保全與執行 作者：李舒李營(yíng)營(yíng)郭勒洋
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閱讀提示：被執行人購買(mǎi)房屋已辦理預售合同登記或預告登記的，即使房屋未登記在被執行人名下，法院仍可依法“預查封”，并在房屋順利過(guò)戶(hù)后轉為正式查封。但實(shí)踐中，出現了大量房屋出賣(mài)人在預查封后解除合同的案件。此情形下，出賣(mài)人能否主張對房屋享有所有權并請求排除執行？本文分享一則最高法院的案例，對該問(wèn)題予以分析。
裁判要旨
出賣(mài)人在法院采取預查封措施后解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，只有在已經(jīng)返還購房?jì)r(jià)款的情況下，才能排除對房屋的執行。
案情簡(jiǎn)介
1. 2015年6月15日，喬增正與正商公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由喬增正購買(mǎi)案涉房屋。隨后，喬增正支付了部分款項，雙方就上述《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行了備案
2. 2018年9月20日，由于喬增正未按約定支付全部房屋款項，經(jīng)正商公司起訴，牧野區法院作出（2018）豫0711民初1061號民事判決書(shū)，解除了喬增正與正商公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
3. 因另案借貸糾紛，衛濱區法院判令喬增正向王清償款償還借款49萬(wàn)元及利息。因喬增正未主動(dòng)履行，王清申請執行。執行法院衛濱區法院于2018年4月3日預查封了被執行人喬增正購買(mǎi)的案涉房屋。執行過(guò)程中，正商公司向牧野法院提出書(shū)面異議，被裁定駁回，遂提起本案訴訟。
4. 衛濱區法院一審認為，正商公司的合同解除權并不屬于物權，并不優(yōu)先于已進(jìn)入強制執行階段的對被執行人所享有的債權，且其解除合同發(fā)生在預查封措施之后，因此不能排除對案涉房屋的執行。
5. 新鄉中院二審認為，被執行人雖然未取得房屋所有權，但在正商公司返還價(jià)款前，不能排除對案涉房屋的執行。
6. 正商公司不服，申請再審，被河南高院駁回。
裁判要點(diǎn)及思路
1. 喬增正與正商公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，辦理了商品房預告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權，但對涉案房屋享有取得物權的期待權利。法院采取預查封措施并無(wú)不當。
2. 正商公司解除合同發(fā)生在法院預查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據合同解除對抗對涉案房屋在先執行的申請執行人。
3. 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢(qián)債權的執行，將會(huì )使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產(chǎn)，又執行不到本應返還給被執行人的價(jià)款，顯然有失公允。
綜上所述，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的購房款交付執行法院，因此正商公司對涉案房屋不能排除執行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 房屋辦理預售登記備案被預查封之后，出賣(mài)人不能僅通過(guò)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同排除對房屋的執行。法院并未通過(guò)物權或債權的角度說(shuō)理，而是通過(guò)衡平各方當事人利益的“公允”角度予以論證，目的是防止申請執行人“錢(qián)房?jì)煽铡薄?/p>
2. 法院并未否認出賣(mài)人對房屋享有所有權，《九民紀要》亦強調合同解除后的返還請求權是“物權性質(zhì)”，但出賣(mài)人必須在返還已收取的購房款后，才能排除對房屋的執行。
3. 由于本文主題爭議較大，司法實(shí)踐中存在不同的做法。在能夠排除存在惡意的情況下，部分法院允許房屋出賣(mài)人通過(guò)解除買(mǎi)賣(mài)合同排除執行，即使出賣(mài)人尚未返還購房款。（具體詳見(jiàn)延伸閱讀）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權登記，人民法院也可以進(jìn)行預查封： （一）作為被執行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋； （二）被執行人購買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋； （三）被執行人購買(mǎi)的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
第124條第2款 應予注意的是，在金錢(qián)債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買(mǎi)賣(mài)合同）無(wú)效或應當解除，進(jìn)而判令向案外人返還執行標的物的，此時(shí)案外人享有的是物權性質(zhì)的返還請求權，本可排除金錢(qián)債權的執行，但在雙務(wù)合同無(wú)效的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢(qián)債權的執行，將會(huì )使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產(chǎn)，又執行不到本應返還給被執行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執行。
法院判決
以下為河南高院在裁判文書(shū) “本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本院認為，根據正商公司的再審申請，本案再審審查的焦點(diǎn)問(wèn)題是：正商公司對涉案房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十四條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：(一)案外人是否系權利人；(二)該權利的合法性與真實(shí)性；(三)該權利能否排除執行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并通過(guò)支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權，但對涉案房屋享有取得物權的期待權利。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》第十五條規定，執行法院可以對被執行人喬增正購買(mǎi)的涉案房屋采取預查封措施，預查封的效力等同于正式查封。新鄉市牧野區人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該判決作出時(shí)間在法院預查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據該判決對抗對涉案房屋在先執行的申請執行人。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢(qián)債權的執行，將會(huì )使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產(chǎn)，又執行不到本應返還給被執行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執行。本案中，作為雙務(wù)合同的商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，雙方互負返還義務(wù)，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執行法院，在此情況下，原二審法院認為正商公司對涉案房屋不能排除執行，并無(wú)不當。
綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形，對其再審申請予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：駁回再審申請人新鄉市正商置業(yè)有限公司的再審申請。
案件來(lái)源
《新鄉市正商置業(yè)有限公司、王清現再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【(2021)豫民申1021號】
延伸閱讀
在檢索大量類(lèi)案的基礎上，云亭律師總結相關(guān)裁判規則如下，供讀者參考：
1. 商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，房屋出賣(mài)人只有在返還價(jià)款的情況下，才能排除對房屋的執行。
案例1：《遼寧榮信集團沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、孫敏二審民事判決書(shū)》【(2021)遼01民終5251號】
本院認為，本案雙方當事人的訴爭焦點(diǎn)為榮信房產(chǎn)公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。本案中，孫敏系基于與劉利國民間借貸糾紛一案而作出的(2018)遼0104民初9545號民事判決查封的案涉房產(chǎn)；而榮信房產(chǎn)公司是基于業(yè)已生效的(2019)遼0114民初496號 民事判決而提起本案執行異議之訴，且(2019)遼0114民初496號民事判決只判令解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補充協(xié)議并責令劉利國、譚莉偉協(xié)助備案，并未判令案涉房產(chǎn)歸榮信房產(chǎn)公司所有，亦未判令榮信房產(chǎn)公司向劉利國、譚莉偉返還房屋價(jià)款，在此種情況下，如果允許榮信房產(chǎn)公司排除上述金錢(qián)債權的執行，將會(huì )使作為申請執行人的孫敏既執行不到被執行人劉利國、譚莉偉名下的財產(chǎn)，又執行不到本應返還給被執行人劉利國、譚莉偉的價(jià)款，有失公允，故參照《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》理解與適用的相關(guān)規定，榮信房產(chǎn)公司對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，一審法院駁回榮信房產(chǎn)公司的訴訟請求并無(wú)不當，本院對榮信房產(chǎn)公司的上訴主張不予支持。
綜上所述，榮信房產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
2. 房屋出賣(mài)人依法解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被執行人的相應債權請求權喪失，因此可以排除對房屋的執行。
案例2：《浙江光大置業(yè)有限公司與史金惠案外人執行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號】
臺州中院認為，本案爭議焦點(diǎn)在于上訴人光大置業(yè)對訟爭房屋享有何種權利，以及該種權利能否阻卻人民法院的強制執行。對此，現結合相關(guān)法律規定作如下分析：（一）根據《中華人民共和國物權法》第二十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l、第五條的規定，預售商品房預告登記所保全的權利是以物權變動(dòng)為內容的債權請求權。預告登記的權利人對不動(dòng)產(chǎn)享有的是物權期待權，其在產(chǎn)權登記前，并未取得不動(dòng)產(chǎn)物權。因此，案涉預售商品房雖經(jīng)預告登記，但不影響其物權仍歸屬于上訴人光大置業(yè)的事實(shí)。（二）人民法院的預查封措施雖具有固定權利現狀、排除物權變動(dòng)的效力，但該措施本身并不改變涉案房產(chǎn)的物權歸屬，故法院預查封的對象并非房屋權屬本身，而是被執行人基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同享有的期待性財產(chǎn)權利，并且該種財產(chǎn)權利會(huì )隨著(zhù)合同履行狀況發(fā)生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統未能按時(shí)償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業(yè)明確表明自己收入降低無(wú)力按時(shí)還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項“當事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的”情形，上訴人光大置業(yè)可行使法定解除權解除雙方之前訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同?，F上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預查封裁定，現有證據亦不能證明本案存在合同當事人惡意串通之事實(shí)，故本院認定涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同已有效解除，原審第三人泮廣統亦因此喪失了以涉案房產(chǎn)物權變動(dòng)為內容的債權請求權。在此情況下，原審法院繼續對涉案房屋采取執行措施，缺乏事實(shí)和法律依據，依法應予糾正。綜上，上訴人光大置業(yè)的上訴請求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷(xiāo)浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號 民事判決；二、停止對光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠(chǎng)廠(chǎng)區地塊）xxx房屋的執行。本判決為終審判決。
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