房屋租賃法律關(guān)系中，承租人基于《中華人民共和國民法典》（下稱(chēng)“《民法典》”）第七百二十六條規定享有法定優(yōu)先購買(mǎi)權。就該權利性質(zhì)，學(xué)術(shù)界及司法實(shí)踐觀(guān)點(diǎn)雖略有爭議，但主流觀(guān)點(diǎn)認為系債權[1]及形成權[2]；就該權利主體，在未涉及到轉租的單一租賃關(guān)系中并無(wú)爭議，為承租人，但在存在轉租情況時(shí)，轉租方既是承租人又是出租人、次承租人也是轉租合同項下承租人，究竟誰(shuí)是優(yōu)先購買(mǎi)權的權利主體？目前我國法律法規對此并無(wú)明確規定，司法實(shí)踐中也存在截然不同的觀(guān)點(diǎn)，尚無(wú)定論。

第一種觀(guān)點(diǎn)認為次承租人不享有可向產(chǎn)權人（出租人）主張的優(yōu)先購買(mǎi)權，具體理由主要包括兩點(diǎn)：第一，由于優(yōu)先購買(mǎi)權系屬債權權利，在次承租人與產(chǎn)權人并無(wú)合同關(guān)系且現有法律又未明確賦予次承租人法定優(yōu)先購買(mǎi)權的情況下，次承租人地位并非是相對于產(chǎn)權人（出租人）的承租人，故需謹遵合同相對性原則，不應將專(zhuān)屬于承租人的該項權利隨意擴張至次承租人；第二，在無(wú)合同約定及法律規定條件下，作為普通經(jīng)營(yíng)主體，產(chǎn)權人（出租人）通常不能也沒(méi)有義務(wù)預知額外義務(wù)負擔，要求其承擔次承租人的優(yōu)先購買(mǎi)相關(guān)義務(wù)，超出了合理預期范疇，過(guò)度且不合理地加重了產(chǎn)權人的負擔，有失公平。上海、重慶、河南、湖北等地區法院相關(guān)司法判例多持此觀(guān)點(diǎn)，例如：（2016）滬01民終1040號、（2020）渝0119民初1136號、（2020）豫1329民初253號、（2020）鄂2826民初812號。

相較于上述“一刀切”的審判思路，江蘇、北京、遼寧等地高院則出臺了相關(guān)指導意見(jiàn)[3]則屬于第二種觀(guān)點(diǎn)。該觀(guān)點(diǎn)“附條件”地為次承租人開(kāi)辟了主張優(yōu)先購買(mǎi)權的道路，相關(guān)指導意見(jiàn)認為：次承租人系房屋的實(shí)際使用人，如承租人經(jīng)出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買(mǎi)權，次承租人要求行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，應予支持。浙江、廣東部分地區法院雖未出臺相關(guān)指導意見(jiàn)，但亦在部分司法判例中明確了此觀(guān)點(diǎn)，例如（2020）浙0421民初2170號、（2018）粵06民初131號。

除此之外，司法實(shí)踐中還有少數觀(guān)點(diǎn)認為與產(chǎn)權人訂立合同的承租人和轉租后的次承租人均屬于“承租人”范疇，均享有承租人優(yōu)先購買(mǎi)權，例如（2020）皖1282民初15號。

對此，筆者較為贊同第二種觀(guān)點(diǎn)。筆者認為，承租人購買(mǎi)權作為一種突破平等賦權原則、限制產(chǎn)權人（出租人）處分權的民事特權，在確定權利主體應立足于該權利設立的目的，充分探究背后所保護的法益。最高人民法院主編的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（下稱(chēng)“《合同編理解與適用》”）一書(shū)中認為“法律確定承租人優(yōu)先購買(mǎi)權，一方面體現了對租賃關(guān)系中相對弱勢一方的承租人的保護，另一方面也體現了維護因承租人使用收益租賃房屋而形成穩定的生產(chǎn)生活秩序的必要?！盵4]同時(shí)，結合各地司法實(shí)踐傾向性觀(guān)點(diǎn)[5]及相關(guān)司法判例【例如（2019）蘇民申4356號、（2020）川0108民初124號案件】可知，法律之所以設定承租人優(yōu)先購買(mǎi)權、對于權利人處分租賃物的交易對象進(jìn)行必要限制，應有兩方面的原因：

• 是為了保護使用人的穩定、有序、持續使用房屋的秩序不被打破，避免社會(huì )資源的浪費（主要包括因房屋使用人的更換而需重新裝修等損失）；

• 作為承租人與實(shí)際使用人（此承租人）同時(shí)存在的情況下，承租人承租房屋的目的已不僅僅在于使用為目的，不應屬于突破平等賦權的價(jià)值取向所保護的對象。

因此從立法意旨層面理解，法律應當保護的是實(shí)際使用租賃物的承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權利，故賦予次承租人優(yōu)先購買(mǎi)權更為契合該權利設立的目的。但如果完全突破合同相對性原則、當然地在任何情形下均賦予次承租人該項權利，也會(huì )擾亂正常的交易秩序并造成對于次承租人權益的過(guò)度保護及對產(chǎn)權人處分權的過(guò)度限制，因此設置“經(jīng)產(chǎn)權人（出租人）同意轉租”的條件確有必要，如產(chǎn)權人（出租人）同意轉租，表明其已知曉存在次承租人這一主體且明知未來(lái)出售房屋時(shí)需履行通知義務(wù)的對象已由原來(lái)與其直接訂立合同的承租人變更為次承租人，支持次承租人享有優(yōu)先購買(mǎi)權并未加重產(chǎn)權人作為出租人的義務(wù)負擔，做到了權益保護上的相對平衡。

此外，部分司法判例【例如（2018）粵06民初131號】和法官撰寫(xiě)文章[6]中認為：在合法的轉租中，承租人通過(guò)承租轉讓的不僅是房屋占有、使用、收益的權利，同時(shí)亦將基于房屋租賃依賴(lài)關(guān)系的優(yōu)先購買(mǎi)權轉移至次承租人。如立足于此觀(guān)點(diǎn)，因合法轉租需得到產(chǎn)權人（出租人）的同意，故當然地，該權利轉讓已有效通知了作為債務(wù)人的產(chǎn)權人（出租人），故次承租人作為新的債權人對產(chǎn)權人（出租人）主張優(yōu)先購買(mǎi)權也并無(wú)不妥。

根據《民法典》第七百二十六條之規定，承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的前提條件之一是可滿(mǎn)足交易的“同等條件”。就何為“同等條件”，目前法律法規未有明確規定，各地中僅有北京、上海、重慶、山東等少數地區高院出臺了相關(guān)指導意見(jiàn)[7]，但主流觀(guān)點(diǎn)認為“同等條件”并非等于“同等價(jià)格”，而應是“同等交易條件”。其中，就交易價(jià)格和支付方式應屬“同等條件”并無(wú)太大爭議，但對于其余交易條件中哪些應作為“同等條件”的考量范疇，目前并未形成較為統一的觀(guān)點(diǎn)，結合各地法院的司法判例，“其余交易條件”包括但不限于購買(mǎi)套數、相關(guān)費用分攤以及房屋或建設用地上其他權利處置、履約能力、是否是否屬于限購對象等【參見(jiàn)案例：（2019）川06民特70號、（2019）贛08民終317號、（2019）蘇民申4356號、（2016）滬01民終11193號】。

對此，2020年7月最高人民法院于《合同編理解與適用》一書(shū)中做了較為具體的闡述，對于此后的司法實(shí)踐具有較為明確的指導作用，最高人民法院認為：同等條件的判斷以出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同約定條件為準，其中購買(mǎi)價(jià)格和支付方式是最主要的合同條件，在價(jià)格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，沒(méi)有影響的不作為同等條件的對照標準。[8]

在其他交易條件中，購買(mǎi)主體資格（是否限購）是否應屬于“同等條件”目前爭議較大，主要存在兩種觀(guān)點(diǎn)：

• 不應屬于“同等條件”：主體資格的限制（是否限購）僅影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行，合同是否可履行并不能成為買(mǎi)賣(mài)合同成立的前提和條件，且即使合同無(wú)法履行，承租人依然有權根據合同要求出租人承擔違約責任，故不屬于限購對象不應屬于“同等條件”，屬于限購對象的承租人依然享有優(yōu)先購買(mǎi)權；[9]

• 應屬于“同等條件”：上海一中院在部分司法判例【（2016）滬01民終11193號、（2013）滬一中民二（民）終字第2831號】中認為，若承租人屬于限購對象，要求出租人等待承租人具備購買(mǎi)資格后再將房屋出售給承租人缺乏法律依據，承租人受自身條件所限，事實(shí)上無(wú)法提供與其他買(mǎi)受人同等的交易條件。

對此，筆者較為贊同第二種觀(guān)點(diǎn)即不屬于限購對象應納入“同等條件”范疇。

筆者認為，雖然依照現有司法實(shí)踐主流觀(guān)點(diǎn)，作為限購主體的買(mǎi)受人可訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同且合同并不會(huì )因存在限購情形而無(wú)效，但在現有購房政策下，承租人獲得購房資格前無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶(hù)等手續，需等到該主體瑕疵消除后方可繼續履行合同。產(chǎn)權人（出租人）出售房屋，目的在于及時(shí)獲取售房款，而依據房屋買(mǎi)賣(mài)交易習慣，買(mǎi)受人付款節點(diǎn)往往與前述交易環(huán)節緊密關(guān)聯(lián)，故承租人如限購，相較于本身已具有購房資格的買(mǎi)受人，合同履行期限特別是款項支付周期更長(cháng)，必將導致產(chǎn)權人無(wú)法及時(shí)獲取售房款。此外，若因承租人最終無(wú)法解決限購問(wèn)題致使合同解除的，產(chǎn)權人雖可向其主張違約責任維護自身權益，但通常需付出大量時(shí)間并產(chǎn)生額外費用，即相較于與本身已具有購房資格的買(mǎi)受人，產(chǎn)權人與屬于限購主體的承租人交易可能將承擔更高的交易成本。綜上，購買(mǎi)主體資格（是否限購）雖不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及效力，但對合同履行影響較大，可能損害產(chǎn)權人（出租人）的利益并導致產(chǎn)權人（出租人）的合同目的無(wú)法實(shí)現，符合《合同編理解與適用》中提及的“影響到出租人的利益”之情形，故應屬“同等條件”范疇。

《民法典》第七百二十八條規定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響?！备鶕摋l規定，出租人妨害承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，承租人不可主張要求確認出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可向出租人主張賠償損失。

應當注意的是，上述損害賠償責任成立的基礎為出租人實(shí)施了妨害行為且該妨害行為與承租人最終無(wú)法行使優(yōu)先購買(mǎi)權間具有因果關(guān)系，即存在實(shí)際損害，[10]否則將欠缺請求權基礎，例如：無(wú)論出租人是否實(shí)施妨害行為，承租人本身存在無(wú)法實(shí)際行權的情況例如屬于限購主體的或超過(guò)法定期限未明確主張權利的，因優(yōu)先購買(mǎi)權的無(wú)法實(shí)現與出租人妨害行為并無(wú)單一、直接的因果關(guān)系，故承租人亦不可主張損害賠償【參見(jiàn)：（2016）滬01民終11193號案件】。

就損害賠償的范圍，筆者查閱了上海、江蘇、浙江近三年的相關(guān)案例，發(fā)現承租人（包括次承租人）訴請主張的損失類(lèi)型雖不完全相同，但大多均主張了房屋差價(jià)/升值損失，該損失一般包括兩種類(lèi)型：第一種是承租人已在他處購房情形下，承租人較之出租人出售價(jià)格多支付的購房款損失，第二種則是出租人向第三人出售房屋的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)之間的價(jià)差。

就前述第一種損失，司法實(shí)踐主流觀(guān)點(diǎn)一般是在支持的大方向上適當參考當地房地產(chǎn)市場(chǎng)一般交易均價(jià)予以酌定，爭議較小。但就第二種損失是否應得到支持，司法實(shí)踐爭議較大，部分支持觀(guān)點(diǎn)認為優(yōu)先權是一種機會(huì )權益，違約者破壞的不僅僅是守約當事人行使優(yōu)先權的條件，而且也使得守約人通過(guò)行使優(yōu)先權獲得相關(guān)利益的希望消失，故侵犯該權利應當賠償的損失不僅包括直接損失還包括可得利益損失，即使承租人尚未另行購買(mǎi)房屋，該房屋差價(jià)損失亦屬可得利益損失范疇，應予賠償【例如：（2018）蘇07民終4331號案件】，《上海市高級人民法院關(guān)于房產(chǎn)案件若干爭議問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（2016.03.08）亦持此觀(guān)點(diǎn)，明確：“對于侵犯承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的賠償責任，當事人之間有約定的，則從其約定。若無(wú)約定的，出租人則應賠償由此對承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失?！?/p>

而反對者則大多認為承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)為締約請求權，侵犯該權利應當承擔的是締約過(guò)失責任，故損失賠償范圍僅包括信賴(lài)利益損失而不包括可得利益損失，鑒于承租人并未另行購買(mǎi)他處房屋、未實(shí)際產(chǎn)生購房差價(jià)損失，故承租人所主張的房屋差價(jià)損失不應得到支持【例如：（2019）蘇04民終1612號、（2020）蘇0492民初2163號】。對于該問(wèn)題，最高院在《合同編理解與適用》一書(shū)中予以了明確：“財產(chǎn)損害賠償以全部賠償為原則，賠償范圍既包括因侵權行為導致的財產(chǎn)價(jià)值的減少，也包括可得利益的喪失。即根據差額說(shuō)，損害賠償的范圍應當為房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值減去合同中約定的房屋售價(jià)之差與承租人另找新房等必要花費之和。

具體而言，包括兩方面：其一，包括承租人在優(yōu)先購買(mǎi)權受到侵害后，不能享有直接從優(yōu)先買(mǎi)權人轉為所有人可帶來(lái)的便利而必須支付的額外費用，包括另行尋找、購買(mǎi)或租賃房屋而支出的必要費用；其二，承租人優(yōu)先購買(mǎi)權實(shí)現的可得利益損失，即由于房屋市場(chǎng)價(jià)格的變化，在出租人侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權時(shí)，因市場(chǎng)價(jià)格上漲而致使承租人如替代購買(mǎi)類(lèi)似房屋而多支付的費用。這一部分費用實(shí)際上正常履行情況下本可以避免的損失，或者說(shuō)是當事人正常預期不比支付的費用，故亦在期待利益的范圍之內?！盵11]筆者較為贊同該觀(guān)點(diǎn)，即對于第二種房屋差價(jià)損失亦應予以支持，只有如此，才可在兼顧公平原則的基礎上最大限度的保證承租人的利益，更為符合承租人優(yōu)先購買(mǎi)權設立的立法意旨。