保全與執行 作者：李舒、唐青林、李元元
先抵后售時(shí)，房屋買(mǎi)受人不得排除抵押權人對房屋的強制執行
編者按
在執行程序中，購房者排除人民法院對所購房屋的強制執行屬于比較常見(jiàn)的爭議類(lèi)型。本期，我們梳理了在購買(mǎi)者排除執行程序中存在的常見(jiàn)爭議焦點(diǎn)和對應的裁判規則，以幫助讀者學(xué)習、了解。
閱讀提示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商利用項目進(jìn)行融資的情況并不鮮見(jiàn)，其中常見(jiàn)的方式有土地抵押融資和在建工程抵押融資。根據《民法典》第三百九十七條的規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自動(dòng)轉化為建筑物抵押權。在以上抵押未解除的情況下，如果抵押范圍的房屋有被開(kāi)發(fā)商對外銷(xiāo)售，則會(huì )面臨抵押權和房屋買(mǎi)受人權利相互沖突的情況。此時(shí)，房屋買(mǎi)受人還能依據《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條的規定，要求排除抵押權人對特定房屋的強制執行嗎？
裁判要旨
《執行異議和復議規定》第二十八條則規定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在何種情形下能夠排除基于對出賣(mài)人的強制執行程序而對買(mǎi)受人所購不動(dòng)產(chǎn)的強制執行，該規定解決的是在執行程序中買(mǎi)受人對所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的權利保護與基于金錢(qián)執行債權人的權利保護發(fā)生沖突時(shí)，基于對正當買(mǎi)受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買(mǎi)受人對于所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。
案情簡(jiǎn)介
一、2013年8月2日，農行九龍坡支行與世能物業(yè)公司簽訂《抵押合同》，世能物業(yè)公司為農行九龍坡支行在與禾森苑公司簽訂的《流動(dòng)資金借款合同》中享有的債權提供抵押擔保，抵押物范圍含案涉房屋。2013年8月5日，登記機關(guān)為該房屋辦理了抵押登記。
二、2015年7月25日，世能物業(yè)公司與李光紅簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將本案訴爭房屋出售給李光紅，李光紅支付了全部?jì)r(jià)款，并實(shí)際占有使用。
三、2015年9月17月，因農行九龍坡支行訴禾森苑公司、世能物業(yè)公司等金融借款合同糾紛一案，重慶五中院確認農行九龍坡支行對案涉房屋享有抵押權。該判決發(fā)生法律效力后，農行九龍坡支行向重慶五中院申請強制執行，重慶五中院查封了案涉房屋。
四、李光紅對此提出書(shū)面異議，重慶五中院裁定中止案涉房屋執行。農行九龍坡支行不服該裁定，提起申請執行人執行異議之訴，要求繼續執行。重慶五中院以李光紅符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定為由，判決駁回了農行九龍坡支行的訴請。
五、農行九龍坡支行不服，上訴至重慶高院。重慶高院認為，以抵押設立在先，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在后，李光紅簽訂買(mǎi)賣(mài)合同未盡注意義務(wù)為由改判農行九龍坡支行可繼續執行該房屋。
六、李光紅不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回再審申請。
裁判要點(diǎn)及思路
本案李光紅的境遇經(jīng)歷了一次過(guò)山車(chē)，原本以為根據《執行異議和復議規定》穩操勝券，結果最終功虧一簣。本案爭議的核心問(wèn)題在于李光紅作為房屋買(mǎi)受人，在符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情況下，能否排除抵押權人對房屋的強制執行。簡(jiǎn)言之，即抵押權和物權期待權孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題。
本案中的李紅光法院查封前已簽訂合同、支付了全部?jì)r(jià)款并以實(shí)際占有的該房屋，未能辦理過(guò)戶(hù)登記也是因為是世能物業(yè)公司隱瞞了房屋已先行抵押的事實(shí)，似乎符合《執行異議和復議規定》第二十八條要求排除強制執行的條件。重慶五中院也以此為由，支持了李光紅的主張。
但重慶高院和最高法院，對于李光紅對于房屋未能最終辦理過(guò)戶(hù)登記的原因是否存在過(guò)錯的問(wèn)題，存在不同的看法。最高法院及重慶高院均認為，房屋買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，負有審查不動(dòng)產(chǎn)登記情況的義務(wù)，未盡該審查義務(wù)導致房屋不能辦理過(guò)戶(hù)登記的，應認定對不能辦理過(guò)戶(hù)登記的事項存在過(guò)錯。這是李光紅的物權期待權不能排除強制執行的第一層次的原因。
除以上第一層次的原因外，最高法院還說(shuō)明了第二層次的原因。本所律師認為，最高法院就這一原因的說(shuō)明，為該案例最大的亮點(diǎn)。最高人民法院認為，《執行異議和復議規定》第二十八條本身系對債權平等原則和合同相對性原則的突破，因而有其嚴格的適用范圍。如申請執行人存在如抵押權等優(yōu)先權時(shí)，應優(yōu)先適用《執行異議和復議規定》第二十七條的規定，認定房屋買(mǎi)受人的物權期待權無(wú)權排除強制執行。本案中，銀行抵押權設立在先，李光紅取得物權期待權在后，而抵押權又為優(yōu)先權，故而李光紅無(wú)權要求排除強制執行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1 《執行異議和復議規定》第二十八條為一般原則的例外規定，應嚴格限定其適用范圍。從《執行異議和復議規定》的二十八條的制定目的來(lái)看，該條是為了解決物權期待權與一般金錢(qián)債權執行相沖突的問(wèn)題。不論是物權期待權還是一般金錢(qián)債權，都是債權。優(yōu)先保護房屋買(mǎi)受人的物權期待權，構成了對債權平等和合同相對性原則的突破。既然該條文構成了例外規定，即不應該隨意擴張其適用范圍。防止因適用范圍盲目擴張，導致各方利益失衡。對于對執行標的享有擔保物權的債權人，應根據《執行異議和復議規定》第二十七條的規定，對案外人提出的異議直接不予支持。
本案中，農行九龍坡支行雖然為金錢(qián)債權的申請執行人，但其對案涉房屋享有抵押權，且該抵押權成立在先。故最高法院根據《執行異議和復議規定》第二十七條，認定農行九龍坡支行繼續執行，誠值贊同。
2. 買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前未查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，導致房屋因存在在先物權而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的，應認定買(mǎi)受人對此存在過(guò)錯?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規定，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)非經(jīng)登記不生效力。因此，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易前，申請查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，了解擬交易不動(dòng)產(chǎn)物上權利負擔情況，是參與所有不動(dòng)產(chǎn)交易的主體的必選動(dòng)作。否則，一旦不動(dòng)產(chǎn)還存在其他權利負擔，買(mǎi)受人必須繼續承受該負擔。本案中，作為買(mǎi)受人的李光紅在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，未查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，導致未能及時(shí)發(fā)現房屋之上存在已設立的抵押權，而正是這一抵押權的存在，導致李光紅不能要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，最高法院最終據此認定李光紅對房屋不能過(guò)戶(hù)的原因存在過(guò)錯，進(jìn)而排除了《執行異議和復議規定》第二十八條的適用。
3. 應注意理解《執行異議和復議規定》第二十七條和第二十八條的關(guān)系。物權優(yōu)先于債權是物權效力中的重要表現之一。抵押權為物權之一，其擔保的債權相較于普通債權而言，有就抵押物變價(jià)優(yōu)先受償的效力。這也是《執行異議和復議規定》第二十七條規定“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”的法理基礎。而《執行異議和復議規定》第二十八條規定，系解決無(wú)擔保的普通金錢(qián)債權人與物權期待權人的關(guān)系，并不涉及金錢(qián)債權人對執行標的享有抵押權的情況。因此，《執行異議和復議規定》第二十七條構成第二十八條的例外，而非相反。
《民法典》第四百零六條規定，抵押物轉讓的，抵押權不受影響。該規定系關(guān)于抵押權追及效力的規定，即抵押權不因抵押物的所有權變動(dòng)而消滅。該規定與《擔保法司法解釋》第六十七條的規定相一致。以上規定，與《物權法》第一百九十一條的規定略有不同，改變了《物權法》對于抵押權追及效力承認與否的曖昧態(tài)度。
在承認抵押物追及效力的基礎讓?zhuān)绻粚Α秷绦挟愖h和復議》第二十八條的適用范圍予以限縮，將導致即便買(mǎi)受人取得房屋所有權，也無(wú)法滌除抵押權的尷尬。這一問(wèn)題不僅在解釋《執行異議和復議規定》第二十八條的問(wèn)題上存在，在對第二十九條的規定理解適用上，也同樣存在。未來(lái)民法典頒布實(shí)施后，如何解決抵押權與物權期待權（第二十八條）、買(mǎi)受人所謂的生存權（第二十九條）的沖突，將成為實(shí)踐中新的難題之一。
2019年11月29日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理執行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄏ蛏鐣?huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)稿），該意見(jiàn)稿第十條關(guān)于“消費者商品房買(mǎi)受人提起的執行異議之訴的處理”（相當于《執行異議和復議規定》第二十九條），提出了兩種不同的解決方案。兩個(gè)方案的唯一區別即在于是否應當承認消費者商品房買(mǎi)受人排除抵押權人對房屋強制執行的權利。由此可見(jiàn)，最高人民法院對于這一問(wèn)題也存在搖擺不定的情況。
4.鑒于房屋買(mǎi)受人能否排除成立在先的抵押權人的強制執行，即便是最高法院內部，也未見(jiàn)意見(jiàn)統一。因此，不論是房屋買(mǎi)受人還是抵押權人，在遇到相同或類(lèi)似案件時(shí)，一定要慎之又慎。必要時(shí)，建議聘請對執行異議和案外人權利保護有豐富經(jīng)驗的律師團隊介入處理，防止一著(zhù)不慎，雞飛蛋打。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。我們對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)我們對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《中華人民共和國民法典》
第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第三百九十四條 為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時(shí)通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十八條 金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
第二十九條 金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
最高人民法院《關(guān)于審理執行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄏ蛏鐣?huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）
第十條【消費者商品房買(mǎi)受人提起的執行異議之訴的處理】
方案一
金錢(qián)債權執行中，人民法院對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設主體名下的商品房實(shí)施強制執行，案外人以其系商品房的買(mǎi)受人為由，提起執行異議之訴，請求排除強制執行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前，案外人已與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設主體簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）所購商品房系用于居住且案外人名下無(wú)其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房屋，但所購商品房仍屬于滿(mǎn)足基本居住需要；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！ ?/p>
商品房預售中，抵押權人申請執行登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設主體名下但已銷(xiāo)售給前款規定的案外人的商品房，案外人提起執行異議之訴，請求排除強制執行的，人民法院應予支持?！ ?/p>
方案二
金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
《物權法》（已失效）
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第一百七十九條 為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。 前款規定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。
法院判決
以下為最高法院在再審裁定“本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本院經(jīng)審查認為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任?！币虼?，本案審查的焦點(diǎn)問(wèn)題是李光紅是否享有足以排除強制執行的民事權益。對此，應當根據法律、司法解釋對于民事權益的規定，并在法律、司法解釋對此沒(méi)有明確規定時(shí)參照有關(guān)執行程序的司法解釋的規定加以綜合判定。
就一般原則而言，根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》的規定，建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權和其他債權，但建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房?jì)r(jià)款的消費者。據此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房?jì)r(jià)款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權等優(yōu)先受償權的強制執行。也就是說(shuō)，在這一問(wèn)題上，根據現行法律、司法解釋的規定，并非只要是支付了全部或大部分對價(jià)款、合法占有了房屋、對未辦理過(guò)戶(hù)登記沒(méi)有過(guò)錯的買(mǎi)受人均可排除基于抵押權等優(yōu)先受償權的強制執行，而是對此種情形下的房屋買(mǎi)受人的范圍進(jìn)行了限定?！秷绦挟愖h復議規定》第二十九條系根據上述規定之精神對在執行程序中如何掌握操作所作的具體規定?！秷绦挟愖h復議規定》第二十七條基于上述原則和精神進(jìn)一步明確規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外?！痹俅沃厣炅嘶趽Ｎ餀嗟葍?yōu)先受償權的強制執行一般不應被排除的基本原則。而《執行異議復議規定》第二十八條則規定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在何種情形下能夠排除基于對出賣(mài)人的強制執行程序而對買(mǎi)受人所購不動(dòng)產(chǎn)的強制執行，該規定解決的是在執行程序中買(mǎi)受人對所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的權利保護與基于金錢(qián)執行債權人的權利保護發(fā)生沖突時(shí)，基于對正當買(mǎi)受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買(mǎi)受人對于所買(mǎi)受不動(dòng)產(chǎn)的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。
從本案的事實(shí)看，一方面，李光紅系購買(mǎi)了商品房但尚未辦理房屋所有權登記的房屋買(mǎi)受人，但案涉高朋花園車(chē)庫負1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業(yè)公司所簽《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》以及《執行異議復議規定》第二十九條規定所要保護的房屋買(mǎi)受人，其以此為由主張排除強制執行，不能成立。
另一方面，李光紅與世能物業(yè)公司于2015年7月25日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但農行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權。也就是說(shuō)，早在案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前的兩年多前，農行九龍坡支行在該房屋上的抵押權就已經(jīng)存在，李光紅在本案中亦未提交有關(guān)其在購買(mǎi)案涉房屋時(shí)申請查詢(xún)房屋權利狀態(tài)的情況、世能物業(yè)公司銷(xiāo)售案涉房屋時(shí)所持有的證照情況、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)當地房屋行政管理部門(mén)對于已經(jīng)設定抵押的房屋銷(xiāo)售許可管理制度及具體操作情況等證據，因此，從本案查明的事實(shí)看，李光紅作為房屋買(mǎi)受人，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未能盡到合理的注意義務(wù)，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無(wú)法辦理房屋所有權轉移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的要件，其據此主張排除強制執行，無(wú)事實(shí)和法律依據。
案件來(lái)源
李光紅、中國農業(yè)銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)[最高人民法院（2019）最高法民申1684號]
延伸閱讀
關(guān)于物權期待權人能否排除抵押權人對抵押房屋的強制執行，以下為本所律師檢索的相關(guān)案例及總結的裁判觀(guān)點(diǎn)。經(jīng)梳理分析，本所律師發(fā)現，關(guān)于該問(wèn)題司法實(shí)踐遠未達成一致意見(jiàn)，人民法院對該類(lèi)案件存在較大的自由裁量空間。
一、相反觀(guān)點(diǎn)：符合條件的房屋買(mǎi)受人可排除設立在先的抵押權人對抵押物的強制執行。
案例一：交通銀行股份有限公司陜西省分行、支曉微申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)[最高人民法院（2018）最高法民申4875號]最高人民法院認為：“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條規定，‘申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外’。從該規定來(lái)看，原則上申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權的，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但同時(shí)規定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規定的除外’，如果法律、司法解釋另有規定的，申請執行人即使對執行標的享有優(yōu)先受償權，也不能對抗案外人的執行異議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十九條就是第二十七條規定的‘但法律、司法解釋另有規定的除外’中的司法解釋?zhuān)诙艞l與第二十七條并不矛盾，它是第二十七條的但書(shū)內容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書(shū)內容，是為了優(yōu)先保護符合相關(guān)情形的房屋購買(mǎi)者的居住權，因為從價(jià)值衡量來(lái)看，該種情形下的居住權與抵押權相比，居住權優(yōu)先。因此，法院在支曉微購買(mǎi)房屋符合第二十九條規定的情形下，即使交行陜西分行在房屋上設定有抵押權，對房屋亦不能強制執行，法院對房屋不予執行符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條、第二十九條的規定。此情形下，原審法院依據《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第一項關(guān)于‘對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的’的規定，對交行陜西分行提出的對房屋繼續執行的訴訟請求未予支持，適用法律并無(wú)錯誤。交行陜西分行的該項申請再審理由不能成立?！?/p>
二、法院查封后才取得房屋占有的買(mǎi)受人，無(wú)權排除設立在先的抵押權人的強制執行。
案例二：最高人民法院認為：“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。第二十八條規定……。本案中，長(cháng)城公司于2013年12月與利安公司簽訂《抵押合同》對包括案涉房屋在內的在建工程進(jìn)行抵押，并取得了國有土地他項權證和在建工程他項權證。劉燃于2015年5月與利安公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。利安公司向劉燃出具的收款收據顯示，收到全部房屋價(jià)款37萬(wàn)余元中的30萬(wàn)元，而案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同一直未辦理登記備案，更未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。2016年3月，人民法院對包括案涉房屋在內的樓房進(jìn)行查封，劉燃于2016年11月實(shí)際收到案涉房屋的鑰匙和交房條。結合案件事實(shí)，劉燃并不符合《規定》第二十八條所列之情形，買(mǎi)受人提出異議必須符合《規定》第二十八條所列的全部四種情形方可主張排除執行，而劉燃的異議并未滿(mǎn)足上述條件。劉燃如認為利安公司有向其隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押之事實(shí)，應向利安公司主張權利，而非主張排除抵押權人長(cháng)城公司的執行。一審查明劉燃除案涉房屋之外還有其他居住用房，而劉燃在一審判決之后與其妻達成離婚協(xié)議，將其他居住用房分割給前妻所有，但其二審期間作為新的證據提交的登記證明又顯示，該房屋登記權利人未作變更。故劉燃的主張也不符合《規定》第二十九條所規定的“所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的情形，其不能排除抵押權人長(cháng)城公司的執行?！?/p>
三、房屋買(mǎi)受人信賴(lài)抵押權人同意銷(xiāo)售文件購買(mǎi)抵押房產(chǎn)的，可排除抵押權人對抵押物的強制執行。
中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書(shū)[最高人民法院 （2017）最高法民終690號]最高人民法院認為：“本案所涉房屋登記于中坤錦繡房地產(chǎn)公司名下，并未登記于耿昊名下。雖然本案所涉房屋上存在抵押權，但該房屋銷(xiāo)售之前，東方資產(chǎn)重慶分公司向北京市海淀區城鄉建設委員會(huì )、北京市海淀區房屋管理局出具了《抵押權人同意抵押房屋銷(xiāo)售的證明》，同意中坤錦繡房地產(chǎn)公司將案涉房屋對外進(jìn)行銷(xiāo)售。耿昊購買(mǎi)該房屋時(shí)中坤錦繡房地產(chǎn)公司向其出示了東方資產(chǎn)重慶分公司同意對外銷(xiāo)售案涉房屋的證明，并將該證明作為合同附件。買(mǎi)受人耿昊基于對東方資產(chǎn)重慶分公司同意銷(xiāo)售抵押房屋行為而產(chǎn)生東方資產(chǎn)重慶分公司將會(huì )配合辦理過(guò)戶(hù)登記的合理信賴(lài)，其作為買(mǎi)受人，對這一問(wèn)題已盡到充分的注意義務(wù)，對房屋不能辦理過(guò)戶(hù)登記并無(wú)過(guò)錯。一審判決認定非因耿昊自身原因不能辦理本案所涉房屋過(guò)戶(hù)登記手續并無(wú)不當?！?/p>
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“保全與執行”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
