匯執 作者：袁安駿
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怎樣的房子會(huì )成為法拍房？
法拍房大多是銀行借貸或民間借貸的債務(wù)人的房產(chǎn)，部分因其他案由被執行人未主動(dòng)履行法律義務(wù)的，還有部分涉及到刑事判決罰沒(méi)的。
現在阿里拍賣(mài)平臺上也出現抵債資產(chǎn)在拍賣(mài)平臺上進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)的，此類(lèi)房產(chǎn)嚴格意義上不算是法拍房。
法拍房限購嗎？
因為法院拍賣(mài)房屋是為了保護判決得以順利執行，限制購買(mǎi)人群將使得法拍房成交率大大降低或者成交價(jià)超低于正常合理價(jià)格，不管對于執行申請人，還是被執行人來(lái)說(shuō)都是不利的。所以絕大多數城市法拍房不限購，購買(mǎi)之前最好與當地住房管理中心咨詢(xún)是否符合購買(mǎi)條件。
法拍房可以貸款嗎？
在阿里拍賣(mài)或京東拍賣(mài)上有貸款鏈接的，只要符合貸款發(fā)放機構的標準都是可以貸款的。對于沒(méi)有貸款選項的，則不能在購買(mǎi)前申請貸款。如果房屋及貸款申請人符合條件，可以在購買(mǎi)后，完全取得房屋產(chǎn)權時(shí)，向銀行或貸款機構申請貸款。
一般來(lái)說(shuō)，一二線(xiàn)或省會(huì )城市的法拍房大多都是有貸款選項的，而一些建成時(shí)間較久遠、三四線(xiàn)城市的法拍房大多是沒(méi)有貸款選項的。
購買(mǎi)法拍房前要注意哪些問(wèn)題？
1.一定要實(shí)地看樣，不要出現一套房屋五間廁所購買(mǎi)后才知曉的情況。法拍房的拍賣(mài)鏈接都會(huì )有咨詢(xún)電話(huà)，提前報名要求實(shí)地勘察，助拍公司會(huì )在拍賣(mài)前通知前往組織集中參觀(guān)。
2.確定房屋是否有權利瑕疵。農村產(chǎn)權房，原則上只能當地村民能夠購買(mǎi)，外村人參拍前要了解清楚當地政策；備案商品房，尚未取得產(chǎn)權證的房屋，開(kāi)發(fā)商及房管局能否協(xié)助更名備案登記；小產(chǎn)權房屋，是否符合交易條件，是否需要補繳土地出讓金。
3.了解清楚房屋上的物業(yè)、水電氣暖等欠費情況，雖從法理上這些費用的債務(wù)人是被執行人，但實(shí)際中這些費用都是要由買(mǎi)受人承擔的。
4.了解清楚房屋當前是否有人居住，如果有，則必須要清楚居住人與債務(wù)人的關(guān)系，居住人的年齡及身體狀況。這些問(wèn)題是拍賣(mài)成交后，是否能完全交付的重要阻礙。
5.查明房屋上是否設有租賃。帶租約的法拍房一般來(lái)說(shuō)成交價(jià)是要低于無(wú)租約的，對于一些房屋上真實(shí)有效的租賃，要了解租賃期限，租金的支付情況，如果針對有投資需求的購買(mǎi)人，購買(mǎi)后仍會(huì )租賃出去的，就可以通知承租人在之后直接將租金支付至購買(mǎi)人處，對于自住需求比較急切的，可以提前詢(xún)問(wèn)是否可以與承租人解除租賃合同。有些被執行人虛設長(cháng)期租賃，租金一次支付，此種行為雖說(shuō)可以通過(guò)起訴認定租賃合同無(wú)效，但還是建議購買(mǎi)人不要去趟這趟渾水。
6.設定一個(gè)合理的心理價(jià)格，冷靜鎮定輸入競拍價(jià)格。有些法拍房競購者在多輪競價(jià)后會(huì )心態(tài)失衡或情緒激動(dòng)，不考慮市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的加價(jià)或是錯誤輸入競拍價(jià)格，出價(jià)成交后不能支付尾款的悔拍可不要輕易嘗試。
7.了解稅費的數額及是否可退還，法拍房也會(huì )產(chǎn)生稅費，一般來(lái)說(shuō)都是由買(mǎi)受人墊付繳納過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費，買(mǎi)受人在簽收法院院過(guò)戶(hù)裁定書(shū)之日起15日內可持稅務(wù)機關(guān)開(kāi)具的《稅收完稅證明》向法院提交退款申請，并附上有關(guān)繳費憑證原件，法院在審核后退還買(mǎi)受人。
成交后的過(guò)戶(hù)怎么辦理？
1.拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人通過(guò)貸款或全款方式向法院繳清拍賣(mài)尾款；
2.繳清尾款3日后，預約聯(lián)系法院，攜帶付款憑證、相關(guān)身份材料到法院簽署《拍賣(mài)成交確認書(shū)》，待法院制作《執行裁定書(shū)》及《協(xié)助執行通知書(shū)》；
3.憑《拍賣(mài)成交確認書(shū)》、《執行裁定書(shū)》及《協(xié)助執行通知書(shū)》前往房管局辦理過(guò)戶(hù)事宜；
4.繳清房屋上所欠雜費；
5.順利入住。
房屋多輪查封，擔心原債主？
房屋上的多輪查封會(huì )隨著(zhù)辦理過(guò)戶(hù)是一并注銷(xiāo)掉，所以不用擔心房屋因為原債務(wù)問(wèn)題再次被查封。
我國當前社會(huì )穩定、法制健全，即使原債主找上門(mén)后，再告知清楚該房屋已易主，基本上不會(huì )出現再次上門(mén)的情況，如果遇見(jiàn)多次騷擾，果斷報警。購買(mǎi)一個(gè)物業(yè)管理水平較好的法拍房，也能降低或避免原債主上門(mén)的可能。
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原標題： 法拍房的始末
