以法官視角為您提供整體解決方案

【最高院公報案例】債務(wù)到期后達成的以物抵債協(xié)議有效

一、基本案情

鑫城公司申請再審稱(chēng)，1.一審判決程序違法。鑫城公司一審起訴請求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，后根據一審法院的釋明變更訴訟請求為撤銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但一審判決駁回鑫城公司的訴訟請求，剝奪了鑫城公司主張原訴訟請求的權利。鑫城公司并未要求法院確認雙方《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的有效性，一審判決認定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效，明顯超出鑫城公司訴訟請求的范圍。2.一審、二審法院對主要事實(shí)認定錯誤，缺乏證據證明。雙方當事人之間僅有借款協(xié)議書(shū)，并不能由此確定湯東鵬支付了案涉借款。一審、二審法院在未查明借貸關(guān)系是否屬實(shí)的情況下，即判定案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效并駁回鑫城公司的訴訟請求，沒(méi)有事實(shí)依據。3.鑫城公司并非借貸關(guān)系中的借款人，而是擔保人。鑫城公司與湯東鵬簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是重新設定擔保的行為，該合同約定將抵押物所有權轉移為債權人所有，系法律明確規定禁止的流質(zhì)條款。且案涉房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》因損害第三人利益，應為無(wú)效合同。

4.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》存在重大誤解，合同價(jià)款遠遠低于實(shí)際市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，顯失公平，具備法定撤銷(xiāo)條件。5.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂之前，案涉房屋已經(jīng)出賣(mài)且交付第三人占有使用，合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現。且湯東鵬在明知此情況下，仍與鑫城公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理備案登記，存在惡意。6.案涉房屋部分為拆遷補償安置房屋并簽有回遷協(xié)議，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規定，回遷協(xié)議當然優(yōu)先于案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。鑫城公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。

二、本院認為

（1）關(guān)于案涉七份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力問(wèn)題。對合同效力的認定，屬于人民法院依職權應當審查的范疇，并不局限于當事人的訴訟請求。本案系鑫城公司與湯東鵬基于此前的借款未受清償，進(jìn)而簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》達成以房抵債的合意，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當事人真實(shí)意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定合法有效。

（2）本案一審中，鑫城公司主張其因受湯東鵬脅迫簽訂案涉七份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理備案登記，案涉七套房屋的市場(chǎng)價(jià)格明顯高于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的價(jià)格，雙方當事人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同顯失公平，請求解除案涉七份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。鑫城公司以顯失公平、受脅迫為由主張權利，而合同顯失公平的法律救濟渠道是僅能請求人民法院予以變更或撤銷(xiāo)，而非解除合同。因此，一審法院向鑫城公司釋明應變更其解除合同的訴訟請求為撤銷(xiāo)合同，程序并不違法。

（3）顯失公平系指一方利用對方處于危困狀態(tài)，缺乏判斷能力等情形，致使雙方在從事民事法律行為時(shí)權利義務(wù)明顯有違公平的情形。認定合同是否構成顯失公平時(shí)，應采用主觀(guān)要件和客觀(guān)要件相結合。鑫城公司作為獨立的商事主體，與自然人湯東鵬相比，并不明顯處于劣勢地位，且鑫城公司并無(wú)相關(guān)證據證明其與湯東鵬簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系因受湯東鵬欺詐、脅迫，而在違背其真實(shí)意思的情況下作出，雖然案涉七套房屋的評估價(jià)值高于抵債價(jià)格，但也不宜認定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》顯失公平。一審、二審判決認定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不存在可撤銷(xiāo)的法定情形，未支持鑫城公司的訴訟請求，并無(wú)不當，本院予以維持。

三、類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)

（1）債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前和屆滿(mǎn)后的司法觀(guān)點(diǎn)。依據《九民紀要》第44條和第45條，在認定以物抵債協(xié)議的性質(zhì)和效力時(shí)，要根據訂立協(xié)議時(shí)履行期限是否已經(jīng)屆滿(mǎn)予以區別對待。該紀要按照以物抵債協(xié)議達成的時(shí)間是在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前和屆滿(mǎn)后，分別做出不同的司法觀(guān)點(diǎn)。

（2）九民紀要關(guān)于債務(wù)屆滿(mǎn)后的以物抵債觀(guān)點(diǎn)。當事人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后達成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著(zhù)重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無(wú)其他無(wú)效事由的，人民法院依法予以支持。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以物抵債協(xié)議有效，如果抵債資產(chǎn)交付的，享有物權；抵債資產(chǎn)未交付的，向法院訴請交付。

（3）案例要旨：最高法院認為：該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，雙方協(xié)商通過(guò)將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實(shí)現雙方權利義務(wù)平衡的一種交易安排。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形?！咀罡呷嗣穹ㄔ?2015)民一終字第180號民事判決書(shū)】