在抵押權人同意抵押人出售抵押房屋且向城鄉建設委員會(huì )、房屋管理局公示的情況下，應當認定買(mǎi)受人已基于抵押權人的行為而產(chǎn)生合理的信賴(lài)利益，買(mǎi)受人在此種情況下對房屋不能辦理過(guò)戶(hù)登記并非因其自身原因。在抵押人將房屋對外出售后，抵押權人負有涂銷(xiāo)抵押登記的義務(wù)。房屋買(mǎi)受人符合《執行異議復議規定》第28條的規定的情況下，可以排除抵押權人對抵押房屋的強制執行。

一、2012年11月5日，東方資產(chǎn)重慶公司向北京市海淀區城鄉建設委員會(huì )、北京市海淀區房屋管理局出具了《抵押權人同意抵押房屋銷(xiāo)售的證明》，同意中坤錦繡地產(chǎn)公司將由其開(kāi)發(fā)并抵押給東方資產(chǎn)重慶公司的xx區xx村xx一期A(yíng)區A15、A16號樓的在建工程和現房全部進(jìn)行銷(xiāo)售，本案訴爭房屋包含在內。

二、2013年2月7日，趙振博、王拓與中坤錦繡地產(chǎn)公司簽訂了《北京市商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》，趙振博、王拓購買(mǎi)了訴爭房屋，并支付了房屋總價(jià)款。2013年7月，中坤錦繡地產(chǎn)公司將房屋交付趙振博、王拓使用。

三、東方資產(chǎn)重慶公司與中坤錦繡地產(chǎn)公司借款合同糾紛一案，一審法院判決中坤錦繡地產(chǎn)公司償還借款本金2億元及利息。東方資產(chǎn)重慶公司向一審法院申請強制執行，2016年8月22日，一審法院裁定查封了中坤錦繡地產(chǎn)公司名下含本案訴爭房屋在內的相關(guān)財產(chǎn)。

四、趙振博、王拓聞?dòng)嵑?，以其系訴爭房屋的實(shí)際所有人提出了書(shū)面異議，請求解除對訴爭房屋的查封。2017年6月28日，執行法院裁定中止對訴爭房屋的執行。

五、東方資產(chǎn)重慶公司不服裁定，提起執行異議之訴。一審法院判決駁回東方資產(chǎn)重慶公司的訴訟請求。

六、東方資產(chǎn)重慶公司上訴至最高法院，最高法院判決駁回上訴，維持原判。

本案的爭議焦點(diǎn)：趙振博、王拓是否就訴爭房屋享有足以排除強制執行的民事權益。法院依據《執行異議和復議規定》第28條論證本案趙振博、王拓是否滿(mǎn)足該條規定的條件?！秷绦挟愖h和復議規定》第28條規定：“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！北景钢?，趙振博、王拓在房屋被查封之前已經(jīng)簽訂了《北京市商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》，已經(jīng)支付全部購房款且已合法占有房屋。

關(guān)于趙振博、王拓是否滿(mǎn)足“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”，東方資產(chǎn)重慶公司主張趙振博、王拓未將購房款匯入監管賬戶(hù)存在過(guò)錯。最高人民法院認為，由于抵押登記具有公示公信效力，對于已有抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，抵押權人同意抵押人轉讓抵押財產(chǎn)，或買(mǎi)受人代為清償債務(wù)消滅抵押權，是認定未辦理過(guò)戶(hù)登記非因買(mǎi)受人自身原因的兩種情形。本案中，抵押權人東方資產(chǎn)重慶公司已向房管部門(mén)出具《抵押權人同意抵押房屋銷(xiāo)售的證明》，抵押人中坤錦繡地產(chǎn)公司亦將其作為訴爭房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，趙振博、王拓對于訴爭房屋的買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生合理信賴(lài)。雖東方資產(chǎn)重慶公司與中坤錦繡地產(chǎn)公司簽訂《監管協(xié)議》對銷(xiāo)售回款進(jìn)行監管，但該協(xié)議并不為訴爭房屋買(mǎi)受人趙振博、王拓支付款項前所知曉，監管賬戶(hù)亦未在趙振博、王拓與中坤錦繡地產(chǎn)公司的買(mǎi)賣(mài)合同中約定為付款賬號，中坤錦繡地產(chǎn)公司未將轉讓價(jià)款提存或清償東方資產(chǎn)重慶公司債務(wù)，過(guò)錯不在趙振博和王拓。因此，趙振博、王拓作為買(mǎi)受人，在購買(mǎi)訴爭房屋過(guò)程中已盡到相應的注意義務(wù)，訴爭房屋未能辦理過(guò)戶(hù)登記并非趙振博、王拓的原因。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考：

一、對于已有抵押登記的房屋買(mǎi)賣(mài)，抵押權人同意抵押人轉讓抵押財產(chǎn)，或買(mǎi)受人代為清償債務(wù)消滅抵押權，是認定未辦理過(guò)戶(hù)登記非因買(mǎi)受人自身原因的兩種情形?！段餀喾ā返?91條規定:“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外?！备鶕鲜鲆幎芍?，抵押財產(chǎn)的轉讓需要經(jīng)過(guò)抵押權人同意或者買(mǎi)受人代為清償債務(wù)。值得注意的是，《民法典》第406條改變了《物權法》第191條的規則。根據《民法典》第406條的規定，抵押期間，抵押物轉讓?zhuān)瓌t上不需要抵押權人同意，除非抵押人與抵押權人另有約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響?！睹穹ǖ洹反_立了抵押物自由轉讓規則，明確了抵押物的追及效力。因此，《民法典》生效后，《執行異議和復議規定》第28條、第29條規則是否能夠繼續適用，有待進(jìn)一步觀(guān)察。

二、在抵押權人同意抵押人出售抵押房屋且向房管部門(mén)公示的情況下，屬于買(mǎi)受人已基于抵押權人的行為而產(chǎn)生合理的信賴(lài)利益，買(mǎi)受人在此種情況下對房屋不能辦理過(guò)戶(hù)登記并非因其自身原因，應當認定在抵押人將房屋對外出售后，抵押權人負有涂銷(xiāo)抵押登記的義務(wù)。因此，房屋買(mǎi)受人在購買(mǎi)存在抵押的房屋時(shí)，應要求房屋出賣(mài)人提供抵押權人同意出賣(mài)人轉讓房屋的證明。

三、我們提請抵押權人和買(mǎi)受人充分重視，在交易已抵押的房屋時(shí)要防范抵押人喪失清償能力的可能：作為抵押權人，應當注意將同意轉讓不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)位及價(jià)款支付方式或監管賬戶(hù)等信息，通過(guò)在其同意銷(xiāo)售證明上載明等方式讓買(mǎi)受人知曉，避免已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉讓價(jià)款的流失及債權的損害；作為買(mǎi)受人，在合同簽訂及付款時(shí)也應注意留存合同簽訂、占有使用、價(jià)款支付的原始憑據，在發(fā)生爭議時(shí)其物權期待權才能依法得到保護。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司與趙振博、王拓等申請執行人執行異議之訴【最高人民法院（2018）最高法民終714號】