不良掘金蛙 作者：不良掘金蛙
來(lái)源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）
這個(gè)話(huà)題是因為最近有一筆債權處置過(guò)程中，遇到這個(gè)問(wèn)題，正好分享給大家。
01 如何獲取繳納租金的信息
因為在前期盡調和投后的管理中，我們到現在與承租人溝通過(guò)有關(guān)抵押物的糾紛問(wèn)題，和前期試探的研究過(guò)承租人購買(mǎi)抵押物使用的問(wèn)題，所以了解了關(guān)于租金的繳納期限和大致金額，也向承租人說(shuō)明了，因為是抵押后租賃，如果其繳納租金不通知我們，那我們一定申請騰空抵押物申請拍賣(mài)。所以在債務(wù)人（抵押人）向承租人索要租金的時(shí)候，承租人第一時(shí)間聯(lián)系了我們。
02 收取租金的法律依據
（這兩個(gè)案例里面的裁判論述還是挺不錯的，建議看看）
首先，《民法典》第四百一十二條第一款：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務(wù)人的除外。
其次，在最高院判決（2016）最高法民終542號和最高院裁定（2019）最高法執監479號中明確了租金屬于法定孳息；抵押權人對租金享有優(yōu)先受償權；要求抵押權人通知清償義務(wù)人（承租人）是為了防止其清償錯誤，不是生效要件而是對抗要件，即承租人在不知情的情況下，將租金給付給抵押人（出租人）后，抵押權人不能說(shuō)無(wú)效。（通俗就是一旦給了你就沒(méi)法要了，只要沒(méi)給你作為抵押權人就能去優(yōu)先受償）；而且非常明確的說(shuō)明扣押的理解應該是法院通過(guò)查封對抵押財產(chǎn)施加以公權力之后，抵押人收取孳息的權利即被剝奪，租金作為抵押物交換價(jià)值的一部分，應當算入抵押權優(yōu)先受償的范圍內，抵押物不論被哪個(gè)債權的執行法院扣押，均不影響抵押權人優(yōu)先受償權。
03 操作過(guò)程
先聯(lián)系法官提交申請執行租金的申請和案例，明確表示我們已經(jīng)在積極營(yíng)銷(xiāo)抵押物，如果租金繳納之后必然會(huì )導致我們和承租人之間的矛盾，而且我們也會(huì )追租金未能及時(shí)扣押的責任。通知承租人如果繳納租金給到債務(wù)人（抵押人），我們就一定會(huì )申請騰空房產(chǎn)。同時(shí)聯(lián)系債務(wù)人（抵押人）在最初申請貸款時(shí)，其曾提供過(guò)兩份承諾和抵押物出租協(xié)議，協(xié)議的內容顯示出租日期早就到期了，其后面的全部都是抵后出租，并且承諾無(wú)出租。如果再拿出什么更早的出租協(xié)議或者和前面材料相沖突的內容，一定會(huì )追刑事責任。當然這些話(huà)還是遵循“先禮后兵”的方針，不要上來(lái)就非常強勢的表明我一定會(huì )怎么樣，通過(guò)交流的過(guò)程滲透給對方。而且我們說(shuō)的也是真話(huà)，如果真發(fā)生了那肯定會(huì )按照方案執行下去。
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原標題： 不良資產(chǎn)中如何收取抵押物租金
