保全與執行 作者：李舒李營(yíng)營(yíng)郭勒洋
來(lái)源：保全與執行（ID:ZhixingLaw)
閱讀提示：依據法律規定，未經(jīng)預告登記權利人同意的處分行為不發(fā)生物權效力。而在破產(chǎn)程序中，登記在破產(chǎn)債務(wù)人名下的房產(chǎn)隨時(shí)面臨著(zhù)被處分、分配的風(fēng)險。此時(shí)，預告登記權利人能否繼續主張將房屋過(guò)戶(hù)？本文分享一則案例，對該問(wèn)題予以分析。
裁判要旨
預告登記具有物權化的效力，可以使買(mǎi)方對賣(mài)方處分房產(chǎn)的行為進(jìn)行限制，具有破產(chǎn)保護的效力。且購房人已經(jīng)全額支付購房款，房屋出賣(mài)人的管理人無(wú)權解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此，破產(chǎn)債務(wù)人應當繼續履行，并交付案涉房屋。
案情簡(jiǎn)介
1. 2015年11月2日，劉濤、廣信公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由劉濤購買(mǎi)案涉房產(chǎn)，總購房款為112余萬(wàn)元。劉濤隨后以一套房屋抵償購房款65萬(wàn)元，并通過(guò)現金全額支付了剩余價(jià)款。雙方共同為劉濤辦理了預告登記。
2. 2016年6月29日，法院裁定廣信公司破產(chǎn)重整。劉濤向管理人申報權利，要求交付房屋。管理人認為劉濤實(shí)際付款不足房款總額50%，應將涉案房產(chǎn)收回。劉濤遂向法院起訴，要求將房屋過(guò)戶(hù)。
3. 威海中院一審認為，劉濤以一套房屋抵頂購房款合法有效，應當認為其已經(jīng)全額支付了購房款，因此享有房屋消費者優(yōu)先權。而且劉濤是案涉房屋的預告登記權利人，預告登記具有破產(chǎn)保護效力。遂判決廣信公司向劉濤交付案涉房屋。廣信公司不服，上訴至山東高院。
4. 山東高院判決駁回上訴，維持一審判決。
裁判要點(diǎn)及思路
山東高院認為，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應當繼續履行，廣信公司應當向劉濤交付涉案房屋，理由包括如下兩點(diǎn)：
1. 劉濤就案涉房產(chǎn)享有購房消費者優(yōu)先權。廣信公司無(wú)證據證明案涉房產(chǎn)系投資性房產(chǎn)，故在劉濤已經(jīng)支付全部購房款的情況下，法院認定劉濤屬于商品房消費者，并享有優(yōu)先于建設工程價(jià)款受償的優(yōu)先權。
2. 案涉商品房上辦理的預告登記具有破產(chǎn)保護的效力。預告登記具有物權化的效力，可以使買(mǎi)方對賣(mài)方處分房產(chǎn)的行為進(jìn)行限制。非經(jīng)劉濤同意，廣信公司處分案涉房屋的行為不發(fā)生物權變動(dòng)的法律效力。且由于劉濤已經(jīng)全額支付了購房款，廣信公司管理人無(wú)權解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。因此，預告登記仍然有效，仍具有破產(chǎn)保護的效力。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 房屋上辦理的預告登記具有破產(chǎn)保護效力。預告登記的內容是對物權的請求權，能夠排除在后的物權變動(dòng)，故原則上應認可其破產(chǎn)保護的效力。但是，由于預告登記并非物權本身，預告登記是否必然導致房屋過(guò)戶(hù)存在一定爭議。是否全額支付購房款、是否具備辦理本登記的條件以及對重整計劃實(shí)施的影響等均會(huì )成為法院的考量因素。（詳見(jiàn)延伸閱讀1）律師建議，在滿(mǎn)足法定條件的情況下，主張房屋買(mǎi)受人物權期待權更為穩妥。
2. 預告登記有效須以房屋買(mǎi)賣(mài)合同未被解除為前提。如果房屋買(mǎi)受人未能在房屋出賣(mài)人進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)支付完畢全部購房款，則出賣(mài)人的管理人可能依據《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同解除會(huì )導致預告登記失效，房屋買(mǎi)受人也就無(wú)權要求過(guò)戶(hù)房屋。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《中華人民共和國民法典》（2021.01.01生效）
第二百二十一條第一款 當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》（2007.06.01生效）
第十八條 人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。
法院判決
以下為法院在裁判文書(shū) “本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
山東高院認為，本案二審爭議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》以及《停車(chē)位、儲藏室使用權銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》是否應當繼續履行。對此，本院認為，上述兩份合同均應繼續履行，理由如下：
首先，劉濤就案涉房產(chǎn)享有購房消費者優(yōu)先權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第二條規定，“消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人"。該規定對交付購買(mǎi)商品房全部或者大部分款項的消費者予以?xún)?yōu)先保護是基于生存利益大于經(jīng)營(yíng)利益的社會(huì )政策原則，為保護消費者的居住權而設置的特殊規定。本案中，依據雙方當事人一審提交的廣信公司管理人向該公司原會(huì )計張希平所做的調查筆錄、廣信公司財務(wù)賬目記載、開(kāi)源公司向鑫安公司出具的收款收據以及賬目記載、廣信公司為劉濤開(kāi)具的相關(guān)收款收據等證據和一審查明的事實(shí)可以認定，因廣信公司、益合元公司、鑫安公司、開(kāi)源公司之間存在一系列債權債務(wù)關(guān)系，故上述公司通過(guò)用廣信公司所有的xxx3房屋抵頂債務(wù)實(shí)現平賬，廣信公司賬目對此有明確記載，故廣信公司對此應予明知。后開(kāi)源公司又將該xxx3房屋抵頂給劉濤，該房屋雖此時(shí)仍為廣信公司所有，但通過(guò)一系列頂賬行為該房屋已經(jīng)抵頂給開(kāi)源公司，開(kāi)源公司基于合法的債權債務(wù)關(guān)系又將該房屋抵頂給劉濤，此時(shí)應視為劉濤已經(jīng)取得了該房屋的合法使用權，該抵頂行為與廣信公司已無(wú)關(guān)聯(lián)。因劉濤欲更換大套房屋，經(jīng)與廣信公司協(xié)商同意，劉濤將xxx3房屋作價(jià)65萬(wàn)元，同時(shí)另外支付545947元購房款和車(chē)位使用權款項，購買(mǎi)了案涉xxx1房屋，廣信公司重新向劉濤開(kāi)具了1120947元購房款收據。因此，劉濤為購買(mǎi)xxx1房屋而將其基于頂賬行為合法取得的xxx3房屋作價(jià)65萬(wàn)交付給廣信公司，應視為其向廣信公司支付了該部分購房款。綜上，在劉濤與廣信公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》后，劉濤已經(jīng)向廣信公司支付了全部購房款，并辦理了預告登記，廣信公司并無(wú)證據證明該房產(chǎn)系投資性房產(chǎn)，故在劉濤已經(jīng)支付全部購房款的情況下，一審法院認定劉濤屬于上述法律規定所保護的商品房消費者，并據此就案涉房產(chǎn)享有優(yōu)先于建設工程價(jià)款受償的優(yōu)先權并無(wú)不當。
其次，廣信公司就案涉商品房辦理的預告登記具有破產(chǎn)保護的效力。所謂預告登記，是指為保全一項旨在取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的請求權，限制債務(wù)人重復處分該不動(dòng)產(chǎn)而為的登記。在商品房預售買(mǎi)賣(mài)中，為了保障將來(lái)取得房屋所有權，買(mǎi)方可以依法辦理預告登記，雖然預告登記的對象并非物權本身，而是將來(lái)房產(chǎn)物權變動(dòng)的請求權，但通過(guò)預告登記，可以使預告登記保全的請求權具備對抗第三人的效力，因此預告登記具有物權化的效力，可以使買(mǎi)方對賣(mài)方處分房產(chǎn)的行為進(jìn)行限制。對此，我國法律亦有明確規定。依據《中華人民共和國物權法》第二十條以及《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谖鍡l的規定，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》簽訂之后，廣信公司已就案涉房產(chǎn)辦理了房屋預告登記，故依據上述法律規定，劉濤取得了對抗第三人的房屋預告登記效力，非經(jīng)劉濤同意，廣信公司處分案涉房屋的行為不發(fā)生物權變動(dòng)的法律效力。另外，本案中劉濤已經(jīng)依據《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》和《停車(chē)位、儲藏室使用權銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》的約定支付了全部購房款和停車(chē)位使用權的款項，案涉房屋也辦理了預告登記，故案涉合同不屬于《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規定的情形，廣信公司管理人無(wú)權依據該法律規定解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》以及《停車(chē)位、儲藏室使用權銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》，且該兩份合同亦不存在無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形。因此，案涉債權未消滅，預告登記亦未失效，仍具有破產(chǎn)保護的效力。
綜合以上分析，劉濤享有案涉房產(chǎn)預告登記的破產(chǎn)保護效力和案涉房產(chǎn)的優(yōu)先權，故廣信公司在進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，應繼續履行案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》以及《停車(chē)位、儲藏室使用權銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》，并交付案涉房屋和停車(chē)位。
綜上所述，上訴人廣信公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
案件來(lái)源
《威海廣信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司、劉濤普通破產(chǎn)債權確認糾紛二審民事判決書(shū)》【(2020)魯民終712號】
延伸閱讀
在檢索大量類(lèi)案的基礎上，云亭律師總結相關(guān)裁判規則如下，供讀者參考：
1. 原則上認可預告登記的破產(chǎn)保護效力，但不能一概而論。應綜合是否具備辦理本登記條件、對重整計劃的影響等因素，進(jìn)行具體判斷。
案例1：《張文光、威海廣信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司破產(chǎn)債權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【(2020)最高法民申6469號】
最高法院認為，關(guān)于預告登記的效力問(wèn)題?！吨腥A人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效”。據此，預告登記系為保全一項請求權而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在后的物權變動(dòng)，故原則上應認可其破產(chǎn)保護的效力，但不應一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但廣信公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序之時(shí)，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實(shí)際交付并辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的條件，并無(wú)證據證明案涉經(jīng)預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產(chǎn)將對整個(gè)破產(chǎn)重整計劃的實(shí)施產(chǎn)生重大不利影響，再結合本案的預告登記行為發(fā)生在人民法院受理破產(chǎn)申請前六個(gè)月內等因素，原審法院認定預告登記所依據的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預售)》被解除后債權消滅導致預告登記依法失效，并無(wú)不當。
2. 房屋買(mǎi)受人已支付全部購房款，管理人無(wú)權解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。因此，房屋買(mǎi)受人可依據預告登記，要求房屋出賣(mài)人繼續履行合同并將房屋過(guò)戶(hù)。
案例2：《張文靜與威海廣信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司普通破產(chǎn)債權確認糾紛一審民事判決書(shū)》【(2019)魯10民初178號】
威海中院認為，本案爭議焦點(diǎn)是被告是否應向原告交付涉案房屋?！吨腥A人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。"《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谖鍡l規定：“買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱(chēng)的‘債權消滅’。"本案中，原、被告雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，約定原告購買(mǎi)涉案xxx3房屋，原告已經(jīng)按照合同約定支付房款，并就涉案房屋辦理了預告登記。依照上述規定，未經(jīng)預告登記的權利人即原告同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！吨腥A人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。"本案中，原告已付清涉案房屋全部房款，根據上述規定，被告管理人不能解除原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，并且該合同不存在無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形，預告登記所依據的債權未消滅，預告登記未失效，在被告進(jìn)入破產(chǎn)程序后，原告就涉案房屋辦理的預告登記具有破產(chǎn)保護的效力，被告仍應當繼續履行涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》。故原告要求被告向其交付xxx3房屋的訴訟請求符合法律規定，本院予以支持。
3. 房屋買(mǎi)受人未全額支付價(jià)款，出賣(mài)人的破產(chǎn)管理人選擇解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的，買(mǎi)受人享有的房屋預告登記隨即失效。買(mǎi)受人不得再依據預告登記要求過(guò)戶(hù)房屋。
案例3：《宋秀麗、湖南吉首精誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司申請破產(chǎn)清算、破產(chǎn)債權確認糾紛二審民事判決書(shū)》【(2020)湘31民終643號】
湘西中院認為，首先，根據《中華人民共和國物權法》第二十條“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效"的規定，預告登記失效的事由有兩項，一項是債權消滅，另一項是未按期申請登記。本案發(fā)生時(shí)，由于訴爭房屋尚未完工，還沒(méi)有達到可以辦證的條件，故后一項事由在本案中不成立。那么前一項事由，是否成立，根據《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谖鍡l“買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱(chēng)的債權消滅"的規定，買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議被解除后，應當認定為債權消滅。其次，本案的被上訴人精誠公司已于2019年2月21日向吉首市人民法院申請破產(chǎn)重整，吉首市人民法院于2019年7月19日裁定受理該破產(chǎn)重整申請，并指定正華公司為破產(chǎn)管理人。作為破產(chǎn)管理人是否有權解除合同，根據《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十八條“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同，有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人"的規定，精誠公司進(jìn)入破產(chǎn)程序后，對于破產(chǎn)申請前已經(jīng)簽訂而未履行完畢的合同，是否繼續履行的決定權在于管理人正華公司。而正華公司為了破產(chǎn)財產(chǎn)最大化的考慮，并未選擇繼續履行該合同。第三，宋秀麗是否享有優(yōu)先保護的特殊法益。根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》（法釋[2002]16號）第二條“消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人"的規定，對抗工程款優(yōu)先受償的前提是支付了全部或者大部分購房款。而《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（法釋[2015]10號）第二十九條則對消費購房人進(jìn)行了進(jìn)一步規定，該條文規定“金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十"。而宋秀麗并不完全滿(mǎn)足上述條件，且本案發(fā)生時(shí)，宋秀麗夫婦二人名下有2套多層住宅，故宋秀麗在本案中不屬于法律優(yōu)先保護的對象。
案例4：《合肥濱湖投資控股集團有限公司、合肥永星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛二審民事判決書(shū)》【(2020)皖民終1276號】
安徽高院認為，本案二審的爭議焦點(diǎn)為：濱投集團要求永星公司繼續履行98套房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶(hù)登記及支付違約金有無(wú)事實(shí)和法律依據。根據已查明事實(shí)，濱投集團與永星公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并向濱投集團支付房款24661402.29元，且實(shí)際接收使用了涉案商鋪，后雙方簽訂協(xié)議書(shū)對付款時(shí)間、方式進(jìn)行了補充約定。永星公司稱(chēng)其與濱投集團之間不是真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是借款關(guān)系，但未提供充分證據予以證明。一審法院認定涉案雙方為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并無(wú)不當。預告登記的效力在于限制出賣(mài)人的處分權，目的是為了保護房屋預售中買(mǎi)受人的利益，防止預售人再次出售房屋，其僅具有對同一標的物物權為目的而成立在后的債權具有優(yōu)先性、排他性，本質(zhì)上并不具有物權效力?，F行法律并無(wú)對預告登記人在合同解除中的特別保護，濱投集團以涉案商鋪已辦理預告登記為由主張永星公司無(wú)權解除合同，系對合同解除權與債權請求權混淆理解，依據不足，依法不予支持?！吨腥A人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條雖規定，受理破產(chǎn)后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知當事人。本案中，從涉案買(mǎi)賣(mài)合同、協(xié)議書(shū)內容及履行情況可見(jiàn)，雙方簽訂了98份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，濱投集團已付房款24661402.29元，且濱投集團已實(shí)際接收使用涉案商鋪，可以視為濱投集團對1某樓xxx上等27套商鋪商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要合同義務(wù)已履行完畢，故一審法院根據本案實(shí)際情況，判令永星公司繼續履行春暉園1某樓xxx上共27套房屋所涉的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，協(xié)助辦理房屋所有權證并無(wú)不當。濱投集團主張永星公司支付違約金缺乏依據，依法不予支持。
綜上，濱投集團和永星公司的上訴請求均依據不足，應予駁回；一審處理結果并無(wú)不當，予以維持。綜上，依據《中華人民共和國民法典》第五百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
4. 網(wǎng)簽備案不同于預告登記，不具有破產(chǎn)保護效力。案涉房產(chǎn)仍屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，房屋買(mǎi)受人不得僅依據網(wǎng)簽備案要求進(jìn)入破產(chǎn)程序的出賣(mài)人過(guò)戶(hù)房屋。
案例5：《威海首威鋼材有限公司、威海正土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛二審民事判決書(shū)》【(2020)魯10民終1563號】
威海中院認為，威海首威公司與威海正土公司簽訂的14套《商品房預售合同》已經(jīng)生效判決確認為合法有效，現雙方爭議的焦點(diǎn)問(wèn)題是案涉房屋是否屬于威海正土公司債務(wù)人財產(chǎn)的問(wèn)題。
《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。威海首威公司主張依據《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規定》第七十一條第五項的規定，案涉房屋為特定物、不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，但該規定與其后頒布的《中華人民共和國物權法》所確立的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)登記生效原則不相符，應適用《中華人民共和國物權法》的相關(guān)規定。故，威海首威公司的該主張理由不當，本院不予支持。同時(shí)，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條亦規定，破產(chǎn)申請受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請受理后至破產(chǎn)程序終結前債務(wù)人取得的財產(chǎn)，為債務(wù)人財產(chǎn)。據此，案涉的14套《商品房預售合同》雖已網(wǎng)簽備案至威海正土公司名下，但尚未變更登記到威海首威公司名下，所有權仍歸屬于威海正土公司，應為威海正土公司債務(wù)人的財產(chǎn)。一審判決駁回威海首威公司的訴訟請求正確，本院予以維持。
案例6：《陸桂珍與常州御駕親征置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛二審民事判決書(shū)》【(2021)蘇04民終1024號】
常州中院認為，關(guān)于法律適用問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規定》系為正確適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》所制定的司法解釋?zhuān)?007年6月1日《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》施行，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》隨之廢止。2013年9月16日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問(wèn)題的規定(二)》第二條對不應認定為破產(chǎn)財產(chǎn)的情形，作出了不同于《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規定》第七十一條的規定。根據“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規則，本案應適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問(wèn)題的規定(二)》第二條認定案涉房產(chǎn)是否屬于債務(wù)人財產(chǎn)。上訴人主張案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行備案登記，其已取得準物權，但合同備案登記并非物權預告登記，上訴人的該項主張缺乏法律依據，本院不予采納。故本案案涉房產(chǎn)不應排除在債務(wù)人財產(chǎn)之外，應屬于被上訴人的債務(wù)人財產(chǎn)，一審判決適用法律并無(wú)不當。
關(guān)于上訴人主張繼續履行合同的問(wèn)題，基于上述理由，案涉房產(chǎn)并未排除在被上訴人的債務(wù)人財產(chǎn)之外，上訴人僅對被上訴人享有債權，故其應當按照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規定參與分配。案涉合同如果繼續履行，將構成個(gè)別清償，并對被上訴人其他債權人的利益造成損害，有違《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條有關(guān)人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個(gè)別債權人的債務(wù)清償無(wú)效之規定，一審判決未予支持并無(wú)不當。
5. 雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸，不具備真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)意圖。因此《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，房屋預告登記隨之失效。房屋買(mǎi)受人無(wú)權要求將房屋過(guò)戶(hù)。
案例7：《唐某某、鄂州市花湖致遠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛二審民事判決書(shū)》【(2020)鄂07民終752號】
鄂州中院認為，關(guān)于唐某某與致遠公司簽訂的錢(qián)柜華園（上上坊）15號樓6號房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是房屋買(mǎi)賣(mài)行為還是債權擔保行為，唐某某對訴爭房屋是否享有排他性物權的問(wèn)題。首先，唐某某在本案原一審2017年10月17日開(kāi)庭筆錄中認可開(kāi)始簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)系為民間借貸擔保，再結合匯款憑證、收據、房屋預告登記以及致遠公司賬冊對于唐某某的借款及利息支付情況的原始記載等證據，可以判斷唐某某與致遠公司之間的意思表示并非真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而系民間借貸關(guān)系；其次，唐某某與致遠公司于2014年5月14日簽訂錢(qián)柜華園（上上坊）15號樓6號房《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的同日，雙方又簽訂《商品房回購合同》，該行為與正常商品房交易習慣不符，有悖常理，該買(mǎi)賣(mài)行為、回購行為以及辦理預告登記行為實(shí)際系為唐某某借款提供抵押擔保，而《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定“抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不是與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有"，故該行為系法律所禁止的“流抵"行為，雙方之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是虛假的意思表示，該民事法律行為無(wú)效；其三，湖北省高級人民法院（2019）鄂民再168號民事裁定書(shū)中認定“2007年10月18日，致遠公司與江某某簽訂的《上上坊認購承諾書(shū)》，與江某某、江某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當事人真實(shí)意思表示，內容不違反法律行政法規的強制性規定，合法有效。合同簽訂后，江某某、江某已依約向致遠公司支付全部購房款，致遠公司也向其出具相應收據并交付房屋，且在公司財務(wù)賬簿中予以記載，該房屋已由江某某、江某占有"，故江某某、江某與致遠公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已被生效法律文書(shū)認定合法有效；最后，唐某某稱(chēng)其辦理的預告登記有排他性物權效力的理由不能成立。本案中，雖然唐某某與致遠公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及辦理預告登記，但該行為的真實(shí)目的并不是為了取得訴爭房屋的所有權，而系為借貸關(guān)系提供擔保，法律設置預告登記制度是為了保障購房人實(shí)現取得房屋所有權的目的，唐某某與致遠公司通過(guò)預告登記制度來(lái)為借貸關(guān)系提供擔保，該行為與預告登記制度的目的相違背，并不能產(chǎn)生預告登記所發(fā)生的法律效果。同時(shí)，預告登記與商品房買(mǎi)賣(mài)之間具有從屬性，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》認定無(wú)效的情況下，該預告登記賴(lài)以成立的基礎法律關(guān)系（商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系）已喪失，故唐某某對訴爭房屋不享有排他性物權。
綜上，上訴人唐某某上訴認為其與致遠公司于2014年5月14日簽訂位于鄂州市花湖開(kāi)發(fā)區xxx房的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效并確認歸其所有的請求不成立，本院不予支持。一審判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
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