保全與執行 作者：李舒、李元元、王驍
基于以房抵債協(xié)議不產(chǎn)生排除強制執行的物權期待權
編者按
在執行程序，當被執行財產(chǎn)因價(jià)值過(guò)低或者價(jià)值過(guò)高難以處置時(shí)，申請執行人與被執行人一般會(huì )達成以物抵債協(xié)議，通過(guò)申請執行人受讓被執行人的財產(chǎn)沖抵債務(wù)實(shí)現債權。除了執行程序，在建工領(lǐng)域中以物抵債行為同樣常見(jiàn)。當發(fā)包方不能及時(shí)支付工程款，承包人或者實(shí)際施工人通常會(huì )選擇簽訂以房抵債實(shí)現債權，但與此同時(shí)也衍生了一系列的法律問(wèn)題。本期，我們整理總結了實(shí)務(wù)中與以物抵債有關(guān)的排除執行的相關(guān)問(wèn)題，供大家學(xué)習、參考。
裁判要旨
債務(wù)人因無(wú)力償還借款，與債權人達成以房抵債協(xié)議，債權人對房屋僅享有債權請求權，不發(fā)生物權變動(dòng)；基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)與基于買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的物權期待權具有基礎性的區別，不得排除第三人對房屋的強制執行。
案情簡(jiǎn)介
一、2014年9月6日，華隆公司因無(wú)力償還楊金玉的債務(wù)，雙方協(xié)商一致將位于興國縣××花園××期半山國際的某三處商鋪網(wǎng)簽備案至楊金玉名下。
二、戴月華與華隆公司民間借貸糾紛一案，江西高院作出生效判決，因華隆公司未履行義務(wù)，吉安中院查封了上述華隆公司位于興國縣××花園××期半山國際三處商鋪，擬對其進(jìn)行拍賣(mài)。
三、華隆公司對吉安中院的執行行為不服，提出書(shū)面異議，要求中止對案涉三處商鋪的拍賣(mài)，吉安中院駁回華隆公司的異議請求。
四、華隆公司不服，向江西高院申請復議，江西高院裁定駁回華隆公司的復議請求，維持吉安中院的執行裁定。
裁判要點(diǎn)及思路
本案的爭議焦點(diǎn)為：已達成以物抵債協(xié)議，并進(jìn)行預售合同網(wǎng)簽登記備案的商品房可否排除第三人的強制執行。
關(guān)于商品房預售合同網(wǎng)簽備案的法律效力問(wèn)題。根據《城市商品房預售管理辦法》第10條之規定，商品房預售合同網(wǎng)上簽約及網(wǎng)上登記備案系商品房預售合同備案的重要方式，不具有創(chuàng )設權利的功能，不產(chǎn)生《中華人民共和國物權法》第二十條（現為民法典第二百二十一條）規定的商品房預售合同預告登記的法律效力。
關(guān)于以物抵債協(xié)議及商鋪預售合同能否產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權期待權并足以排除對該不動(dòng)產(chǎn)執行的效果問(wèn)題。華隆公司因無(wú)力償還楊金玉的債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致將本案查封的華隆公司名下商鋪網(wǎng)簽備案至楊金玉名下用于抵償債務(wù)，雙方借款合同關(guān)系終止，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。楊金玉僅享有普通債權請求權，該債權請求權不能滿(mǎn)足法定物權變動(dòng)的要求，因而不能直接取得商鋪的所有權。此外，抵債物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，同基于買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的物權期待權具有基礎性的區別。
綜上，楊金玉與華隆公司網(wǎng)簽登記備案預售合同和以物抵債協(xié)議，不符合法律規定的不動(dòng)產(chǎn)物權期待權的保護條件，不足以排除對三處商鋪的執行。
此外，江西高院認為，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條、第二十九條規定，只有買(mǎi)受人才具有異議主體，華隆公司并非提出異議的適格主體。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1.案外人可通過(guò)執行異議的救濟制度中止法院的強制執行。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十四條之規定，需滿(mǎn)足案外人是權利人、權利真實(shí)合法、權利足以排除執行等條件。一般而言，足以排除強制執行的民事權益包括：物權（所有權、用益物權、擔保物權）、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、股權、知識產(chǎn)權等；原則上，債權作為相對權不足以排除執行，例外情況下由于法律的特殊保護規定，債權也可排除第三人的強制執行，如租賃權、對執行標的的期待權等。
2. 當事人達成以房抵債協(xié)議，受讓人能否據以主張排除強制執行需從兩個(gè)方面判斷：第一，是否發(fā)生物權變動(dòng)；第二，受讓人就標的房屋是否享有期待權。
第一，是否發(fā)生物權變動(dòng)。當事人簽訂以物抵債協(xié)議，江西高院認為該以物抵債協(xié)議的效果為：原借款合同終止，產(chǎn)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，顯然將該以物抵債協(xié)議定性為債的更改，即成立新債務(wù)，消滅舊債務(wù)，債權人僅得請求債務(wù)人履行新債務(wù)，受讓人享有債權請求權，即債權人有權請求交付并移轉房屋所有權。根據《中華人民共和國物權法》第九條（現為民法典第二百零九條）之規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的轉讓經(jīng)登記發(fā)生效力。由于涉案房屋此時(shí)仍登記在出讓人名下，因而涉案房屋未發(fā)生物權移轉，受讓人對房屋不享有所有權。
第二，受讓人對標的房屋是否享有期待權。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、買(mǎi)賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十七條之規定，受讓人在被執行財產(chǎn)上的物權期待權如欲產(chǎn)生排除執行的效力，應滿(mǎn)足：與被執行人就執行標的簽訂以所有權移轉為內容的協(xié)議、已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款、實(shí)際占有、對未辦理過(guò)戶(hù)登記手續沒(méi)有過(guò)錯的要件（參見(jiàn)延伸閱讀一）。以物抵債協(xié)議以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，與基于買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生物權期待權具有基礎性的區別，因而，基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人不足以形成優(yōu)先于一般債權的利益，不能據此產(chǎn)生針對交易不動(dòng)產(chǎn)的物權期待權。
3. 商品房預售合同網(wǎng)上簽約及網(wǎng)上登記備案僅是房地產(chǎn)管理部門(mén)對商品房預售的一種行政管理手段，不具有不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示公信功能。因而，當事人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之后，為保障物權的實(shí)現，應及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)物權變更登記或預告登記。
4. 若案外人確有排除強制執行的權利的，應由該案外人向執行法院提出執行異議，被執行人并非提出異議的適格主體。案外人應當在執行程序終結前提出執行異議。執行異議被駁回的，可向執行法院提起執行異議之訴。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《民法典》
第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百二十一條 當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋(一)
第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買(mǎi)的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第二十條 具有下列情形之一，受讓人主張依據民法典第三百一十一條規定取得所有權的，不予支持：
（一）轉讓合同被認定無(wú)效；
（二）轉讓合同被撤銷(xiāo)。
《中華人民共和國民事訴訟法》(2021修正)
第二百三十二條 當事人、利害關(guān)系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書(shū)面異議。當事人、利害關(guān)系人提出書(shū)面異議的，人民法院應當自收到書(shū)面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷(xiāo)或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（2020修正）
第二十四條 對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容:
（一） 案外人是否系權利人；
（二） 該權利的合法性與真實(shí)性；
（三） 該權利能否排除執行。
第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》（2020修正）
第十七條 在拍賣(mài)開(kāi)始前，有下列情形之一的，人民法院應當撤回拍賣(mài)委托： （一）據以執行的生效法律文書(shū)被撤銷(xiāo)的；
（二）申請執行人及其他執行債權人撤回執行申請的；
（三）被執行人全部履行了法律文書(shū)確定的金錢(qián)債務(wù)的；
（四）當事人達成了執行和解協(xié)議，不需要拍賣(mài)財產(chǎn)的；
（五）案外人對拍賣(mài)財產(chǎn)提出確有理由的異議的；
（六）拍賣(mài)機構與競買(mǎi)人惡意串通的；
（七）其他應當撤回拍賣(mài)委托的情形。
《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）
第十條 商品房預售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產(chǎn)管理部門(mén)應當積極應用網(wǎng)絡(luò )信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書(shū)面委托書(shū)。
《中華人民共和國物權法》（已廢止）
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二十條 當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。
法院判決
以下為江西高院在裁判文書(shū) “本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本院認為，本案爭議的焦點(diǎn)是預售合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案后的商品房在執行程序中是否屬于物權期待權應予保護的范圍。一是關(guān)于商品房預售合同網(wǎng)簽備案的法律效力問(wèn)題。依據原建設部《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：商品房預售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產(chǎn)管理部門(mén)應當積極應用網(wǎng)絡(luò )信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。因此，商品房預售合同網(wǎng)上簽約及網(wǎng)上登記備案系商品房預售合同備案的重要方式，并不具有創(chuàng )設權利的功能，其目的是為了方便行政機關(guān)的管理、監督和服務(wù)。作為一種程序性事實(shí)行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認和管理的功能，主要是房地產(chǎn)監管部門(mén)基于規范市場(chǎng)、保證交易安全和保護購房人利益的目的，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的約束，并不產(chǎn)生《中華人民共和國物權法》第二十條規定的商品房預售合同預告登記的法律效力。本案中，登記在本案被執行人華隆公司名下位于興國縣××花園××期半山國際一組團的A2D10、A2D11、A2D12三處商鋪，即使在本案執行法院查封前該商品房預售合同已經(jīng)網(wǎng)簽及網(wǎng)絡(luò )備案，但是因未辦理經(jīng)預告登記，并不產(chǎn)生“未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”的法律后果。二是關(guān)于主張本案不動(dòng)產(chǎn)物權期待權保護的法律主體資格問(wèn)題。依據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條、第二十九條規定，在金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)企業(yè)名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合法定情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持。本案中，華隆公司系本案被執行人，執行法院查封時(shí)位于興國縣××花園××期半山國際一組團A2D10、A2D11、A2D12三處商鋪仍登記在被執行的房地產(chǎn)企業(yè)華隆公司名下，對于主張該三處商鋪物權期待權并排除本案執行，只有買(mǎi)受人才具有異議主體資格，依法華隆公司并非對案涉商鋪提出該異議的適格主體，但鑒于案涉商鋪的執行行為涉及被執行人華隆公司的其他合法權益，本院予以審查。另外，楊金玉本人并未與華隆公司實(shí)際簽訂本案查封的商鋪買(mǎi)賣(mài)合同，亦無(wú)證據證明其已委托他人代為簽訂，且是華隆公司在本案執行過(guò)程中申請保全標的物變更時(shí)，亦主動(dòng)向執行法院聲明該三處商鋪雖已辦理網(wǎng)簽，但仍登記在華隆公司名下。華隆公司復議主張本案查封的三處商鋪楊金玉已實(shí)際支付購房款并無(wú)證據證實(shí)，且與該公司主張的該三處商鋪系其用以抵償對楊金玉債務(wù)的事實(shí)相矛盾。三是關(guān)于本案華隆公司主張的以物抵債協(xié)議及商鋪預售合同是否當然產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權期待權的保護條件并足以排除對該不動(dòng)產(chǎn)執行的效果問(wèn)題。依據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。本案中，華隆公司稱(chēng)因無(wú)力償還案外人楊金玉的債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致將本案查封的華隆公司名下商鋪網(wǎng)簽備案至楊金玉名下用于抵償債務(wù)，雙方借款合同關(guān)系終止，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。據此，案外人楊金玉作為基于以物抵債協(xié)議而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，僅享有未來(lái)?yè)?shí)抵債的本案查封的三處商鋪的普通債權請求權，該債權請求權不能滿(mǎn)足法定物權變動(dòng)的要求，因而不能直接取得上述商鋪的所有權。同時(shí)，鑒于該以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，簽訂的抵債協(xié)議而產(chǎn)生的權利仍未超過(guò)債權的范疇，并無(wú)任何物權化的屬性，且該抵債物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，其同基于買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的物權期待權具有基礎性的區別，故在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權的利益。不僅如此，本案尚無(wú)證據證明楊金玉已實(shí)際直接占有了涉案的三處商鋪，亦不能產(chǎn)生對外公示物權的效力，因此，即使楊金玉與華隆公司雙方已網(wǎng)簽登記備案預售合同和以物抵債協(xié)議，楊金玉對案涉商鋪享有的權利亦不符合法律規定的不動(dòng)產(chǎn)物權期待權的保護條件，不足以排除本案對涉案三處商鋪的執行。
案件來(lái)源
贛州華隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、戴月華民間借貸糾紛案[江西省高級人民法院（2018）贛執復65號]
延伸閱讀
案例一
陳德雙、惠鳳艷等案外人執行異議之訴案[最高人民法院（2015）民申字第1875號]法院認為：本案的焦點(diǎn)問(wèn)題在于，陳德雙對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執行的所有權或者物權期待權。
關(guān)于陳德雙對案涉房屋是否享有足以排除執行的物權期待權的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！卑竿馊艘嗉词茏屓?，在被執行財產(chǎn)上的物權期待權如欲產(chǎn)生排除執行的效力，應當符合以下要件：（一）和被執行人即登記名義人，簽訂以變動(dòng)執行標的物所有權為目的的合同；（二）已經(jīng)履行買(mǎi)賣(mài)合同的支付價(jià)款全部義務(wù)；（三）對執行標的物的物權期待權已經(jīng)以一定的方式對外公示；（四）物權沒(méi)有變更登記的原因不可歸責于案外人。四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。本案中，首先，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當事人并非陳德雙與作為登記名義人的城鄉公司，而是其與本案申請執行人惠鳳艷在2006年9月16日所簽訂?；蔌P艷并非案涉房屋登記的所有權人，無(wú)證據證明其對案涉房屋的處分取得了所有權人城鄉公司的授權，其和陳德雙所簽轉讓案涉房屋所有權的合同構成無(wú)權處分。在未取得城鄉公司追認的情況下，案涉房屋所有權不能發(fā)生變動(dòng)，陳德雙依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償的債權請求權，其在案涉房屋之上不能成立物權期待權，更不可能取得所有權；其次，執行標的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對房屋進(jìn)行毀損變動(dòng)、設定權利負擔等有違查封目的之處分行為。在陳德雙占有之前，人民法院即已對案涉房屋進(jìn)行了查封并在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了查封登記，加之，惠鳳艷的處分為無(wú)權處分，陳德雙對案涉房屋的占有缺乏正當權源，為無(wú)權占有。至于陳德雙辯稱(chēng)其不知道查封事實(shí)、沒(méi)有過(guò)錯的理由，由于查封登記具有對世效力，陳德雙無(wú)論是簽訂旨在變更案涉房屋物權的買(mǎi)賣(mài)合同，抑或占有案涉房屋，均應注意到別人經(jīng)過(guò)登記的物權和人民法院查封的事實(shí)，但其未到相關(guān)部門(mén)查詢(xún)案涉房屋的權屬狀況，主觀(guān)上存在明顯的過(guò)錯；再次，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定總價(jià)款24.5萬(wàn)元，而陳德雙總計僅交納房款5萬(wàn)元，即使不考慮無(wú)權處分和查封后占有的事實(shí)，單純從價(jià)款的交付數額上，也不符合法律規定的物權期待權保護要件。在陳德雙的物權期待權不能成立的情況下，當然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執行的問(wèn)題。
2.法院認為基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人不能主張針對交易不動(dòng)產(chǎn)的物權期待權的案例。
案例二
王永才、肖淑芳執行異議之訴案[山東省高級人民法院（2018）魯民再342號]本院再審認為，本案雙方當事人爭議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：肖淑芳等57人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。
第一，根據（2012）聊民一初字第16號民事調解書(shū)及肖淑芳等57人與金德公司簽訂的《五星金桂園認購協(xié)議書(shū)》可以認定，基于金德公司與綠地生公司之間存在7000萬(wàn)元債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)議以金德公司在建的五星金桂園小區139戶(hù)房產(chǎn)折抵該公司欠綠地生公司6480萬(wàn)元欠款，房屋應交付給綠地生公司指定的認購戶(hù)。肖淑芳等57人系綠地生公司的債權人，經(jīng)綠地生公司全權委托代理人魏國華指定，作為金德公司抵債房產(chǎn)的認購戶(hù)與金德公司簽訂認購協(xié)議書(shū)，抵銷(xiāo)其與綠地生公司之間的債權債務(wù)關(guān)系。依據法律規定，物權的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協(xié)議內容看，肖淑芳等57人擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權，應屬繼受取得。因涉案139戶(hù)房產(chǎn)屬于應當登記的不動(dòng)產(chǎn)，依照《中華人民共和國物權法》第六條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。第九條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。第十四條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。依照上述法律規定，涉案139戶(hù)房屋尚登記在金德公司名下，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案139戶(hù)房屋的物權并未發(fā)生變動(dòng)，肖淑芳等57人依據與金德公司簽訂的認購協(xié)議，僅享有未來(lái)?yè)?shí)抵債的普通債權請求權，而未獲得房屋所有權。
第二,肖淑芳等57人對涉案139戶(hù)房屋亦不享有物權期待權。依據認購協(xié)議書(shū)的約定可確認，涉案139戶(hù)房屋為金德公司抵頂綠地生公司欠款，綠地生公司又再次抵頂肖淑芳等人欠款的標的物，并非肖淑芳等人買(mǎi)賣(mài)之標的物。以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》所規定的基于買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生物權期待權具有基礎性的區別?；谝晕锏謧鴶M受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權的利益，不能據此產(chǎn)生針對交易不動(dòng)產(chǎn)的物權期待權。就本案而言，肖淑芳等人并非一般法律意義上的購買(mǎi)商品房的消費者，其依據與金德公司之間簽訂的認購協(xié)議而產(chǎn)生的權利仍未超過(guò)債權之維度，并無(wú)任何物權化之屬性。而且雙方均認可肖淑芳等人尚未實(shí)際占有涉案139戶(hù)房屋，亦不能產(chǎn)生對外公示物權的效力
案例三
賈建軍、姜亥軍與招商銀行股份有限公司包頭分行及劉濤案外人執行異議之訴案[內蒙古自治區高級人民法院（2015）內民一終字第00184號]法院認為：原判決適用的主要依據是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題規定》第二十八條規定，即“金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！鄙鲜鲆幎ㄟm用的主體是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人，保護的是基于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)而產(chǎn)生的物權期待權。本案涉及的是以房抵債協(xié)議，以房抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而房產(chǎn)的交付僅系以房抵債的實(shí)際履行方式，基于以房抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權的利益，不能據此產(chǎn)生針對交易不動(dòng)產(chǎn)的物權期待權。
3.法院認為當事人基于以物抵債協(xié)議能夠產(chǎn)生優(yōu)于一般債權的物權期待權，可排除強制執行的案例。
案例四
任曉文、四川蜀電集團有限公司案外人執行異議之訴案[四川省高級人民法院（2018）川民終236號]法院認為：本院認為，二審爭議焦點(diǎn)為：任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條“金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！敝幎?，本案中任曉文就案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，應當按以下四個(gè)方面進(jìn)行審查：
關(guān)于是否在人民法院查封之前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。
2013年3月19日恩澤經(jīng)營(yíng)部、恒澤公司、陳志忠簽訂借款期限為3個(gè)月的《借款協(xié)議》，恩澤經(jīng)營(yíng)部的經(jīng)營(yíng)者任曉文按約將750萬(wàn)元出借給恒澤公司，雙方約定按月1%計算借款利息符合相關(guān)法律規定。3個(gè)月借款期限到期后，因恒澤公司無(wú)法償還借款本息，任曉文、恩澤經(jīng)營(yíng)部、恒澤公司、陳志忠遂于2013年6月19日簽訂書(shū)面《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。本院認為，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂于《借款協(xié)議》約定的還款期限屆滿(mǎn)之后，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的行為是借款到期后雙方經(jīng)結算的以物抵債行為，所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并不是對《借款協(xié)議》的擔保，也并未違反《中華人民共和國擔保法》第四十條以及《中華人民共和國物權法》第一百八十六條中有關(guān)“禁止流押”的相關(guān)規定。雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定在2014年6月19日前恒澤公司可以按750萬(wàn)元總價(jià)回購該案涉房屋，實(shí)質(zhì)上是對《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否履行約定了一定的寬限期，同時(shí)雙方在合同中也約定了如逾期恒澤公司則無(wú)權回購，須配合任曉文辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，該回購條款實(shí)際上是賦予恒澤公司選擇權，從合同的選擇履行的角度看，恒澤公司更具有主動(dòng)性，也表明以物抵債協(xié)議是雙方平等協(xié)商的結果，任曉文并無(wú)利用其出借人的優(yōu)勢地位有乘人之?；蛎{迫之情形；從合同的內容和效力來(lái)看，回購期屆滿(mǎn)之前，雙方實(shí)際上是設立了與舊債并存的新債，恒澤公司可以選擇履行新債，即交付案涉房屋，也可選擇履行舊債，即償還欠款，而在回購期屆滿(mǎn)之后，按照雙方的約定，此時(shí)新債完全替代了舊債，構成債的更改，這時(shí)恒澤公司履行債務(wù)的方式只能是交付案涉房屋并配合辦理過(guò)戶(hù)手續，雙方有消滅舊債并成立新債的合意，換言之，任曉文與恒澤公司有買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，雙方有簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以實(shí)現案涉房屋所有權發(fā)生轉移的真實(shí)意愿，從現有證據看能夠排除雙方有通過(guò)簽訂虛假的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以規避法院強制執行的意圖。因此，能夠認定在人民法院查封之前雙方簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。
關(guān)于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的問(wèn)題。
簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，任曉文即以收取恒澤公司租金的方式行使了對案涉房屋使用和收益的權利，已經(jīng)合法占有案涉房屋。在恒澤公司未按約支付租金后，任曉文于2014年6月30日與物業(yè)服務(wù)公司辦理了案涉房屋的入駐手續，自行占有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封。因此，能夠認定在人民法院查封之前任曉文已合法占有案涉房屋。
關(guān)于是否已支付全部?jì)r(jià)款的問(wèn)題。
《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第三條約定，恒澤公司、任曉文、恩澤經(jīng)營(yíng)部一致同意恒澤公司將應歸還給恩澤經(jīng)營(yíng)部的借款750萬(wàn)元充抵任曉文應支付給恒澤公司的購房款750萬(wàn)元，互不找補，本合同簽訂后，恒澤公司、恩澤經(jīng)營(yíng)部之間750萬(wàn)元借款權利與義務(wù)終結。因此，根據該約定，雙方一致同意以恒澤公司750萬(wàn)元借款充抵任曉文應支付給恒澤公司的購房款，在雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之時(shí)即可視為任曉文已支付完畢全部購房款。
是否因買(mǎi)受人任曉文自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的問(wèn)題。
關(guān)于這一問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)能夠歸責于買(mǎi)受人的原因可以分為三個(gè)層面，一是對他人權利障礙的忽略，二是對政策限制的忽略，三是消極不行使登記權利。因上述前兩個(gè)原因與本案查明的案情不符，故本案應主要審查任曉文是否有消極不行使登記權利的情形。首先，雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定“甲方（恒澤公司）同意將購房合同原件及交購房款的收據原件交給乙方（任曉文）保管并同意公證委托乙方指定的專(zhuān)人到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取房屋產(chǎn)權證原件，委托乙方指定的專(zhuān)人配合任曉文辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續”，從該約定的內容來(lái)看是約定對任曉文指定專(zhuān)人到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取房屋產(chǎn)權證原件的事項進(jìn)行公證，但本案一審中已經(jīng)查明，在雙方約定的回購期之前恒澤公司已經(jīng)取得了案涉房屋的產(chǎn)權證，并于2014年1月14日將案涉房屋的產(chǎn)權證原件交給了任曉文保管，故無(wú)論任曉文還是恒澤公司雙方均有理由認為在此情形下辦理公證委托事項已無(wú)必要，同時(shí)是否辦理公證委托還要依賴(lài)于恒澤公司的配合，因此不能僅以恒澤公司與任曉文未辦理公證委托即認定任曉文消極不行使案涉房屋過(guò)戶(hù)登記的權利。其次，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第六條約定，恒澤公司應于2014年6月29日前或在恒澤公司領(lǐng)到房屋產(chǎn)權證后10日內（以后到時(shí)間為準），配合任曉文到房管局辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。照此約定，2014年6月29日是恒澤公司配合任曉文辦理案涉房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一審法院查封之時(shí)，間隔不足二十日，在此期間，恒澤公司的法定代表人陳志忠一直在境外未回國，且從人民法院執行案涉房屋所依據的（2014）成民初字第1400號民事判決中可看出，四川省成都市中級人民法院在審理該案中因恒澤公司無(wú)法送達而對其公告送達，從現有證據看恒澤公司處于非正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，因此，雖任曉文持有案涉房屋的產(chǎn)權證，但無(wú)法單方辦理過(guò)戶(hù)手續，不能認定任曉文消極不行使登記權利。再次，2014年6月30日，任曉文以業(yè)主身份主張權利，在物業(yè)服務(wù)公司辦理入駐手續，這一事實(shí)也可以反映任曉文積極主張物權的心態(tài)。因此，能夠認定非因買(mǎi)受人任曉文自身原因未辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)登記。
綜上所述，任曉文對案涉房屋有優(yōu)于一般債權的物權期待權，在金錢(qián)債權執行中享有足以排除強制執行的民事權益，其上訴請求成立，本院予以支持?！?/p>
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