在執行程序中，購房者排除人民法院對所購房屋的強制執行屬于比較常見(jiàn)的爭議類(lèi)型。本期，我們梳理了在購買(mǎi)者排除執行程序中存在的常見(jiàn)爭議焦點(diǎn)和對應的裁判規則，以幫助讀者學(xué)習、了解。

房屋買(mǎi)受人在購買(mǎi)的商品房沒(méi)有辦理竣工驗收手續的情形下接收房屋，對之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責任及使用風(fēng)險依法可能處于不利的法律地位，但不能據此否定其在法院查封前房屋已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)。

1. 2010年10月，曲國林自宏昊公司購買(mǎi)房屋一套（即案涉房產(chǎn)）。之后，案涉房產(chǎn)所屬項目一直未辦理竣工驗收手續，曲國林亦未辦理訴爭房屋產(chǎn)權登記。

2. 2011年6月，在另案首鋼建設公司與宏昊公司建設工程施工合同糾紛案中，首鋼建設公司向遼寧省鞍山中院提出訴前財產(chǎn)保全申請。之后，首鋼建設公司勝訴并申請執行。

3. 2014年12月，另案執行過(guò)程中，曲國林提出執行異議，遼寧省鞍山中院裁定駁回曲國林異議申請。曲國林提起案外人執行異議之訴（即本案）。之后，本案經(jīng)歷一審、二審裁定重審。

4. 遼寧省鞍山中院重審一審認為，涉案房屋未辦理竣工驗收手續，不具有法定交付條件，認定曲國林不符合無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人條件，判決駁回曲國林訴訟請求。曲國林上訴至遼寧高院。

5. 2018年4月，遼寧高院二審認為，曲國林于司法查封行為之前已取得該房產(chǎn)鑰匙且進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，認定已經(jīng)實(shí)際占有案涉房屋，判決撤銷(xiāo)一審判決，不得執行案涉房屋。首鋼建設公司不服，向最高法院申請再審。

6. 2018年12月，最高法院判決駁回首鋼建設公司再審申請。

本案爭議焦點(diǎn)為，曲國林是否實(shí)際占有案涉房屋，是否滿(mǎn)足無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人排除執行的條件。最高法院認為：

（1）曲國林于司法查封之前已取得案涉房屋鑰匙，曲國林采取了安裝卷簾門(mén)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修及張貼出租信息等行為表明占有，并據此認定曲國林在查封前對案涉房屋已實(shí)施了有效控制。

（2）雖然合同法及相關(guān)法律法規均明確規定，建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?？⒐を炇找婪☉巧唐贩拷桓妒褂玫那疤釛l件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工驗收前向購房人交付房屋鑰匙，不符合法律規定。但是，作為房屋買(mǎi)受人的曲國林，在購買(mǎi)的商品房沒(méi)有辦理竣工驗收手續的情形下接收房屋，對之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責任及使用風(fēng)險依法可能處于不利的法律地位，但不能據此否定在法院查封前房屋出售方已向曲國林交付了房屋鑰匙、曲國林已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、認定買(mǎi)受人是否實(shí)際占有所購房屋時(shí)主要存在六大爭議焦點(diǎn)問(wèn)題。根據檢索、整理最高法院近三年處理的執行異議之訴案件，我們發(fā)現，在該類(lèi)糾紛案件中，在認定案外人（即買(mǎi)受人）是否實(shí)際占有所購房屋時(shí)，容易發(fā)生爭議的問(wèn)題主要有以下六種：（1）如何認定占有不動(dòng)產(chǎn)行為發(fā)生在人民法院查封之前；（2）買(mǎi)受人簽訂購房合同后即對外出租的，是否構成占有；（3）買(mǎi)受人簽訂購房合同后即委托裝修，未實(shí)際入住是否構成占有；（4）買(mǎi)受人僅舉證出賣(mài)人交付鑰匙的，能否視為占有；（5）占有所依據的基礎法律關(guān)系非房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，能否視為占有；（6）占有的內容是否必然包括合法占有，房屋未經(jīng)驗收合格即交付是否符合條件。本文，主要討論最后一種爭議焦點(diǎn)問(wèn)題，即占有的內容是否必然包括合法占有，關(guān)于其他問(wèn)題的裁判觀(guān)點(diǎn)請見(jiàn)本篇延伸閱讀部分。

二、最高法院支持觀(guān)點(diǎn)：房屋未經(jīng)竣工驗收，不影響買(mǎi)受人實(shí)際占有使用的事實(shí)認定。理由主要有兩種：

（1）房屋交付不符合法律規定，不影響事實(shí)占有的認定。雖然根據房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定及《中華人民共和國建筑法》的規定，建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?？⒐を炇帐巧唐贩拷桓妒褂玫那疤釛l件，出賣(mài)方在案涉房屋所在工程竣工驗收前向購房人交付房屋鑰匙，不符合法律規定。作為房屋買(mǎi)受人，在購買(mǎi)的商品房沒(méi)有辦理竣工驗收手續的情形下接收房屋，對之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責任及使用風(fēng)險依法可能處于不利的法律地位，但不能據此否定在法院查封前房屋出售方已向買(mǎi)受人交付了房屋鑰匙、買(mǎi)受人已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)，不足以因此認定占有案涉房屋不符合《執行異議和復議規定》第二十八條第二項規定。因此，即使是案涉房屋處于停工閑置爛尾狀態(tài)，在購房人實(shí)際居住使用的情況下，亦不影響買(mǎi)受人實(shí)際占有使用。

（2）法律上的實(shí)際占有并非限定于實(shí)際使用，只要案涉財產(chǎn)處于權利人實(shí)際管控之中即可。在我國現有法律及司法實(shí)踐體系下，將占有轉移界定為事實(shí)行為，即人對物管領(lǐng)控制的事實(shí)行為，非法律行為。例如，占有行為或者說(shuō)占有事實(shí)的成立，不要求占有人必須具備民事行為能力；即使是無(wú)權占有，也受法律保護。占有包括直接占有和間接占有，直接占有系占有人直接對物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)和控制，間接占有是指雖未直接占有物，但依據一定的法律關(guān)系（占有媒介關(guān)系）而對于直接占有人享有返還占有請求權，從而通過(guò)直接占有人間接管領(lǐng)和控制該物。間接占有雖非占有人對于物為事實(shí)上的管領(lǐng)，但是間接占有這種觀(guān)念上的占有與直接占有具有同等的保護價(jià)值，受我國法律保護。

三、最高法院反對觀(guān)點(diǎn)：房屋未經(jīng)竣工驗收，不應視為買(mǎi)受人實(shí)際占有房屋，買(mǎi)受人無(wú)權排除執行。最高法院認為房屋未經(jīng)竣工驗收，購房人無(wú)權排除執行的理由主要有兩種：

（1）房屋未經(jīng)竣工驗收，不存在占有可能。持此種理由的觀(guān)點(diǎn)認為，因為買(mǎi)受人所購買(mǎi)商品房尚未竣工，達不到使用條件，無(wú)法占有使用，故不存在占有可能，以此認定買(mǎi)受人未實(shí)際合法占有所購買(mǎi)房屋，不符合無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人和購房消費者條件，無(wú)權排除執行。

（2）房屋未經(jīng)竣工驗收，不屬于合法占有。該種裁判觀(guān)點(diǎn)的內在邏輯為：一般而言，即使在買(mǎi)受人向法庭提交了物業(yè)公司出具的入住流轉單、鑰匙等證據試圖證明其已合法占有涉案不動(dòng)產(chǎn)的情況下，法院通常會(huì )進(jìn)一步審查證據是否真實(shí)或者根據當事人申請對涉案不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)勘驗，以調查涉案不動(dòng)產(chǎn)是否被實(shí)際使用。在法院查封案涉不動(dòng)產(chǎn)前未經(jīng)竣工驗收的，根據《建筑法》第六十一條第二款明確規定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！币虼?，認為即使買(mǎi)受人主張涉案房屋已經(jīng)交付使用，但是該等“交付”顯然違反了法律的強制性規定，不具有合法性。買(mǎi)受人對案涉房屋事實(shí)上的占有、使用，不能等同于合法占有。根據《建筑法》第六十一條第二款，以及《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條第三款“建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用”之規定，房屋作為建設工程只有經(jīng)過(guò)竣工驗收合格才能交付使用。因此，出賣(mài)人應履行向買(mǎi)房人交付竣工驗收合格的房屋這一法定義務(wù)。否則，即構成違法交付。而購房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。

四、買(mǎi)受人舉證過(guò)程中避免敗訴的注意事項：

（1）買(mǎi)受人務(wù)必注意事先保存證據。根據誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的一般原則，買(mǎi)受人作為案外人排除申請執行人對于其所購房屋的強制執行，應當向執行法院舉證證明其有足以排除執行的民事權益。買(mǎi)受人不能舉證的，無(wú)權排除執行。因此，在未辦理過(guò)戶(hù)前，買(mǎi)受人應當注意保管房屋買(mǎi)賣(mài)合同、付款憑證、入住憑證等證據，防止日后進(jìn)入訴訟時(shí)處于被動(dòng)局面。換言之，只有將風(fēng)險提前控制好，才能在風(fēng)險發(fā)生時(shí)以最小的成本應對風(fēng)險。

（2）買(mǎi)受人舉證方向建議：除了購房合同，在未辦理過(guò)戶(hù)前，買(mǎi)受人務(wù)必注意保存物業(yè)公司或者出賣(mài)人開(kāi)具的入住通知書(shū)、交付的房屋門(mén)禁卡、繳納車(chē)場(chǎng)管理費、電費、房費、衛生費、取暖費等憑證，以證明占有事實(shí)。但是，如果上述證據材料顯示的時(shí)間在法院查封案涉不動(dòng)產(chǎn)之后的，應慎重向法庭提交。否則，法院將認定其在查封不動(dòng)產(chǎn)前未占有不動(dòng)產(chǎn)。需要注意的是，司法實(shí)踐中，買(mǎi)受人僅舉證已經(jīng)交付鑰匙且無(wú)其他相關(guān)證明的，最高法院對于能否認定買(mǎi)受人占有房屋存在不同意見(jiàn)，具體請見(jiàn)本篇延伸閱讀部分。

（3）社區居委會(huì )、物業(yè)公司為買(mǎi)受人出具相應證明材料的，必須負責人簽字，單位加蓋公章。否則，此類(lèi)主體出具的相關(guān)說(shuō)明，屬于其主觀(guān)描述，無(wú)出具說(shuō)明的相關(guān)人員簽字且出具說(shuō)明的人員未出庭作證，在無(wú)其他證據印證的情況下，法院將對該內容的真實(shí)性不能確認。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《中華人民共和國建筑法》

第六十一條　交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國家規定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

《建設工程質(zhì)量管理條例》

第十六條　建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收。

建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進(jìn)場(chǎng)試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書(shū)。

建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（2020修正）

第二十八條　金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記

《北京首鋼建設集團有限公司再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申5790號】