作者：劉韜

半個(gè)多月前，位于鄭州市管城區東太康路的大上海城26處房產(chǎn)將被司法拍賣(mài)，房產(chǎn)總建筑面積為42708.31 平方米，起拍價(jià)4.173億元。拍賣(mài)從10月28日早上10點(diǎn)正式開(kāi)始，至10月29日上午10點(diǎn)結束，最終以無(wú)人報名競拍收場(chǎng)。

截至拍賣(mài)結束，這次法拍共有54人設置提醒，吸引2310次圍觀(guān)，但由于無(wú)人報名競拍，結果仍是走向了流拍。

流拍之后怎么辦？會(huì )再重新法拍嗎？

根據《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規定》和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》（2020修正），人民法院司法技術(shù)管理部門(mén)負責本院的委托評估、拍賣(mài)和流拍財產(chǎn)的變賣(mài)工作，依法對委托評估、拍賣(mài)機構的評估、拍賣(mài)活動(dòng)進(jìn)行監督。審判、執行部門(mén)未經(jīng)司法技術(shù)管理部門(mén)同意擅自委托評估、拍賣(mài)，或對流拍財產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)的，按照有關(guān)紀律規定追究責任。人民法院司法技術(shù)管理部門(mén)，在組織評審委員會(huì )審查評估、拍賣(mài)入冊機構，或選擇評估、拍賣(mài)機構，或對流拍財產(chǎn)進(jìn)行變賣(mài)時(shí)，應當通知本院紀檢監察部門(mén)。紀檢監察部門(mén)可視情況派員參加。

人民法院拍賣(mài)被執行人財產(chǎn)，應當委托具有相應資質(zhì)的拍賣(mài)機構進(jìn)行，并對拍賣(mài)機構的拍賣(mài)進(jìn)行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。對擬拍賣(mài)的財產(chǎn)，人民法院可以委托具有相應資質(zhì)的評估機構進(jìn)行價(jià)格評估。對于財產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估。

當事人雙方及其他執行債權人申請不進(jìn)行評估的，人民法院應當準許。

拍賣(mài)財產(chǎn)經(jīng)過(guò)評估的，評估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)；未作評估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應當征詢(xún)有關(guān)當事人的意見(jiàn)。

如果出現流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。保留價(jià)確定后，依據本次拍賣(mài)保留價(jià)計算，拍賣(mài)所得價(jià)款在清償優(yōu)先債權和強制執行費用后無(wú)剩余可能的，應當在實(shí)施拍賣(mài)前將有關(guān)情況通知申請執行人。申請執行人于收到通知后五日內申請繼續拍賣(mài)的，人民法院應當準許，但應當重新確定保留價(jià)；重新確定的保留價(jià)應當大于該優(yōu)先債權及強制執行費用的總額。微信交流：13523578426。

依照前款規定流拍的，拍賣(mài)費用由申請執行人負擔。

拍賣(mài)房產(chǎn)的，競買(mǎi)人應當于拍賣(mài)前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買(mǎi)的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

應當預交保證金而未交納的，不得參加競買(mǎi)。拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人預交的保證金充抵價(jià)款，其他競買(mǎi)人預交的保證金應當在三日內退還；拍賣(mài)未成交的，保證金應當于三日內退還競買(mǎi)人。

拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競買(mǎi)或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財產(chǎn)的，應當將該財產(chǎn)交其抵債。有兩個(gè)以上執行債權人申請以拍賣(mài)財產(chǎn)抵債的，由法定受償順位在先的債權人優(yōu)先承受；受償順位相同的，以抽簽方式?jīng)Q定承受人。承受人應受清償的債權額低于抵債財產(chǎn)的價(jià)額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額。

拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競買(mǎi)或者競買(mǎi)人的最高應價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)抵債的，應當在六十日內再行拍賣(mài)。

對于第二次拍賣(mài)仍流拍的房產(chǎn)，人民法院可以將其作價(jià)交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進(jìn)行第三次拍賣(mài)。

第三次拍賣(mài)流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該房產(chǎn)抵債的，人民法院應當于第三次拍賣(mài)終結之日起七日內發(fā)出變賣(mài)公告。自公告之日起六十日內沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財產(chǎn)，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產(chǎn)退還被執行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執行措施的除外。

拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的抵押權等擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣(mài)而消滅，拍賣(mài)所得價(jià)款，應當優(yōu)先清償抵押權等擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣(mài)財產(chǎn)上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣(mài)而消滅，但該權利繼續存在于拍賣(mài)財產(chǎn)上，對在先的抵押權等擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實(shí)現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。

拍賣(mài)成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，買(mǎi)受人逾期未支付價(jià)款或者承受人逾期未補交差價(jià)而使拍賣(mài)、抵債的目的難以實(shí)現的，人民法院可以裁定重新拍賣(mài)。重新拍賣(mài)時(shí)，原買(mǎi)受人不得參加競買(mǎi)。

重新拍賣(mài)的價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款造成的差價(jià)、費用損失及原拍賣(mài)中的傭金，由原買(mǎi)受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除?？鄢蟊ＷC金有剩余的，應當退還原買(mǎi)受人；保證金數額不足的，可以責令原買(mǎi)受人補交；拒不補交的，強制執行。

對查封、扣押、凍結的財產(chǎn)，當事人雙方及有關(guān)權利人同意變賣(mài)的，可以變賣(mài)。

當事人雙方及有關(guān)權利人對變賣(mài)財產(chǎn)的價(jià)格有約定的，按照其約定價(jià)格變賣(mài)；無(wú)約定價(jià)格但有市價(jià)的，變賣(mài)價(jià)格不得低于市價(jià)；無(wú)市價(jià)但價(jià)值較大、價(jià)格不易確定的，應當委托評估機構進(jìn)行評估，并按照評估價(jià)格進(jìn)行變賣(mài)。

按照評估價(jià)格變賣(mài)不成的，可以降低價(jià)格變賣(mài)，但最低的變賣(mài)價(jià)不得低于評估價(jià)的二分之一。

變賣(mài)的財產(chǎn)無(wú)人應買(mǎi)的，可以將該財產(chǎn)交申請執行人或者其他執行債權人抵債；申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應當解除查封、扣押，并將該財產(chǎn)退還被執行人。

綜上，房產(chǎn)可以最多拍賣(mài)三次，變賣(mài)一次。流拍、變賣(mài)也無(wú)人購買(mǎi)的，且申請執行人等債權人拒絕以物抵債的，解除查封后交還原房產(chǎn)所有人。

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