不良資產(chǎn)知識庫 作者：愛(ài)研究的小胡
來(lái)源：不良資產(chǎn)知識庫（ID：NPL-kb）
一、城市的“量”與“價(jià)”
在2019年經(jīng)濟下行與行業(yè)震蕩調整的過(guò)程中，精準研判城市潛力對不良資產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)變得尤為重要。投資區域分析對不良資產(chǎn)的投前與投后都有著(zhù)重大的影響，無(wú)論是信用類(lèi)還是抵押類(lèi)，都會(huì )涉及處置實(shí)物資產(chǎn)的情況，而資產(chǎn)的退出主要涉及了兩個(gè)關(guān)鍵性的因素：
一：資產(chǎn)流動(dòng)性；
二：資產(chǎn)變現價(jià)格；
可以影響以上兩個(gè)關(guān)鍵性因素的，一、城市的市場(chǎng)容量，二、城市的增值潛能；可以把市場(chǎng)容量比作是“量”，增值潛能比作是“價(jià)”?！傲俊睕Q定了資產(chǎn)流動(dòng)性的快慢，“價(jià)”決定了資產(chǎn)變現價(jià)格的高低?？偨Y性的說(shuō)，“量”決定了處置周期，“價(jià)”決定了處置收益率。如再次深入分析影響“量”與“價(jià)”的細微因素可以采用以下投資評價(jià)體系與研究邏輯。
二、“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”的分析框架
中國城市等級劃分為四線(xiàn)，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)、四線(xiàn)，除一線(xiàn)城市外其他幾線(xiàn)城市又有強、中、弱之別。近些年不良資產(chǎn)投資者從一線(xiàn)城市轉向強二線(xiàn)城市，因強二線(xiàn)城市的發(fā)展驅動(dòng)力在往一線(xiàn)城市逐漸靠攏，從驅動(dòng)力視角來(lái)看，有些強二線(xiàn)經(jīng)濟實(shí)力較強、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、人口持續不斷流入讓其表現出更強的市場(chǎng)韌性，具備了良好的增長(cháng)潛能同時(shí)還能更快的跨越周期。但如何分析強二線(xiàn)城市的投資價(jià)值與潛力，一、沿用上圖構建的2大維度、12個(gè)方面，40余項具體指標的評價(jià)模型，二、采用“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架。
采用“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架，核心邏輯在于：首先，人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，人口向哪里遷移是人們對城市選擇的結果，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機會(huì )與收入水平，因此，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力。最后，交通網(wǎng)絡(luò )重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區域間交互與流動(dòng)，通過(guò)交通規劃可以大致判斷出未來(lái)哪些城市更具有發(fā)展前景。
1. 人口
人是社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)的主體，城市競爭歸根到底是人的競爭，人口持續聚集是城市競爭力最直接的體現。同時(shí)，人也是房地產(chǎn)直接的需求來(lái)源，因此，人口是判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點(diǎn)。目前，我國人口分布呈現出明顯的“長(cháng)尾效應”，多數人口集中在少數城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規模大，而大部分中小型城市人口規模相對較小。預計未來(lái)頭部城市的先發(fā)優(yōu)勢和規模效應仍將長(cháng)期存在，人口也將進(jìn)一步向大城市與都市圈聚集。
東部發(fā)達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線(xiàn)城市強勢崛起，全國人口遷移呈現“3+6”新格局
圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分布圖
從2010年以后全國人口流動(dòng)趨勢來(lái)看，東部三大區域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長(cháng)以核心城市為主，全國整體形成“東部三大區域+中西部六大核心城市”的人口增長(cháng)格局。東部發(fā)達地區人口持續聚集，粵港澳+海西、長(cháng)三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區域。這三大區域經(jīng)濟起步早、先發(fā)優(yōu)勢明顯，一直是人口流入較為集中的區域。中西部重點(diǎn)二線(xiàn)城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)崛起帶動(dòng)人口吸引力增強。中西部地區早期人口流出較多，但近年來(lái)隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)向中西部轉移，核心城市就業(yè)崗位與收入水平提升，對周邊區域吸引力進(jìn)一步凸顯。
2. 產(chǎn)業(yè)
我國經(jīng)濟增長(cháng)處于新舊動(dòng)能的轉換之中，經(jīng)濟增長(cháng)的動(dòng)力由以往的要素驅動(dòng)逐漸向創(chuàng )新驅動(dòng)轉變，創(chuàng )新實(shí)力強的城市，有更大的機會(huì )發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。而城市對待科技創(chuàng )新的態(tài)度則直觀(guān)的反映在其研發(fā)投入的規模上。
北京、上海、深圳R&D經(jīng)費內部支出占全國21.4%，長(cháng)三角及粵港澳區域創(chuàng )新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點(diǎn)城市科創(chuàng )實(shí)力也較突出。
圖：2017年各城市R&D經(jīng)費內部支出（億元）
數據來(lái)源：中國城市統計年鑒，各城市統計局
19個(gè)城市研發(fā)支出占全國半壁江山，“北上深”研發(fā)投入遠超其他城市。2017年，R&D經(jīng)費內部支出超過(guò)200億的城市共有19個(gè)，合計占全國R&D經(jīng)費支出的52.5%，是全國主要的研發(fā)重鎮，“北上深”三個(gè)一線(xiàn)城市研發(fā)投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，占全國總投入的21.4%，是我國創(chuàng )新發(fā)展的領(lǐng)頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過(guò)400億，僅次于一線(xiàn)城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發(fā)投入超過(guò)350億，居全國前列。
3. 交通
交通是城市發(fā)展的大動(dòng)脈，深刻影響著(zhù)城市的空間外延、產(chǎn)業(yè)布局和人口聚集。近年來(lái)，高鐵等交通設施不斷打破城市邊界，城市往來(lái)的時(shí)間成本顯著(zhù)下降，許多城市因為多條線(xiàn)路交匯，發(fā)展成為區域性乃至全國性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著(zhù)增強，城市地位與潛力大幅提升。
根據中國高鐵遠期規劃，到2030年，我國將構建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實(shí)現內外互聯(lián)互通、區際多路暢通、省會(huì )高鐵連通、地市快速通達、縣域基本覆蓋?！辈ⅰ皹嫿ū本?、上海、廣州、武漢、成都、沈陽(yáng)、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽(yáng)、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐。
從目前的高鐵格局來(lái)看，北上廣、南京、杭州、武漢等經(jīng)濟發(fā)達的中心城市高鐵通車(chē)班次已較多，對外交通便捷，高鐵的聯(lián)通有助于此類(lèi)城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動(dòng)城市潛力進(jìn)一步提升。
4. 城市群視角看城市潛力
遵循城市發(fā)展規律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發(fā)展紅利
城市的發(fā)展存在普遍性規律，發(fā)達國家的城市化一般都將經(jīng)歷“城市→都市圈→城市群”的過(guò)程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國城市的發(fā)展階段來(lái)看，長(cháng)三角和粵港澳大灣區已初步具備城市群形態(tài)，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態(tài)演變，而對于其他地區來(lái)說(shuō)，整體仍處于大城市的虹吸效應階段，但隨著(zhù)部分大城市承載力趨于飽和，并且通過(guò)軌道交通與周邊地區密切相連，以大城市為中心的都市圈時(shí)代正在來(lái)臨。
圖：19個(gè)城市群規劃定位及發(fā)展階段
聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。2018年，占國土面積11%的五大城市群（粵港澳、長(cháng)三角、京津冀、長(cháng)江中游、成渝）經(jīng)濟規模占全國54%，商品房銷(xiāo)售面積占比46%，是我國經(jīng)濟增長(cháng)的重要核心區域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發(fā)展基礎好，或規劃定位高，也是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區域。
表：主要城市群經(jīng)濟、人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)規模
隨著(zhù)長(cháng)三角一體化上升為國家戰略、粵港澳大灣區規劃印發(fā)，頻繁的規劃落地標志著(zhù)我國城市群與都市圈的發(fā)展迎來(lái)集中建設期。大城市作為支撐和引領(lǐng)城市群、都市圈發(fā)展的領(lǐng)頭羊，規模效應顯著(zhù)，部分大城市開(kāi)始逐漸向外溢階段轉變，帶動(dòng)周邊三四線(xiàn)城市價(jià)值不斷提升。未來(lái)，在國家戰略疊加之下，繼續看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發(fā)展潛力，這些區域在產(chǎn)業(yè)轉型升級與轉移過(guò)程中，伴隨著(zhù)交通設施的不斷完善，將繼續成為人口的主要流向地，城市發(fā)展動(dòng)力強，潛力不斷釋放。
三、影響投資區域選擇的其他幾大要素
前文描述了決定資產(chǎn)處置周期與收益率的“量”與“價(jià)”，精判城市潛力三大維度的“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”及“城市群”的發(fā)展規律與發(fā)展紅利，但另有四大要素決定了不良資產(chǎn)投資區域的選擇“司法+資源+信息+團隊”。
1. 司法
一個(gè)區域整體的司法環(huán)境是需要不良資產(chǎn)投資者前期主要考察的對象，并且深入了解每個(gè)法院的特點(diǎn)，例如辦事效率、執行力度、審判偏好，因為司法程序的快慢決定了資產(chǎn)處置的進(jìn)度。
2. 資源
在不良資產(chǎn)的獲取與處置等環(huán)節，均需要不同的資源加以協(xié)助，不良資產(chǎn)投資者在選擇一個(gè)區域進(jìn)行投資時(shí)，需要在目標區域有相應的公檢法、服務(wù)商等資源。掌握資源的深度決定了資產(chǎn)處置的成與敗。
3. 信息
這里的信息指的是資產(chǎn)交易數據的信息來(lái)源，可以通過(guò)拍賣(mài)平臺、房地產(chǎn)交易數據平臺、資產(chǎn)估值等平臺分析不良資產(chǎn)投資區域的住宅、土地、商鋪、辦公樓、酒店等資產(chǎn)其近三個(gè)月至一年的成交量與成交價(jià)格。成交價(jià)格又可分為兩個(gè)部分，一資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，二資產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格，存量資產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)格退出，而大部分的不良資產(chǎn)以拍賣(mài)價(jià)格退出，所以獲取資產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格與交易流動(dòng)性的數據信息變得尤為重要，建議以不良資產(chǎn)處置為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，應以數據挖掘為輔助，逐漸從運營(yíng)驅動(dòng)過(guò)度到數據驅動(dòng)。
4. 團隊
不良資產(chǎn)投資者選擇一個(gè)區域進(jìn)行投資時(shí)，需要考慮處置團隊的問(wèn)題，一自有團隊跨地域處置，二搭建本地化團隊進(jìn)行處置，三委托當地服務(wù)商進(jìn)行處置，利用不同的團隊模式其處置效率與資源累積各不相同，應以公司自身的處置策略作為選擇。
最后，本文從不同維度分析城市投資價(jià)值與潛力，望能為投資者在今后的投資布局中提供決策依據，我是愛(ài)研究的小胡，謝謝。（人口、產(chǎn)業(yè)、交通、城市群數據分析來(lái)源于中指研究院）
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“不良資產(chǎn)知識庫”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
