匯執 作者：張黎
來(lái)源：匯執（ID：zhixinglawyer666）
執行中的“租賃權”
租賃權，又稱(chēng)“使用收益權”。是指承租人依照財產(chǎn)租賃合同，在租賃物交付后，對租賃物所享有的為使用收益目的所必要的占有權利的總稱(chēng)。租賃權作為一種債權，但卻受到了“物權化”的特殊保護。究其根本原因是在于保護弱者，但我國法律卻未對其“公示性”有所規定。執行程序中正確地認定與處理租賃權，對于推進(jìn)執行程序具有重要的意義。
01
租賃權的認定
1.租賃合同
基于租賃合同，承租人享有兩種權利：一是要求出租人交付租賃物的權利；二是占有租賃物后，對租賃物的占有使用權。前一種是債權性的權利，適用債權的相對性及平等原則；后一種權利因具備“占有”這一公示性表征，使之產(chǎn)生“物權化”的特殊保護。
2.公示
我國尚未明確租賃權的公示，但是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》強調了“占有”對于租賃權的意義。該司法解釋第六條規定，就同一房屋存在數份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規定明確了占有人在“一物多租”情況下的優(yōu)先權，其關(guān)于“占有”的強調對于租賃權的認定具有重要參照價(jià)值。
外國法律對租賃權的公示規定也各不相同。如德國要求租賃權需占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權需進(jìn)行登記。
02
執行中對于租賃權的認定
目前，執行程序中對租賃權的成立限制于占有租賃物之后，以“占有”作為認定租賃權成立與否的標準。其原因有二：一是我國法律對租賃權的保護主要表現為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權”兩種制度?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”的立法目的在于保護弱勢群體，如在房屋租賃中，避免由于出租人處分房屋的行為導致承租人搬家，危及租賃人基本的生存權。而在承租人尚未占有房屋時(shí)，承租人對于房屋的依賴(lài)尚未建立，履行買(mǎi)賣(mài)合同并不危及承租人的上述權利?！俺凶馊藘?yōu)先購買(mǎi)權”的立法目的在于減少物上權利主體的數量，便于物之流轉，發(fā)揮物之效用；二是能夠防止惡意規避執行行為的發(fā)生。我國當前社會(huì )誠信程度不足，被執行人規避執行情況嚴重，虛假租賃就是一個(gè)典型表現。如果不將“占有”作為認定租賃權的標準，而將全部租賃合同給予“物權化”保護，將會(huì )給不法者任意虛構租賃合同、逃避執行大開(kāi)方便之門(mén)。
03
執行中對租賃權的具體處理
執行程序主要在拍賣(mài)租賃物時(shí)涉及租賃權的處理問(wèn)題。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第二十八條的規定，在執行程序中對于租賃權的一般處理方法為，保留租賃權進(jìn)行拍賣(mài)，在拍賣(mài)公告中予以披露，同時(shí)通知租賃權人行使優(yōu)先購買(mǎi)權。相對于上述情形，執行程序更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競合時(shí)的處理，分述如下：
1.租賃與抵押競合
《民法典》第四百零五條明確規定：抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。但適用該法條需要注意租賃權與抵押權發(fā)生對抗效力的時(shí)間點(diǎn)。本法條將對抗租賃權的范圍限制于“抵押權設立前”，所以抵押權產(chǎn)生對抗性的時(shí)間點(diǎn)為“登記時(shí)”。若僅僅是在抵押合同簽訂時(shí)，便不發(fā)生對抗效力。
2.查封物上的租賃
對于租賃權成立在前、查封在后的情況，處理方法同前述執行程序中對于租賃權的一般處理原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規定》）第二十四條規定：“被執行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人?！痹撘幎](méi)有否認處分行為的效力，同時(shí)又承認了查封效力的優(yōu)先性，被認為確立了查封的相對效力。山東省高級人民法院曾就查封物上租賃關(guān)系的處理問(wèn)題請示最高人民法院，最高人民法院的答復要點(diǎn)為：“被執行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當然無(wú)效，只是不得對抗申請執行人。第三人依據租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應當在裁定中直接宣布租賃合同無(wú)效或解除租賃合同?！痹摯饛蛨猿至瞬榉獾南鄬πЯ?，僅在危及查封目的的范圍內，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關(guān)權利主體的利益。
總的來(lái)說(shuō)，執行中的“租賃權”認定應當是“租賃合同+占有”。抵押權與租賃權競合，看抵押權登記時(shí)間；查封與租賃權競合，查封不影響處分行為效力，但不得對抗申請查封人。
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原標題： 執行中的“租賃權”
