案外人陳述現金交付256萬(wàn)元租金的事實(shí)與其自方證人陳述前后矛盾，無(wú)法證明案外人與抵押人存在真實(shí)租賃關(guān)系，故其主張存在真實(shí)租賃關(guān)系不予采信。

2014年12月18日，某銀行與甲簽訂了《個(gè)人借款合同》，借款金額為400萬(wàn)元。

同時(shí)某銀行與乙簽訂《個(gè)人最高抵押合同》用于擔保甲的貸款，乙將其名下位于XXXX大廈辦理了抵押登記。

其后，某銀行按約足額發(fā)放貸款，貸款到期后甲未能及時(shí)償還貸款。

某銀行針對此筆貸款提起金融借款糾紛訴訟，法院判決甲于判決生效之日起十日內償還貸款本息，判決乙負連帶清償責任，同時(shí)某銀行在400萬(wàn)元范圍內享有優(yōu)先受償權。

判決生效后，甲、乙仍未能在規定期限內償還貸款本息，某銀行申請強制執行拍賣(mài)抵押物。

在抵押物拍賣(mài)過(guò)程中，案外人丙向執行法院提出執行異議申請，主張其與乙于2012年10月28日簽訂書(shū)面《租賃協(xié)議》，租約為20年，丙通過(guò)現金方式一次性支付20年租金256萬(wàn)元，且丙一直實(shí)際占有使用涉案房屋。

因此，申請法院停止對抵押房產(chǎn)的執行。并隨案提交了《租賃協(xié)議》、房屋照片，執行法院裁定駁回案外人丙的執行異議申請。

丙不服執行裁定，在收到執行裁定后立即向執行法院提起案外人執行異議之訴。其后，該案經(jīng)一審法院判決確認丙對本案抵押物享有租賃權，租賃期限截至2032年10月28日止，駁回丙的其他訴訟請求。

在一審判決作出后，某銀行不服一審判決上訴至二審法院。在二審審理期間，一方面，某銀行補充提交了第三方評估機構在2012年、2013年針對抵押房產(chǎn)的《評估報告》、房屋狀態(tài)照片、相關(guān)證人出庭作證；

另一方面，針對現金租金來(lái)源、交付經(jīng)過(guò)提醒法庭注意丙的前后兩次庭審矛盾之處，二審法院最終以案件事實(shí)未查清，撤銷(xiāo)一審判決并發(fā)回原一審法院重新審理。

發(fā)回重審后由原一審法院另行組織合議庭重新審理本案，在重新審理階段，法官亦詢(xún)問(wèn)丙關(guān)于交付款項的經(jīng)過(guò)、現金租金256萬(wàn)元的來(lái)源等關(guān)鍵事實(shí)。

某銀行代理人多次向法庭闡述了丙在前后三次庭審對本案關(guān)鍵的事實(shí)—交付款項經(jīng)過(guò)及款項來(lái)源等細節陳述均不一致，并提供相關(guān)庭審筆錄予以佐證。

發(fā)回重審后一審法院認為，丙主張其向乙交付現金租金256萬(wàn)元，并在原一審中申請證人丁出庭作證。

經(jīng)審查，丁在原一審開(kāi)庭筆錄中主張親眼所見(jiàn)丙向乙交付了現金，但對租金交付的時(shí)間、金額、裝錢(qián)所用提兜的尺寸均表述不清。

丙在二審開(kāi)庭筆錄中表述當時(shí)給丙的時(shí)候沒(méi)有別人在場(chǎng)，給錢(qián)的時(shí)候丁出去了。

丙的陳述與其自方證人陳述存在矛盾，丙未能提交證據予以證明其交付了256萬(wàn)租金，故本院對其主張的租賃關(guān)系以及已交付256萬(wàn)元租金不予采信。

最終，法院判決駁回丙的全部訴訟請求。

目前，很多地方（上海、南京、呼和浩特等）政府為防止惡意承租人行使租賃權排除執行措施，而相繼出臺地方性行政法規、地方司法解釋。

結合審判實(shí)務(wù)，建議在處理該類(lèi)租賃阻礙執行案件中，需要重點(diǎn)審查如下：

（1）是否有書(shū)面有效的《租賃協(xié)議》；

（2）租賃協(xié)議中相關(guān)約定是否符合租賃模式；

（3）租金如何交付的；

（4）房屋占有使用相關(guān)證據，如裝修憑證、入住證明，水、電燃氣費、通信費等公共事業(yè)用費費等；

（5）相關(guān)證人與當事人陳述是否一致。

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第31條：承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應予支持。 

 承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

2、《民事訴訟法司法解釋》第312條：對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；

（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。 案外人同時(shí)提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。