所謂“無(wú)證房產(chǎn)”，是指沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房子。

“無(wú)證房產(chǎn)”大體可以分為兩種：一種是可以辦理登記卻沒(méi)有辦理登記的；另一種是不具備登記條件的，這種一般是小產(chǎn)權房或違法建筑等。

辦理房屋所有權證是由法律法規和規章來(lái)保證的，它不僅是購房者的權利，也是購房人和開(kāi)發(fā)商都應該履行的法定手續。不能辦理房屋產(chǎn)權證或者不能按期辦理房屋產(chǎn)權證可能有開(kāi)發(fā)商的原因，也可能有被執行人的原因?！安荒苻k理的情況”

對開(kāi)發(fā)商而言，有以下兩種不能辦理房屋產(chǎn)權證的情況：

利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的項目：即所謂的“鄉產(chǎn)權”房、小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房是辦不了房產(chǎn)證的，因為國家明確規定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。

工程建設手續不合法的項目：有的項目規劃、施工手續有瑕疵，沒(méi)有規劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣(mài)房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續，則面臨的后果是最嚴重的，有被拆除的風(fēng)險。 

“可以辦理，但暫時(shí)不能辦理或未辦理”

在法拍房中，可以辦理登記但未辦理的情況主要就是被執行人購買(mǎi)的預售商品房，已經(jīng)全額支付房款或部分支付房款的，這類(lèi)房產(chǎn)雖然還未辦理過(guò)戶(hù)，因此不在被執行人名下，但實(shí)際上被執行人對這類(lèi)房屋已經(jīng)擁有了實(shí)際的所有權，因此法院是可以強制執行這類(lèi)房屋的。對于預售商品房，可以通過(guò)仲裁或訴訟的方式來(lái)解除開(kāi)發(fā)商與被執行人之間的合同，退還支付的房款或者盡快辦理過(guò)戶(hù)。

“原則：履行法院的強制執行職責也要尊重房屋登記機構的規定”

2012年7月17日發(fā)布的《住房城鄉建設部關(guān)于轉發(fā)最高人民法院法〔2012〕151號文件做好無(wú)證房產(chǎn)協(xié)助執行工作的通知》 (建法〔2012〕104號) 要求各地住建部門(mén)“加強與法院的溝通和配合, 做好無(wú)證房產(chǎn)協(xié)助執行工作”。

并附件：

(1)最高人民法院關(guān)于轉發(fā)住房和城鄉建設部《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據協(xié)助執行文書(shū)辦理產(chǎn)權登記有關(guān)問(wèn)題的函》的通知 (法〔2012〕151號) ；

(2) 關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據協(xié)助執行文書(shū)辦理產(chǎn)權登記有關(guān)問(wèn)題的函 (建法函〔2012〕102號) 。

附件(1)指出“既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執行工作的順利開(kāi)展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規規定的房屋通過(guò)協(xié)助執行行為合法化?！?/p>

解讀：關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)的執行要堅持總原則的基礎上分兩種情況來(lái)看。

“情況一：可以辦理登記，但未辦理的”

附件 (1) 中, 對于人民法院:執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí), 具備初始登記條件的, 執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū);

暫時(shí)不具備初始登記條件的, 執行法院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū), 并載明待房屋買(mǎi)受人或承受人完善相關(guān)手續具備初始登記條件后, 由房屋登記機構按照協(xié)助執行通知書(shū)予以登記。

附件 (2) 中, 對于不動(dòng)產(chǎn)登記機構:對未辦理初始登記的房屋, 在完善相關(guān)手續后具備初始登記條件的, 房屋登記機構應當按照人民法院生效法律文書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)予以登記;

解讀：已經(jīng)具備或可以具備初始登記條件，法院會(huì )出具協(xié)助執行通知書(shū)，房管局會(huì )配合辦理，但如果房管局認為不能辦理，可以退回法院，法院再判斷。但一般來(lái)說(shuō)這種情況是可以辦證過(guò)戶(hù)的。

“情況二：不具備登記條件的”

附件（1）指出“不具備初始登記條件的, 原則上進(jìn)行“現狀處置”, 即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀, 買(mǎi)受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋, 后續的產(chǎn)權登記事項由買(mǎi)受人或承受人自行負責。

執行法院向房屋登記機構發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū), 房屋登記機構認為不具備初始登記條件并作出書(shū)面說(shuō)明的, 執行法院應在30日內依照法律和有關(guān)規定, 參照行政規章, 對其說(shuō)明理由進(jìn)行審查。理由成立的, 撤銷(xiāo)或變更協(xié)助執行通知書(shū)并書(shū)面通知房屋登記機構;理由不成立的, 書(shū)面通知房產(chǎn)登記機構限期按協(xié)助執行通知書(shū)辦理?！?br/>

解讀：不具備初始登記條件，如違建、小產(chǎn)權房等問(wèn)題，由買(mǎi)家自行承擔。

針對無(wú)證房產(chǎn)，并不是要“談虎色變”，而是要自己做好盡調，或者請專(zhuān)業(yè)的機構與法院、房管局確認房子是否具備初始登記條件，如果滿(mǎn)足初始登記條件，那就不存在“無(wú)證坑”。但如果是小產(chǎn)權房、違章建筑等就不要去碰，這類(lèi)房產(chǎn)始終無(wú)法辦理房產(chǎn)證，更可能面臨被拆除的風(fēng)險，給買(mǎi)受人財產(chǎn)帶來(lái)巨大損失。