【案例破解】老賴(lài)利用租賃權對抗抵押權，該如何破解“困局”

目前我國法律明確不動(dòng)產(chǎn)抵押權的設立為辦理抵押登記，而對于不動(dòng)產(chǎn)租賃權設立的標準沒(méi)有明確的規定。這就司法裁判中對于抵押權與租賃權設立先后問(wèn)題的判斷上容易出現爭議。因此，租賃權設立時(shí)間對抵押權與租賃權的保護順位的確定至關(guān)重要。在司法實(shí)務(wù)當中，我們就是遇到這樣的困局，老賴(lài)利用未經(jīng)登記的租賃權對抗公示登記的抵押權，該如何破解“困局”？

面對這樣的困境，作為抵押債權人視乎無(wú)從下手，客戶(hù)將“復雜疑難”的困局拋給我們，作為復雜疑難問(wèn)題解決者，該如何突破這個(gè)“困局”，通過(guò)僵局形成、法律分析、對策研究三方面展示我們在中國領(lǐng)先不良資產(chǎn)解決領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)、高效、精品的特性，幫助更多的抵押權人“渡過(guò)難關(guān)”。

租賃權嚴格來(lái)說(shuō)屬于債權，不動(dòng)產(chǎn)抵押權屬于優(yōu)先受償債權，當兩種同一性的不同順位的債權沖突時(shí)。因為我國對房屋租賃實(shí)行行政備案制度，如不進(jìn)行備案，對民法上租賃權的內容和效力不產(chǎn)生影響，房屋租賃未經(jīng)公示，卻能對抗經(jīng)過(guò)登記公示的不動(dòng)產(chǎn)物權。房屋租賃屬于債權，備案只是行政管理的手段，并不能產(chǎn)生物權效力。

基于這一特性，當被執行人資不抵債，現有財產(chǎn)不足以清償所有債務(wù)時(shí)，被執行人為了延長(cháng)企業(yè)生命，試圖拖延時(shí)間讓資產(chǎn)泡沫增值，與第三人串通來(lái)偽造租賃合同，通過(guò)虛假租賃方式來(lái)獲得買(mǎi)賣(mài)不破租賃的效應來(lái)對抗銀行的抵押權及其他債權。

正如神探李昌鈺破案實(shí)錄里面說(shuō)到——讓證據說(shuō)話(huà)。下面分析讓證據說(shuō)話(huà)的可能性和實(shí)操性。

（1）“先租后抵”類(lèi)型?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第65條規定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實(shí)現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。抵押人在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記前已將不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使用，原則上適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即抵押物所有權因抵押權的實(shí)現而發(fā)生轉移的，抵押物上的租賃關(guān)系不受影響。

（2）“先抵后租”類(lèi)型?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。對于抵押權設立在先的，租賃權不得對抗已登記的抵押權。

（3）當抵押權和租賃權產(chǎn)生沖突時(shí)，應根據兩者成立的先后順序確定優(yōu)先保護的權利。訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。在實(shí)踐當中，司法裁判對抵押權與租賃權順位先后的審查具體要素和標準主要是以承租人占有不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間作為是判斷不動(dòng)產(chǎn)租賃權設立的重要標準，進(jìn)而成為判斷不動(dòng)產(chǎn)租賃權與抵押權的順位的一個(gè)重要審查標準。

（1）挖掘細節，收集證據。如果抵押物上存在租賃，可以對租賃合同提出司法鑒定、到住建部門(mén)查詢(xún)租賃登記備案、工商登記部門(mén)查詢(xún)企業(yè)狀況、租賃支付憑證，對租賃期限、租金金額及租金支付等情況進(jìn)行詳細研究和考量，以確定租賃合同是否合理、合法，如存在虛假租賃合同對抗抵押權的，應當研究相關(guān)對策進(jìn)行應對。

經(jīng)典案例——最高人民法院（2016）最高法民申3536號裁定：抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院不予支持。案涉房產(chǎn)第一順序抵押權人廈門(mén)興業(yè)銀行設立抵押權的時(shí)間為2013年1月28日，第二順序抵押權人洪俊斌的抵押權設立時(shí)間為2013年12月2日，并均辦理了抵押權登記。信德佳提供的租賃合同顯示，其簽署該合同的時(shí)間系2013年12月16日，可見(jiàn)，該租賃關(guān)系成立于抵押權后。根據上述規定，抵押權人在實(shí)現抵押權時(shí)，抵押物上設立的租賃關(guān)系對買(mǎi)受人不具有約束力。

（2）量化研究，固定特征。根據對虛假合同案例的分析，虛假租賃存在較高的共性特征：一是簽署合同的時(shí)間，一般都早于抵押登記的時(shí)間；二是租賃期限超長(cháng)，一般都約定在5年以上甚至長(cháng)達20年；三是約定的租金明顯不符合常理或者低于同地段市場(chǎng)價(jià)；四是支付租金多為現金支付，并且一次性支付租金；五是租賃主體關(guān)系多為親友關(guān)系、關(guān)聯(lián)關(guān)系、債權債務(wù)關(guān)系；六是存在長(cháng)期拖欠租金，但不去追訴。如果存在上述特征，那么虛假租賃的真相越來(lái)越接近。

經(jīng)典案例——蘇州中級人民法院（2013）蘇中執異字第0020號執行裁定書(shū)：實(shí)踐中，被執行人與案外人虛構租賃關(guān)系規避執行的情形愈演愈烈，通過(guò)異議審查程序對租賃關(guān)系的真實(shí)性進(jìn)行有限的實(shí)體審查是反規避執行的重要手段。審查中可將租賃權合法有效的證明責任分配給承租人，并可將租賃合同簽訂的時(shí)間、租金支付的方式、承租人是否實(shí)際占有租賃物、被執行人和承租人之間的關(guān)系以及承租人在法庭上的表現等因素作為形成新證的參考。

蘇州中院經(jīng)審查確認以下疑點(diǎn)，1、蔡某某提供的房屋租（購）合同及租金收條存在疑點(diǎn)。2、蔡某某所稱(chēng)的租金支付情況存在疑點(diǎn)。3、蔡某某所稱(chēng)的其與謝某之間的關(guān)系存在疑點(diǎn)。4、蔡某某所稱(chēng)的轉租關(guān)系真實(shí)性存在疑點(diǎn)。5、蔡某某所稱(chēng)的案涉房屋系由其出資并實(shí)施裝修存在疑點(diǎn)。6、蔡某某在聽(tīng)證過(guò)程中的行為存在疑點(diǎn)。綜合本案異議審查中查明相關(guān)事實(shí)和發(fā)現的諸多疑點(diǎn)，認定蔡某以虛設的租賃關(guān)系對法院處分被執行人財產(chǎn)設置障礙，已構成規避執行。故裁定駁回蔡某執行異議。

（3）提出對策，翻盤(pán)突圍。如果老賴(lài)想構造虛假租賃對抗抵押權，就在他想做合同的時(shí)候，往往就出漏洞。一般來(lái)說(shuō)，老賴(lài)會(huì )找身邊能夠實(shí)時(shí)控制的人去完成這個(gè)租賃，無(wú)論真假租賃，但是現在中的抵押前后的租賃，法院查封抵押后都不會(huì )主動(dòng)將租金交到法院或者還債。而是由公司以外的第三方收取租金，這個(gè)在法律上已經(jīng)構成逃稅罪、侵占罪、挪用公款罪等等。債權人可以研究好對策，一招制敵。

經(jīng)典案例——湖州市吳興區人民法院（2017）浙0502刑初511號判決：2013年12月，為規避執行，在陳利榮的提議下，兩被告簽訂虛假房屋租賃協(xié)議，虛構向銀行抵押房產(chǎn)貸款前已將部分涉案房產(chǎn)租賃給沈小勤的事實(shí)。被執行人設置虛假租賃妨礙法院執行，致使權利人勝訴權利無(wú)法實(shí)現，拒不履行法院生效判決、裁定的，構成拒不執行判決、裁定罪。虛假租賃合同中的承租人為協(xié)助被執行人達到妨礙法院執行的目的，向法院虛假陳述，構成拒不執行判決、裁定罪的共犯。