作者：邱永翔、鄭梁

來(lái)源：江蘇非誠勿擾資產(chǎn)管理有限公司（ID：FCWRAMC）

盡職調查的重要性：

2、管理者決策前提；

3、收購定價(jià)的主要依據；

不良資產(chǎn)盡職調查是指，收購方對不良資產(chǎn)的存續狀態(tài)、權屬狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等指標進(jìn)行調查，以用于判斷不良資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，并為日后的收購處置環(huán)節做準備。

投資前的盡調，可以幫助投資者發(fā)現瑕疵風(fēng)險、考慮報價(jià)，可以說(shuō)，盡調是購買(mǎi)資產(chǎn)包過(guò)程中最關(guān)鍵的一步。

盡調按照手段不同，可以分為書(shū)面盡調和現場(chǎng)盡調。

盡管網(wǎng)絡(luò )上關(guān)于書(shū)面盡調和現場(chǎng)盡調的模板很多，但盡調尤其是現場(chǎng)盡調是一項很需要實(shí)操經(jīng)驗的工作。根據前期書(shū)面盡調的結果，專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)處置盡調人員會(huì )判定現場(chǎng)盡調的重點(diǎn)和方法，然后再根據現場(chǎng)的情況及時(shí)轉變思路和策略，窮盡一切合法手段，尋找隱藏的財產(chǎn)線(xiàn)索和未知的瑕疵風(fēng)險。其中種種機動(dòng)應變，換一個(gè)調查人員，結果就會(huì )很不一樣。

1、 區位情況，抵押物所在地區的經(jīng)濟情況，交通情況，抵押物所屬類(lèi)型周邊發(fā)展、需求情況，以及抵押物所在地區的配套設施的情況（周邊有無(wú)地鐵口、商業(yè)區、學(xué)區、醫院等使不動(dòng)產(chǎn)增值的設施，或是噪聲、空氣污染源等使不動(dòng)產(chǎn)貶值的因素）；

2、 抵押物現狀，根據提供資料（一般以不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)配合他項權證及判決書(shū)判定擔保物權信息為準）核對確認抵押物所在，以免出現認錯抵押物；核對每一棟樓層面積，抵押物是否滅失或改建擴建，是否存在物理缺陷，坍塌損壞，相應修理費用進(jìn)行判斷；抵押物的結構，抵押物本身層高，內部主體建筑結構和承重，地面地坪情況，可以判斷抵押物的造價(jià)，適用使用主體（企業(yè)）類(lèi)型，對引進(jìn)投資人初步確認；

3、 占用現狀，抵押物是否由產(chǎn)權人使用經(jīng)營(yíng)（用于經(jīng)營(yíng)的抵押物會(huì )帶來(lái)穩定的收入、也有希望被經(jīng)營(yíng)者購買(mǎi)）；抵押物所有權是否是債務(wù)人，且抵押人與債務(wù)公司是否存在特殊關(guān)系（實(shí)際控制人之間、董監高和股東的重疊）；該抵押物是否正在被租賃，確認出租人和承租人，出租率，租金和租賃條款，支付方式，確認抵前抵后租賃，抵前租賃破除方案，補償費用，租金的查封，是否屬于優(yōu)先受償范圍；抵押物是否存在爭議第三人占用，所有權爭議或建筑工程糾紛；是否存在跨宗地現象，所有權是否完整，為了便于處置，可以與共有人（另一物權人）商談取得合法可轉讓所有權或共同處置；

4、 不動(dòng)產(chǎn)附屬物情況，與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)和配套設施設備，與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值有著(zhù)密不可分的關(guān)系，但是這些相關(guān)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)和配套設施設備又有著(zhù)獨立的物權屬性，往往會(huì )在盡調過(guò)程中被忽略，所以在盡調過(guò)程中必須密切關(guān)注與盡調不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)和配套設施設備的權屬情況，是否完整，是否可以使用，維護費用等等，這些細節往往決定這抵押不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，和今后能否直接使用或變現；

5、 周邊走訪(fǎng)是否可以直接出售，了解周邊企業(yè)的經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，對于不動(dòng)產(chǎn)的使用情況（租賃還是自有），與盡調抵押物使用是否匹配，是否有投資使用需求，可以接受的價(jià)格區間，與盡調抵押物同類(lèi)資產(chǎn)的流通價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值；

6、 走訪(fǎng)抵押物所在區域直屬管理部門(mén)，詢(xún)問(wèn)當地土地價(jià)格，是否限價(jià)并給與補貼，當地二手不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格；是否有意向客戶(hù)對抵押物有投資及納稅要求；當地對引進(jìn)企業(yè)是否有限制條件。

（一）通過(guò)約談債務(wù)人、保證人，交流詢(xún)問(wèn)償債能力

1、 調查債務(wù)人或保證人是否存在其他隱形收益(收益類(lèi)型、預期收益金額及時(shí)間)；

2、 債務(wù)人或保證人在抵押物之外的可回收資產(chǎn)，債務(wù)人或保證人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人或保證人企業(yè)的固定資產(chǎn)。債務(wù)人或保證人股票，可確認的對外投資。

（二）債務(wù)人、保證人是法人的特別現場(chǎng)盡調關(guān)注點(diǎn)

1、 通過(guò)詢(xún)問(wèn)門(mén)衛和留守人員，承租方了解是否存在嚴重的職工問(wèn)題，比如職工安置費和拖欠的職工工資、集資款、工傷賠償款等，除了應在裁判文書(shū)網(wǎng)查詢(xún)涉及的勞動(dòng)糾紛，還應實(shí)地走訪(fǎng)多核實(shí)、了解是否存在優(yōu)先于本債權受償的其他債權；

2、 通過(guò)約談破產(chǎn)管理人了解破產(chǎn)情況，債務(wù)人或保證人是企業(yè)的往往負債累累，資不抵債，符合破產(chǎn)條件。需要了解是否在破產(chǎn)程序中或已經(jīng)破產(chǎn)；如果已經(jīng)破產(chǎn)，是破產(chǎn)重整還是破產(chǎn)清算，破產(chǎn)工作進(jìn)度（申報的破產(chǎn)債權情況，破產(chǎn)財產(chǎn)情況，清算委員會(huì )或債權方委員會(huì )是否已經(jīng)提出或批準了重整、清算、還款計劃）；

3、 債務(wù)人或保證人很多都是“三無(wú)”僵尸企業(yè)，公司早就沒(méi)有可供執行的財產(chǎn)，這時(shí)我們要及時(shí)轉變思路，調查公司背后的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者和股東的財產(chǎn)情況，評估通過(guò)破產(chǎn)程序追究股東清算責任和出資責任的受償可能性，債務(wù)人或保證人是公司法人的，按照上文論述方法調查，股東是自然人的，下文將論述如何查詢(xún)其財產(chǎn)情況。

（三）債務(wù)人、保證人是自然人的特別現場(chǎng)盡調關(guān)注點(diǎn)

自然人的資產(chǎn)情況和收入屬于個(gè)人隱私，不像企業(yè)法人那樣容易調查，在調查中要注意：

1、 在不打擾債務(wù)人的情況下，多方打聽(tīng)，比如可以前往銀行貸款資料中寫(xiě)明的債務(wù)人住址的物業(yè)詢(xún)問(wèn)，查看水電表，詢(xún)問(wèn)鄰居等；

2、 夫妻法定共同財產(chǎn)制下，債務(wù)人的婚姻情況、配偶的資產(chǎn)情況也是需要了解的，包括其配偶擔任股東的公司也需要走訪(fǎng)。

注重走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)，多與抵押物或債務(wù)人、保證人所在地周?chē)木用?，門(mén)衛、保安聊天，在有限的時(shí)間里盡可能的獲取有用信息。不放過(guò)一絲機會(huì )，往往就能成為掌握關(guān)鍵的信息的優(yōu)秀調查人員。

（四）保證人的特別現場(chǎng)盡調關(guān)注點(diǎn)

在盡職調查中,對保證人信息需要了解的與債務(wù)人基本相同，除此之外需要收集以下信息：

1、 保證是否有效和保證方式；

2、 保證人與債務(wù)人的關(guān)系，保證人與其他保證人的關(guān)系。

現場(chǎng)盡調小技巧，為了避免重復評估債務(wù)人或保證人的償債能力，盡職調查中還需要對資產(chǎn)組合中債務(wù)人或保證人的關(guān)聯(lián)關(guān)系情況進(jìn)行信息采集。

和債務(wù)人的溝通要張弛有度，必要的時(shí)候偽裝一下身份也是可以的。因為金融債權是公告催收的，債務(wù)承繼的債務(wù)人有時(shí)候并不知道這個(gè)債務(wù)的存在，團隊遇見(jiàn)過(guò)幾個(gè)這樣的債務(wù)人，他們得知之后償債心切，就在收購資產(chǎn)包之前向資產(chǎn)管理公司清償了債務(wù)，這是不良資產(chǎn)處置團隊的損失。所以在盡職調查的時(shí)候，不要一開(kāi)始就溝通的太深入，要在溝通中不斷轉變策略。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 干貨|不良資產(chǎn)如何進(jìn)行現場(chǎng)盡職調查