承租人以其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的租賃合同并已實(shí)際占有使用租賃物為由，請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動(dòng)產(chǎn)，人民法院應予支持。但若查封措施不會(huì )產(chǎn)生移交租賃物的現實(shí)風(fēng)險，無(wú)論是否有在先的租賃權，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

一、福建福州農村商業(yè)銀行有限公司華林支行（下稱(chēng)“農商行華林支行”）和肖莉、何勇生、鄭旭華發(fā)生金融借款合同糾紛一案，福州中院作出（2014）榕民初字第1025號民事判決，判令：農商行華林支行有權就被告鄭旭華名下的訟爭房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款在450萬(wàn)元的限額內優(yōu)先受償。福州中院在執行過(guò)程中于2015年11月16日查封了被執行人鄭旭華名下位于福建省福州市鼓樓區溫泉街道湖東路***號新貴公寓（原商地花園綜合樓）2層01、04店面房產(chǎn)及土地使用權（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本案爭議房產(chǎn)）。

二、購買(mǎi)本案爭議房產(chǎn)的實(shí)際出資人鄭旭東欠何勇生借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。何勇生為保護其租賃權，向福州中院提起異議請求解除涉案房產(chǎn)的查封。

三、福州中院對何勇生的異議請求不予支持，于2016年5月4日作出(2016)閩01執異45號執行裁定（下稱(chēng)“閩45號裁定”），駁回其異議；何勇生不服，向福建高院申請復議，福建高院于2016年6月27日作出（2016）閩執復46號執行裁定（下稱(chēng)“閩46號裁定”），駁回其復議申請。

四、何勇生申訴請求最高法院依法撤銷(xiāo)“45號裁定”和“46號裁定”，確認其在租賃期限內對本案爭議房產(chǎn)享有合法租賃權益，可以繼續占有、使用直至租賃期限屆滿(mǎn)。最高法院裁定：維持福建高院“閩46號裁定”，駁回何勇生申訴請求。

對于本案，最高法院認為：若對不動(dòng)產(chǎn)采取查封措施本身不涉及移交不動(dòng)產(chǎn)，也未產(chǎn)生將來(lái)移交的風(fēng)險，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)上是否已經(jīng)附著(zhù)租賃權，都不能阻止法院的強制執行。原因是：根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（法釋〔2015〕10號）第三十一條第一款規定，在執行法院實(shí)際移交占有被執行人的不動(dòng)產(chǎn)或雖為實(shí)際移交但法院采取的執行措施有此種現實(shí)風(fēng)險時(shí)，符合條件的承租人可以提出異議，阻止執行法院在租賃期內向受讓人移交占有被執行的不動(dòng)產(chǎn)，以保護其正常使用、收益租賃物的權利。法律并未規定在不動(dòng)產(chǎn)不涉及移交占有風(fēng)險時(shí)也可阻止法院強制執行。

本案中，執行依據（2014）榕民初字第1025號民事判決已明確原告農商行華林支行有權就本案所涉房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款在450萬(wàn)元的限額內優(yōu)先受償，福州中院對本案所涉房產(chǎn)采取查封措施并無(wú)不當。因此，何勇生關(guān)于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該房產(chǎn)的主張無(wú)論是否成立，其解除對本案爭議房產(chǎn)查封的請求均不能得到支持

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請當事人在不涉及移交占有的不動(dòng)產(chǎn)執行案件中，該如何確保自身權益的最大化。結合最高法院裁定文書(shū)，在執行實(shí)務(wù)中，應重點(diǎn)關(guān)注以下內容：

一、申請執行人（銀行）如何保護自身權益

根據我們辦理同類(lèi)案件的經(jīng)驗，我們提請申請執行人（銀行）在申請執行前應該注意的問(wèn)題：首先，要明確自身與被執行人之間存在的是何種權利義務(wù)關(guān)系，對被執行人享有的是抵押權還是債權？其次，要充分了解執行標的物上是否有其他人存在合法有效的租賃合同且承租人是否已合法占有、使用；第三，要充分調查承租人與被執行人之間是否存在惡意串通、以不合理的低價(jià)承租被執行的不動(dòng)產(chǎn)甚至偽造支付租金證據等情形。若是抵押關(guān)系，抵押權人需注意避免承租人以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由阻止抵押物在執行程序中的變現；若是債權債務(wù)關(guān)系，債權人可以爭取依法滌除租賃權以確保能夠順利評估拍賣(mài)并取得執行案款。

二、承租人不能排除法院的強制執行幾種情形

在執行案件中，除本案已說(shuō)明的“不涉及移交不動(dòng)產(chǎn)，也未產(chǎn)生將來(lái)移交的風(fēng)險的查封措施，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)上是否已經(jīng)附著(zhù)租賃權，都不能阻止法院的強制執行”之外，于承租人而言，應留意“不能排除法院強制執行措施”的情形：（一）承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持；（二）抵押之后出租，即先抵后租的，若申請執行人是抵押權人，則該種情形下承租人不能以其享有的租賃權排除法院的強制執行。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》2020修正）（法釋〔2020〕21號）

第三十一條  承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應予支持。

承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。