面包財經(jīng) 作者：新華財經(jīng)面包財經(jīng)
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華僑城近日發(fā)布持股5%以上股東及其一致行動(dòng)人減持股份預披露公告。前海人壽保險股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“前海人壽”）及其一致行動(dòng)人深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鉅盛華”）因自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要擬合計減持不超過(guò)1.64億股，即不超過(guò)公司總股本的2%股份。
按照華僑城公告當日收盤(pán)價(jià)測算，此次減持的市值上限超過(guò)12億元。公告第二天，公司股價(jià)大幅低開(kāi)并最終收跌6.08%。
2021年1-6月，華僑城毛利率大幅下降拖累公司上半年增收不增利，歸母凈利潤同比下降25.89%，增速創(chuàng )2016年以來(lái)同期新低。此外，上半年公司凈利潤中少數股東損益占比明顯上升。
遭前海人壽及一致行動(dòng)人頻繁減持 多家險資降低地產(chǎn)板塊持股
截至此次減持公告日，前海人壽、鉅盛華分別持有華僑城6.18億股和0.37億股，分別占公司總股本的7.54%和0.45%。其中，前海人壽約5.87億股、鉅盛華全部0.37億股均來(lái)源于2015年華僑城的非公開(kāi)發(fā)行項目。
根據華僑城披露的2015年非公開(kāi)發(fā)行A股股票情況公告，公司當時(shí)共發(fā)行約8.52億股，募集資金凈額約57.27億元。認購方包括華僑城集團、前海人壽和鉅盛華，分別認購1.47億股、5.87億股和1.17億股。2019年1月，此次認購股票解除限售。2021年3月，前海人壽和鉅盛華開(kāi)啟減持。
歷史公告顯示，2021年3月，前海人壽和鉅盛華披露減持計劃。最終，鉅盛華在2021年4月14日至7月12日以均價(jià)9.34元/股完成減持8047.37萬(wàn)股。
圖1：鉅盛華前次減持實(shí)施情況
“馬不停蹄”的減持表明前海人壽和鉅盛華套現意愿較為急迫。
值得注意的是，不僅是華僑城，2021年以來(lái)，包括中國人壽、大家人壽在內的險資也分別對萬(wàn)科、金地集團等房企進(jìn)行了減持。房地產(chǎn)行業(yè)監管持續收緊、部分企業(yè)頻繁爆雷可能是促使險資減持所持地產(chǎn)公司股份的重要原因。
圖2：截至2021年6月末險資持股比例超過(guò)15%的上市房企
此外，去年11月，銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于保險資金財務(wù)性股權投資有關(guān)事項的通知》，一方面，銀保監會(huì )放開(kāi)了險資財務(wù)性股權投資的行業(yè)限制；但另一方面，明確保險資金開(kāi)展財務(wù)性股權投資，所投資的標的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設，包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅。
毛利率大幅下降致上半年增收不增利 前9月銷(xiāo)售增速降至9%
華僑城以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。文化旅游方面，公司擁有民俗文化、歡樂(lè )休閑、自然康養、藝術(shù)展演、美食潮玩、旅行服務(wù)6大產(chǎn)品體系，包括“歡樂(lè )谷”主題公園、“歡樂(lè )海岸”系列產(chǎn)品等；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括文化旅游、酒店、住宅和商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)等。
2021年上半年，華僑城實(shí)現營(yíng)業(yè)收入230.14億元，同比增長(cháng)34.41%；實(shí)現歸母凈利潤15.84億元，同比下降25.89%，增速創(chuàng )2016年以來(lái)同期新低。
圖3：2017年H1至2021年H1華僑城營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤同比增長(cháng)率
導致華僑城增收不增利的一個(gè)重要原因為毛利率下降。數據顯示，公司今年上半年的毛利率為33.32%，大幅低于過(guò)去幾年同期水平。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別下降12.9個(gè)百分點(diǎn)和7.59個(gè)百分點(diǎn)。
如果按照銷(xiāo)售區域劃分，華僑城今年上半年第二大營(yíng)收來(lái)源華東地區的毛利率僅為5.44%，大幅下降45.48個(gè)百分點(diǎn)。
圖4：2017年H1至2021年H1華僑城毛利率、凈利率
對于上半年毛利率大幅下降的原因，公司解釋稱(chēng)一方面受宏觀(guān)調控政策的影響，公司近年新拓展項目可售物業(yè)的毛利率逐步下降，另一方面是公司上半年結轉項目的結轉結構和結轉區域的占比不同。
圖5：2017年H1至2021年H1華僑城少數股東損益及占比
另外值得關(guān)注的是，華僑城今年上半年歸母凈利潤同比下降25.89%，但凈利潤同比增長(cháng)15.09%。造成這一區別的主要原因為少數股東損益增多。對此，公司的解釋是結轉的合作項目比例上升。
華僑城10月14日披露的2021年9月主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況數據顯示，公司當月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額69億元。全年累計來(lái)看，公司今年1-9月累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額663.42億元，同比增長(cháng)9%，增速相較前8月的10%進(jìn)一步放緩。
三道紅線(xiàn)保持“綠檔”
國家相關(guān)部門(mén)2020年出臺了“三道紅線(xiàn)”的監管政策，加速地產(chǎn)企業(yè)去杠桿?！叭兰t線(xiàn)”具體為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。
截至2021年上半年末，華僑城剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現金短債比分別為69.21%、74.76%和3.18倍，均滿(mǎn)足監管要求，保持“綠檔”。報告期末，公司有息負債總額為1380.66億元，其中一年內到期的有息負債金額為162.29億元。相較同期的貨幣資金余額532.15億元，公司短期償債壓力較小。
華僑城2021年上半年實(shí)現經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流9.88億元，是近年來(lái)首次實(shí)現中期為正，主要原因為銷(xiāo)售回款增加。
圖6：2017年H1至2021年H1華僑城經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流
除了增加銷(xiāo)售回款，華僑城通過(guò)收回投資、增加債務(wù)償還等方式改善財務(wù)狀況。數據顯示，公司今年上半年投資性?xún)衄F金流為-22.76億元，相比上年同期的-58.41億元明顯減少。同期，公司籌資性?xún)衄F金流從上年同期的163.69億元下降至-57.72億元，主要為回款增加并償還部分債務(wù)。（CJT）
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