“概覽信息”

住房類(lèi)型:即住宅、商住等等，住房類(lèi)型決定了產(chǎn)權期限和住宅用途，也決定了未來(lái)的升值空間和價(jià)格參考比。金融機構也會(huì )根據這一屬性決定貸款的成數，一般來(lái)說(shuō)住宅貸款的成數最高。如果想要買(mǎi)的是住宅，要注意拍賣(mài)平臺里即便選擇住宅用房但是里面還會(huì )摻雜一些辦公用房、商住房等，要注意結合房屋用途等信息排除掉；

所在區域:拍賣(mài)標的坐落的區域，在選房的時(shí)候已明確，但有的公告信息不夠準確，要在標的地圖上確認；

具體位置:拍賣(mài)標的的地址，一般在拍賣(mài)標的的標題有寫(xiě)，需要結合地圖明確具體位置，方便下一步實(shí)地盡調；

第幾次拍賣(mài)：標題會(huì )注明是第幾次拍賣(mài)，以阿里拍賣(mài)為例，標題有第一次拍賣(mài)、第二次拍賣(mài)、變賣(mài)、重新拍賣(mài)、破產(chǎn)等；需要注意的是有的一拍并不一定就真的是“第一次拍賣(mài)”，可以在搜索欄里搜一下之前有沒(méi)有過(guò)拍賣(mài)記錄；

歷史拍賣(mài)情況:本標的歷史拍賣(mài)的時(shí)間、價(jià)格，如果不是一拍，推測下之前流拍的原因是因為存在重大瑕疵還是價(jià)格高了；如果是重新拍賣(mài)要了解重新拍賣(mài)的原因，之前是不是有人悔拍，悔拍的原因是什么，特別注意破產(chǎn)、兇宅等情況；

拍賣(mài)時(shí)間:可以看到距開(kāi)始的時(shí)間，要注意這個(gè)時(shí)間，最好設置個(gè)提醒，避免錯過(guò)參拍時(shí)間，特別是盡調工作最好在提前兩周完成；

起拍價(jià):拿到標的的最低可能價(jià)格，也決定了潛在的折扣空間，一般來(lái)說(shuō)一拍起拍價(jià)是評估價(jià)的7-8折，流拍后，二拍在一拍的基礎上再降10%～20%；

保證金:在頁(yè)面有報名交保證金的字樣，保證金的繳納我們在接下來(lái)會(huì )寫(xiě)專(zhuān)題介紹，這里做個(gè)簡(jiǎn)要介紹。拍賣(mài)保證金是競買(mǎi)人取得競買(mǎi)資格的條件之一，競買(mǎi)人沒(méi)有按照數額和截止時(shí)間要求交付拍賣(mài)保證金的,不可以參加拍賣(mài)會(huì )。拍賣(mài)保證金的金額大小由拍賣(mài)公司基于拍賣(mài)標的實(shí)際情況而定,且參考評估值確定比例值,一般為評估值的10%～20%,特殊情況為評估值的30%,具體金額詳見(jiàn)拍賣(mài)公司所發(fā)布的拍賣(mài)公告的“拍賣(mài)保證金”。保證金最好提前五天完成繳納，避免因為賬戶(hù)和資格等原因錯過(guò)參拍；

評估價(jià):在前面法拍房市場(chǎng)的參與者中，我們有介紹，根據2018年6月4日公布的《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》，人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)，可以依次按照采取當事人議價(jià)、定向詢(xún)價(jià)、網(wǎng)絡(luò )詢(xún)價(jià)、委托評估等方式對于拍賣(mài)的財產(chǎn)進(jìn)行評估,委托評估作為兜底選項，機會(huì )會(huì )相對較少。

大家一般重點(diǎn)關(guān)注的評估報告中的評估總價(jià)、單價(jià)、評估時(shí)間，其中大家比較容易忽略的是評估時(shí)間。一般來(lái)說(shuō),從評估到拍賣(mài)都會(huì )經(jīng)過(guò)一段時(shí)間(少則幾個(gè)月,多則半年甚至一年以上)。而法院平時(shí)比較忙,不會(huì )每次重新拍賣(mài)都申請價(jià)值評估,這就造成了評估價(jià)是滯后于市場(chǎng)變化的。同時(shí)評估公司綜合考量多種因素，帶有一定的主觀(guān)性。評估價(jià)可以作為我們對房屋價(jià)值判斷的一個(gè)重要參考，但不必完全以其為標準。

競價(jià)規則：事先了解競價(jià)規則，尾款支付、加價(jià)幅度、競價(jià)周期等，避免因為這些細節導致不必要的麻煩；在接下來(lái)我們會(huì )對這幾個(gè)要素做專(zhuān)題介紹。

“競買(mǎi)公告”

競買(mǎi)公告：這里主要提示競買(mǎi)人注意標的是否有限購、稅費、占用、土地性質(zhì)等問(wèn)題，并不是每一套房子都會(huì )有這類(lèi)“瑕疵”，但是這幾類(lèi)問(wèn)題也是我們盡調中重點(diǎn)考察的內容；還有競拍流程，可以參與模擬競拍來(lái)先嘗試；

拍賣(mài)法院：競買(mǎi)公告里會(huì )告知是哪一家法院在主持拍賣(mài)，注意聯(lián)系方式、聯(lián)系時(shí)間、是否有預展等?，F在大部分法院都把前期與意向競買(mǎi)人對接的事宜交付給司輔機構去打點(diǎn)，可以根據頁(yè)面上預留電話(huà)事先做個(gè)預溝通了解情況；

競買(mǎi)人條件：注意基本條件是否滿(mǎn)足，有的地區存在限購問(wèn)題，不滿(mǎn)足限購條件去競拍反而會(huì )浪費保證金。但是即使在限購地區也會(huì )有不限購的法拍房，一般是外地法院拍賣(mài)的房子，但也要咨詢(xún)確認；

優(yōu)先購買(mǎi)權人：注意是否存在優(yōu)先購買(mǎi)權人，優(yōu)先購買(mǎi)權人是否參與競拍。如有，建議咨詢(xún)了解優(yōu)先購買(mǎi)權人的情況，避免落空；

貸款咨詢(xún)：頁(yè)面一般留有可以法拍貸款的機構，可以電話(huà)咨詢(xún)；事先可以了解下可以該標的是否可以貸款、可以貸款的額度、需要準備的資料和具體的流程等；

稅費：需要注意繳納方式是買(mǎi)賣(mài)雙方各付各的還是買(mǎi)家承擔。在北京法拍房的稅費主要是由買(mǎi)家承擔，但是法院暫時(shí)保留對房屋交易的個(gè)人所得稅和增值稅的征收權利，買(mǎi)家只需繳納契稅。但也要注意房產(chǎn)類(lèi)型哦，比如經(jīng)濟適用房、兩限房等繳納的稅費就更多一些。

“標的物介紹部分”

在這一板塊主要介紹標的物的權證情況、所有人、房屋用途、土地性質(zhì)、租賃和抵押情況等，但一般是不詳細或不全面的，所以我們一般了解的內容是：

文書(shū)情況：有的標的附上了執行裁定書(shū)，可以了解到拍賣(mài)原因，我們在法拍房的來(lái)源里介紹了怎么去實(shí)操；

樓高:即拍賣(mài)標的位于整棟建筑的第幾層。和買(mǎi)二手房一樣，法拍房樓層的高低不同，價(jià)格不一。一般來(lái)講，樓梯房樓層過(guò)高或過(guò)低都較影響估值和成交；

總高:拍賣(mài)標的所在建筑的總層高。結合樓高,我們就可以判斷出該套房源大致的采光情況以及是不是電梯房；

面積:拍賣(mài)標的的建筑面積，別墅要注意，看實(shí)際面積和建筑面積對比，避免因大規模改建有過(guò)戶(hù)問(wèn)題；

房屋戶(hù)型:在明確需求時(shí)基本上就明確了想購買(mǎi)的戶(hù)型，多數公告上只陳列了面積但是并沒(méi)有告知戶(hù)型，需要在二手房網(wǎng)站上找到所在小區根據面積確定戶(hù)型，最可靠的是根據實(shí)地盡調結果，實(shí)地感受采光通風(fēng)等；

房屋裝修情況：較多法拍房的照片都沒(méi)有拍到房屋里面，一定要去親自看看裝修情況以及注意公告中是否表示裝修、家具之類(lèi)包含在標的里，是否提示現狀交付，否則可能就是你相中了人家的裝修但最后只能拿到一個(gè)毛坯；

區域配套:拍賣(mài)標的所屬小區的交通、醫療、商業(yè)配套的情況,可以先在地圖上查清。

小區名稱(chēng):拍賣(mài)標的所屬的小區，很多法院公告和評估報告里沒(méi)有告訴具體的小區，要通過(guò)地圖來(lái)確認，確認后要在二手房網(wǎng)站上搜索確認；

小區情況:拍賣(mài)標的所屬小區的人數、在售房源、在租房源情況。

這三個(gè)指標分別反映了小區的容量、房源的流通性、房源的居住價(jià)值，主要是在各大二手房網(wǎng)站上查明；

市場(chǎng)熱度：一個(gè)反映同類(lèi)房源在近期市場(chǎng)的關(guān)注度指標。通過(guò)搜集各方掛牌及看房的情況,綜合得岀市場(chǎng)熱度,通過(guò)這組數據我可以初步判斷出此房未來(lái)好不好出售,此組數據越大,說(shuō)明此房越好岀售;反之越低,可能此房不太好出售或賣(mài)不起價(jià)。

不過(guò),有時(shí)候數據也會(huì )騙人,有些小區此數值非常低,并不是因為不好出售,而是自住率極高,沒(méi)有房子出售或一出來(lái)馬上就賣(mài)掉了,所以一定要去現場(chǎng)做市調。

建筑年代:拍賣(mài)標的的建造時(shí)間。這個(gè)決定了金融機構貸款的年限?，F在就北京地區而言一般2000年之后的房子是比較好出手的。

市場(chǎng)價(jià)：一套房子在二手交易市場(chǎng)可以成交的價(jià)格。我們一般需要參考的是相同小區,相同戶(hù)型的二手房最近的成交價(jià)格，在二手房網(wǎng)站上查詢(xún)。一般會(huì )有人參考均價(jià)和掛牌價(jià)，但是均價(jià)一般平均了各個(gè)戶(hù)型，戶(hù)型不同單價(jià)差異較大。掛牌價(jià)和成交價(jià)有的差價(jià)可能不止幾十萬(wàn)。

其實(shí)網(wǎng)上盡調做好了可以節約我們不少時(shí)間，但是絕對不能只做網(wǎng)上盡調哦，一定要實(shí)地去看一看，下一期我們就為大家介紹線(xiàn)下盡調的具體注意事項。