“為何存在交付”

我國法律規定所有權的四大權能是所有權人有權對所有物行使占有、收益、使用、處分的權利。買(mǎi)受人支付“對價(jià)”，不僅僅是尋求所有權人“名義”，更主要的是“實(shí)實(shí)在在”的支配標的物。

但是，部分競拍人拿到法院裁定后，取得的所有權并不是完整意義上的所有權。如果法院不負責清場(chǎng)和交付（騰房），買(mǎi)受人無(wú)論是遇到被執行人或者第三方強行占有房屋，又或是因為該房屋先前存在真實(shí)有效的租賃關(guān)系且承租人居住在房屋內，購房者都很難真正占有拍到的法拍房。對于房產(chǎn)而言，占有和使用往往是統一的。無(wú)法取得占有，則意味著(zhù)極有可能無(wú)法正常使用。

法拍房的交付對象

“交付給誰(shuí)”

如果法拍房成功拍賣(mài)，交付對象應為拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人；

如果是以物抵債的形式，法院準許債權人以相應價(jià)格接受該財產(chǎn)抵債。

“滿(mǎn)足條件”

如果交付對象是買(mǎi)受人，應符合拍賣(mài)公告中列出的競買(mǎi)人條件，尤其是標明限購、過(guò)戶(hù)政策的要格外注意，看看自己是否符合購買(mǎi)要求；

如果交付給以物抵債的債權人，可能會(huì )出現兩個(gè)或兩個(gè)以上執行債權人都申請以拍賣(mài)財產(chǎn)抵債的情形。在這種情況下，司法解釋規定應由法定受償順位在先的債權人優(yōu)先承受；如果各個(gè)債權人的受償順位相同，則以抽簽方式?jīng)Q定承受人。如果債權人應受清償的債權額低于抵債財產(chǎn)價(jià)額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額，然后將補交的價(jià)款分配給其他債權人。

實(shí)際中可能存在一些“依法不能移交”的情況，值得我們格外注意：

一是執行標的物存在合法有效的租賃關(guān)系，承租人主張買(mǎi)賣(mài)不破租賃；

二是拍賣(mài)、變賣(mài)執行標的物共有份額或以執行標的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用；

三是案件情況特殊，實(shí)際清場(chǎng)客觀(guān)有困難，申請人與被執行人協(xié)商一致要求不清場(chǎng)拍賣(mài)，且不損害第三人合法權益；

四是其他法律和司法解釋規定不移交的。

除了上述“依法不能移交”的情形，在實(shí)際拍賣(mài)中，咱們可能還會(huì )遇到其他的“對抗”情況。

第一，法院不負責清場(chǎng)和交付。

執行法院拍賣(mài)房屋時(shí),確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣(mài),但應當在拍賣(mài)公告中說(shuō)明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在實(shí)際操作過(guò)程中受限于人力有限等原因，往往只是“靈活處理”，公告上也更為“曖昧”，很少直接寫(xiě)明“不負責清場(chǎng)交付”，而是表述為“只提供拍賣(mài)裁定”等等。

第二，被執行人或者第三方強行占有房屋。

對于這種情況，作為買(mǎi)受人，可以尋求法院幫助向占有方施壓，要求占有方強制搬離，同時(shí)申請停水電，基本可以打破占有人繼續抵抗的念頭。輔以適當的談判技巧，基本就可以順利解決。

第三，租賃關(guān)系真實(shí)有效且承租人居住。

正常租客往往不愿惹糾紛，可根據情況到期再收房或者適當補償清租。

第四，串通租約。

實(shí)踐中，房產(chǎn)被買(mǎi)受人競買(mǎi)后進(jìn)行房屋交接時(shí)，案外人突然以長(cháng)期租約為由，阻擾房屋交接，這就是我們所說(shuō)的“串通租約”。此時(shí)買(mǎi)受人可以尋求法院的幫助，執行法院可通過(guò)聽(tīng)證審查形式，通過(guò)證據比對、實(shí)地走訪(fǎng)、口頭詢(xún)問(wèn)、筆跡鑒定等方式，對提出租賃異議的案件事實(shí)進(jìn)行了全面的調查。若發(fā)現租賃合同系偽造，被執行人與案外人惡意串通虛構租賃關(guān)系，法院可對妨礙執行、拒不悔改、情節惡劣的被執行人和案外人采取罰款、拘留等處罰措施，情節嚴重的，將依法追究刑事責任。

但如果真遇到這種情況，執行起來(lái)可能既費時(shí)又費力，因此趣趣還是奉勸各位法拍房參與者們繞道而行，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識和充分的信息，這樣的坑盡量不要踩了。