作者：不良掘金蛙

來(lái)源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

盡職調查是整個(gè)不良資產(chǎn)收購和處置流程中最重要的環(huán)節之一?？梢哉f(shuō)對資產(chǎn)包的處置具有決定性，所以一定要仔細。

01 準備工作

打印或者整理出來(lái)，每一戶(hù)抵押物的基本信息和情況，以便現場(chǎng)勘查或者詢(xún)問(wèn)。最好把房產(chǎn)證信息摘錄或者打印出來(lái)。提前針對不同的抵押物，需要注意詢(xún)問(wèn)和查看的問(wèn)題匯總清單，防止現場(chǎng)遺忘。

02 跟隨出包方

前面說(shuō)過(guò)一般出包方會(huì )帶領(lǐng)大家一起走訪(fǎng)一遍，時(shí)間會(huì )很短。一定要做好下面幾件事：第一標記位置，現在手機都很方便，地圖收藏一下；第二詢(xún)問(wèn)清楚哪些是自己的抵押物，哪些不是。不是說(shuō)目之所及都是抵押物，否則您自己回頭來(lái)找可就麻煩了，這個(gè)時(shí)候打印好的房產(chǎn)權屬信息就用上了，一一核對，別怕麻煩；第三如果能遇到當事人，提前做好的問(wèn)題可以直接問(wèn)，遇不到就問(wèn)銀行的信貸人員。如果沒(méi)有問(wèn)題也要留一個(gè)人仔細聽(tīng)，指不定哪話(huà)就是有用的。

剩下的就需要自己詳細去查看了，

03 居住類(lèi)用房

a.抵押物成新度、所在樓層、面積、格局等房屋基本情況；

b.抵押物所在地公共交通便捷度，據最近地鐵口的距離，公交線(xiàn)路有哪些；

c.抵押物周邊生活配套設施是否齊全，包括超市、醫院、學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)等；

d.抵押物所在小區環(huán)境、綠化及物業(yè)管理水平、建筑密度、是否已經(jīng)完工、裝修情況；

e.抵押物的實(shí)際占用情況，是空置、自住還是出租，若租賃，則向承租人了解租期、租金、出租人等情況，了解其購買(mǎi)意向；重點(diǎn)關(guān)注該租賃是在抵押前還是抵押之后；若自住，則關(guān)注常住人口狀況，是否有老弱病殘等影響日后處置的情形；

f.與小區周邊中介，小區物業(yè)、租售中心、業(yè)主、租戶(hù)洽談，了解同樓盤(pán)住宅的二手市場(chǎng)價(jià)與租賃市場(chǎng)價(jià)。

04 商業(yè)（商服和辦公類(lèi)）

a.了解抵押物所服務(wù)的人群、人口聚集度及所能夠承受的租金水平，包括住宅密集度，居住人口消費水平等；

b.商鋪本身所處地段、交通便捷度和業(yè)態(tài)定位，是否位于人流聚集處和顯眼位置，如道路交叉口、地鐵口、小區門(mén)口等，其業(yè)態(tài)是社區配套還是偏高端品牌店以此判斷大致市場(chǎng)租金水平；

c.與中介、承及周邊店主了解附近店鋪實(shí)際租金情況，盡調者實(shí)地走訪(fǎng)商圈感受商業(yè)氛圍；

d.是否有相關(guān)利好規劃，如周邊有無(wú)新開(kāi)設的地鐵線(xiàn)路，知名樓盤(pán)、商場(chǎng)的開(kāi)盤(pán)，地標性建筑的落成，政府拆遷規劃等；

e.抵押物現狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現狀是否穩定。

f.考察抵押物所處位置，是否為城市CBD；

g.抵押物所處樓盤(pán)的辦公品質(zhì)，包括其成新度、安保措施、物業(yè)水平等；

h.考察抵押物所處樓盤(pán)本身的業(yè)態(tài)，了解出租率，關(guān)注是否有商改住的情形；

i.考察抵押物周邊的辦公氛圍是否濃厚，是否有相應的配套設施；

j.了解抵押物所在地公共交通便捷度，人口聚集度；

k.抵押物現狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現狀是否穩定；

l.與樓盤(pán)物業(yè)、周邊中介溝通，了解抵押物所在樓盤(pán)的租金及售價(jià)。

05 工業(yè)類(lèi)

A.所在地的容積率，和工業(yè)地產(chǎn)一二級土地市場(chǎng)價(jià)格；

B.廠(chǎng)房的成新度、結構，是否獨門(mén)獨戶(hù)，現場(chǎng)核實(shí)我方抵押物的廠(chǎng)房屬于哪幾幢;

C.登記建筑面積是否與實(shí)際面積一致；

D.所在地塊大致區位價(jià)值判斷，廠(chǎng)房的交通便捷度，周邊及廠(chǎng)房本身配套；

E.了解廠(chǎng)房目前業(yè)態(tài)，是否具有一定的行業(yè)密集度，行業(yè)特點(diǎn)分析，是否處在工業(yè)園區、工業(yè)街坊內；

F.調查抵押物所處工業(yè)區的整體規劃、政策支持，著(zhù)重注意以下兩點(diǎn)：一是非工業(yè)區廠(chǎng)房考察土地改性可行性；二是抵押物現狀，占用或空置，了解占用人身份或空置原因，判斷現狀是否穩定，向承租人了解租期、租金、出租人等情況，了解承租人購買(mǎi)意向。

06 委外合作

這里的委外調查一般是律師事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所、評估公司。會(huì )計師事務(wù)所和評估機構一般重組或者在執行環(huán)節合作的多些。在收購初期一般律師事務(wù)所相對多一些，比如中小型金融機構的住宅類(lèi)債權，最好還是查一下?？赡軙?huì )有叫你驚訝的東西。但實(shí)踐中會(huì )有一些問(wèn)題，即使律師有調查令的情況下都不給你查。額.....自己想想辦法。

以上的盡調方向僅僅是把我暫時(shí)能想到的分享出來(lái)，根據不同的債權需要制定不同的盡調重點(diǎn)。大家也一定要多了解關(guān)于盡調方面的知識，比如股權又是一個(gè)不同的領(lǐng)域。以上幾方面盡調的內容并不完善，盡職調查不僅是不良資產(chǎn)，可以說(shuō)是金融行業(yè)里都是非常重要的一環(huán)。拋磚引玉，不良資產(chǎn)是一個(gè)團隊的游戲。這一環(huán)節真的很重要、很重要、很重。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“不良掘金蛙”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 不良資產(chǎn)之盡職調查