之訴案件審理遵循五大基本原則：1、權利順位原則，權利順位一般按照被拆遷人安置權>商品房消費者生存權>建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權>擔保物權>一般買(mǎi)受人物權期待權>普通債權的順序來(lái)確定；2、利益平衡原則，在商業(yè)利益與生存(生活)利益難以平衡的情況下，法律的天平適當向普通民眾的生存(生活)利益傾斜，以維護正常的社會(huì )生活秩序，防止群體性案事件的發(fā)生；3、全面審慎原則，不應對購房人科加過(guò)于嚴苛的舉證責任和注意義務(wù)。法官負有努力尋找案件事實(shí)真相的義務(wù)，通過(guò)行使釋明權引導當事人舉證、依職權調查取證等方式盡量還原客觀(guān)真相，而非刻板地堅持中立立場(chǎng)，消極被動(dòng)地審核判斷證據；4、防范和打擊虛假訴訟原則，審理時(shí)應注意對是否存在倒簽合同、虛假贈與、虛假離婚協(xié)議、虛假陳述、偽造收據等情況進(jìn)行審查，嚴防借虛假訴訟逃避執行。經(jīng)認定屬于虛假訴訟的，依有關(guān)規定予以懲處；5、調解例外原則，執行異議之訴案件涉及對執行標的權屬的確定，案件的裁判結果不受當事人處分權的約束。在案件辦理中，除庭外達成和解，一方申請撤訴并經(jīng)法院許可外，執行異議之訴案件一般不得進(jìn)行調解，不出具調解書(shū)。

    《復議規定》第27條“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”的適用條件是：案外人未否定申請執行人對案涉不動(dòng)產(chǎn)享有擔保物權或其他優(yōu)先權，但以其享有順位更優(yōu)的民事權益提起執行異議之訴的，可依法予以支持。

    這里“另有規定”主要是指《復議規定》第29條規定的消費者生存權、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、被拆遷人安置權等，一般不包括第28條規定的物權期待權。

    但在“先賣(mài)后抵”的情形下，被執行人先把不動(dòng)產(chǎn)出售給案外人，又在案外人不知情的情況下抵押給申請執行人，且案外人已經(jīng)占有使用，而抵押權人尤其是銀行等專(zhuān)業(yè)機構未審慎審查所抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)出售，存在明顯過(guò)錯，而案外人系善意、無(wú)過(guò)錯的一方又符合第二十八條所規定的條件，享有物權期待權，此種情況下，案外人要求排除執行的，一般應予支持。

    對《復議規定》第28條中，查封的時(shí)間節點(diǎn)，因查封裁定作出并送達之時(shí)發(fā)生法律效力，故查封時(shí)間是指查封裁定送達的時(shí)間而非裁定作出的時(shí)間；未取得預售許可證情形下合同效力的認定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證，一般應當認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日后可以取得商品房預售許可證，或者經(jīng)人民政府、人民法院等合法途徑將不動(dòng)產(chǎn)處分給買(mǎi)受人的，不因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力；書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，案外人與被執行人就案涉不動(dòng)產(chǎn)形成買(mǎi)賣(mài)合意，以認購書(shū)、網(wǎng)簽備案或其他形式載明買(mǎi)賣(mài)主體信息、不動(dòng)產(chǎn)基本情況、價(jià)款支付方式、交付時(shí)間等房屋買(mǎi)賣(mài)合同基本要素的，可以認定為書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。

    案外人與被執行人雖未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，但以支付價(jià)款憑證、實(shí)際裝修或出租等事實(shí)行為證明房屋買(mǎi)賣(mài)存在的，可以認為雙方形成事實(shí)上的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。這樣規定更有利于保護消費者的生存權。

    合法占有的認定，合法占有包括以下情形:

    1、直接占有：案外人提供案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前形成的交房證明、裝修合同、物業(yè)服務(wù)合同、水電氣網(wǎng)費及物業(yè)費支付憑證等足以證明占有事實(shí)的，應予支持。案外人提供驗房記錄等客觀(guān)證據足以證明在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)交付鑰匙的，可以認定為實(shí)際占有。僅憑商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案不能認定為實(shí)際占有。

    2、間接占有：案外人提供案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前與他人簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同、租賃合同或轉租合同及租金收取憑證等足以證明實(shí)際使用和收益事實(shí)的，應子支持。

    3、非法占有不予支持，判斷是否為合法占有，應對案外人占有的原因和占有行為本身是否合法進(jìn)行評價(jià)，未經(jīng)出賣(mài)方同意擅自搶占的不屬于合法占有，不子支持。

    4、未經(jīng)竣工驗收房屋的占有問(wèn)題，房屋未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用，但未經(jīng)竣工驗收的房屋是由有關(guān)部門(mén)統一安排組織交付，或者雖然未經(jīng)竣工驗收但開(kāi)發(fā)商擅自將房屋交付給購房人的，可以認定為合法占有。

    支付價(jià)款的認定，支付價(jià)款包括以下情形:

    1、以轉賬方式支付的情形下，案外人應當提供轉賬支付購房款的相關(guān)憑證或銀行交易明細。

    2、以現金方式支付的情形下，案外人僅提供出賣(mài)方的收款收據以主張現金支付的，應結合案外人的購房資金來(lái)源、出賣(mài)方財務(wù)會(huì )計賬簿等證據及交易習慣生活經(jīng)驗等因素綜合認定。

    3、案外人主張以房抵債方式支付全部?jì)r(jià)款的，應當提供證據證明在查封之前與被執行人存在真實(shí)、合法有效的到期債權債務(wù)關(guān)系，且雙方協(xié)商以房抵債，被沖抵的到期債權與案涉不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值大致相當。

    4、剩余價(jià)款交付執行的認定，在執行和訴訟過(guò)程中，案外人應當按照人民法院的要求，將剩余價(jià)款交到指定的賬戶(hù)，未經(jīng)法院許可，私自向被執行人支付的因可能損害其他債權人的合法權益，一般不予認定。

    非因買(mǎi)受人自身原因的認定，具有下列情形之一的，應認定非因案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記:

    1、案外人提起訴訟或仲裁要求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶(hù)手續，但尚未完成物權變動(dòng)登記手續的。

    2、案外人為被征收人，案涉不動(dòng)產(chǎn)因政府征收安置調換經(jīng)濟適用房等政策原因未辦理過(guò)戶(hù)的。

    3、因登記機構未及時(shí)辦理、出賣(mài)方拒不協(xié)助，或者案涉不動(dòng)產(chǎn)存在諸如無(wú)法單獨辦理權屬證書(shū)等客觀(guān)障礙的。

    4、在“先抵后賣(mài)”情形下，案涉不動(dòng)產(chǎn)存在抵押并不影響轉讓?zhuān)诘盅簷嗳伺c抵押人明確約定禁止轉讓抵押物，且將該約定在登記簿上作出登記的情形下抵押人仍將房屋出售，而案外人未盡合理注意義務(wù)的應認定系案外人自身原因。

    一般而言，買(mǎi)受人只要向房屋登記機構遞交了過(guò)戶(hù)登記材料，并積極向出賣(mài)方提出辦理過(guò)戶(hù)登記的請求等，即可認為符合該條件。

    因買(mǎi)受人自身原因的認定，具有下列情形之一的，原則上應認定系案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記：

    1、案外人對符合辦理過(guò)戶(hù)登記條件的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)正當理由未在合理期限內及時(shí)辦理的。對合理期限的把握，有約定的從當事人約定，沒(méi)有約定的，結合同類(lèi)交易中的交易慣例進(jìn)行判斷。

    2、案外人知道或者應當知道自身因政策原因限購或者案涉不動(dòng)產(chǎn)屬于經(jīng)濟適用房等限制流通情形的。

    3、案外人知道或者應當知道案涉不動(dòng)產(chǎn)存在共有等權利限制且未征得權利人書(shū)面同意的。

    4、在判斷是否系案外人自身原因時(shí)應區分重大過(guò)失或輕微過(guò)失，輕微過(guò)失不應認定為“因自身原因導致的過(guò)錯”。

    未取得產(chǎn)權證即轉讓房屋的情形，依據《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規定，未取得產(chǎn)權證的房屋不得轉讓。那么，案外人受讓未取得產(chǎn)權證的房屋存在一定的過(guò)錯，但基于市場(chǎng)普遍存在交房多年仍無(wú)法辦理產(chǎn)權證，且案外人已經(jīng)實(shí)際入住等情況，經(jīng)審查符合第二十八條規定其他要件的，一般支持案外人排除執行的請求。

    無(wú)證房產(chǎn)的處理，如果案涉不動(dòng)產(chǎn)為小產(chǎn)權房、安置房，該類(lèi)房屋可以長(cháng)期占有、使用，具有財產(chǎn)價(jià)值，可以成為執行標的進(jìn)行現狀處置，案外人對該類(lèi)房產(chǎn)主張排除執行的，應當重點(diǎn)審查買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的真實(shí)性、價(jià)款支付及占有使用情況等，以判斷案涉無(wú)證房產(chǎn)是否仍屬于被執行人責任財產(chǎn)的范疇，進(jìn)而裁決是否準許不予執行，但在裁決時(shí)不得進(jìn)行確權。

    對《復議規定》第29條中，所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋的理解：

    1、買(mǎi)受人名下的理解，在判斷“買(mǎi)受人名下”無(wú)其他房屋時(shí)，應當將買(mǎi)受人及其配偶、未成年子女一并考慮。

    2、唯一住房的判斷，“無(wú)其他用于居住的房屋”可理解為在案涉房屋所在地的(縣)市或設區的市區范圍內無(wú)其他居住房屋，原則上應以不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的無(wú)房證明為判斷依據。筆者代理案件中，也有法院認為唯一住房不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿(mǎn)足現有家庭成員的居住要求，再購買(mǎi)房屋是為了對居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿(mǎn)足生存權的合理消費范疇。

    3、改善性住房的認定，案外人原有住房已經(jīng)不能滿(mǎn)足家庭成員居住需求，現又購買(mǎi)其他房屋用于改善居住條件，仍屬于滿(mǎn)足生存權范疇的，原則上應予支持。判斷是否仍屬于生存權范疇，應當結合家庭成員數量、當地人均住房面積標準等綜合判斷。

    關(guān)于已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十的理解：

    1、支付價(jià)款的認定，根據第29條之規定，案外人已支付的價(jià)款應當超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。但按照《全國民商事審判工作會(huì )議紀要》（法【2019】254號）第125條的規定如果商品房消費者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。

    2、消費者身份的認定，如果案外人系通過(guò)“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該案外人也可視為商品房消費者。

    案外人系法人或其他消費主體，執行標的系具有投資屬性的商鋪、寫(xiě)字樓、儲物間等不動(dòng)產(chǎn)的，不適用第29條規定。如購房人是公司或個(gè)人購買(mǎi)投資屬性的商鋪、寫(xiě)字樓、儲物間，不能申請解除查封排除執行。但筆者結合實(shí)務(wù)認為商住兩用，有居住功能的商鋪不屬于投資屬性。

    多手轉讓情形下訴訟的提起，案外人從前手受讓案涉房屋，且已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接補簽合同的情形下，前手又提起訴訟請求排除執行，因其已不是案涉房屋的權利人，原則上應當裁定駁回起訴。

    多手轉讓情形的處理，案涉房屋被開(kāi)發(fā)商出售后，又經(jīng)過(guò)多手轉讓?zhuān)竿馊藦那笆仲彽梅课莺?，與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，當開(kāi)發(fā)商作為被執行人時(shí)，案外人可以通過(guò)舉證自身符合第28條或第29條的規定請求排除執行。

    實(shí)踐中，我們依據上訴規定做判斷即可，當然也需要結合具體案件習慣、背景判斷。

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