房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊
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不可歸責于雙方事由
致合同未成立
案情簡(jiǎn)介
2020年4月16日，周某經(jīng)案外人張某介紹，向李某購買(mǎi)其所有的位于某小區的房屋。
張某向周某出具了一份李某認可的授權委托書(shū)，載明：“本人李某將位于某小區的房屋全權交給張某負責出售”。
當日，周某與張某簽訂《條約》一份，載明：“本人張某見(jiàn)證李某與周某房產(chǎn)交易位于某小區房屋付房東李某xxx元定金。成交價(jià)xxxx元整”。張某在見(jiàn)證人處簽字捺印，周某在付款人處簽字捺印，張某在收款人處簽李某名字并捺印。
周某于同日向李某支付寶轉賬xxx元，注明定金。
后周某多次電話(huà)聯(lián)系李某前來(lái)商談房屋買(mǎi)賣(mài)的進(jìn)一步條款，李某均以周某必須再行支付五萬(wàn)元首付款方可進(jìn)一步簽約。
經(jīng)多次協(xié)商，李某久拖不決，周某遂起訴主張退還定金。
觀(guān)點(diǎn)分析
觀(guān)點(diǎn)一：本案《條約》中已明確載明定金及金額，因此定金合同已成立，擔保主合同（房屋買(mǎi)賣(mài)合同）的簽訂?，F周某拒絕訂立主合同，應當雙倍返還定金，承擔定金罰則帶來(lái)的不利后果。
觀(guān)點(diǎn)二：本案《條約》僅約定了房屋買(mǎi)賣(mài)的部分內容，未滿(mǎn)足《合同法》（現為民法典“合同篇”）規定的必備條款，因此該買(mǎi)賣(mài)合同未成立。
由于周某一直積極與李某協(xié)商確定合同未定內容，屬于積極履行磋商義務(wù)的情況，因此合同未成立不可歸責于周某，定金應予以返還。
法院認為
本案中，被告李某就案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)收取原告周某購房定金時(shí)，對于購房款的具體支付方式、支付時(shí)間、房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)間等重要的合同內容均未約定，而在案涉購房條約簽訂后至今，雙方告就上述未約定事項仍未協(xié)商一致。
故本院認為，案涉房屋的買(mǎi)賣(mài)合同未成立，且不可歸責于原、被告雙方的任何一方。故周某主張李某返還定金，法院予以支持。
律師分析
根據設立目的和作用的不同，定金可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。其中，“立約定金”是為保證正式締約而交付的定金。
首先，關(guān)于本案《條約》性質(zhì)問(wèn)題。
周某與李某簽訂的《條約》內容中只載明收到款項的名目和金額、房屋地址和總價(jià)款，故雙方訂立的《條約》應為購房預約合同，關(guān)于定金部分屬于立約定金，擔保雙方在公平、誠信原則下繼續進(jìn)行磋商，以最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng )造條件。
此后，周某多次欲與李某進(jìn)行溝通，李某均推脫始終不愿見(jiàn)面協(xié)商，雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，因此《條約》作為預約合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現。
其次，關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立與否的問(wèn)題。
現雙方對房屋面積、交付時(shí)間、違約責任等對購買(mǎi)房屋具有重大意義的條款未約定，李某后雖表示仍愿意繼續履行合同，但周某認為李某之前的行為導致對其失去信任。
雙方基于各自的利益考慮最終無(wú)法協(xié)商達成一致意見(jiàn)，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的本約未能訂立，磋商不成屬于不可歸責于雙方的原因。在此情形下，法院判決李某返還收取的定金，并無(wú)不當。
可以看到，法院在裁判中也參考了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規定之精神。
筆者認為，該條款的適用也僅限于雙方均忠實(shí)、勤勉地履行了磋商義務(wù)，如任意一方對合同提出不合理的苛刻條件，即因當事人一方原因致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理，依法承擔相應責任。
法條鏈接
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》時(shí)間效力的若干規定
第一條第二款
民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當時(shí)的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第四條
出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。
《中華人民共和國民法典》
第五百八十七條：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現合同目的的，無(wú)權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現合同目的的，應當雙倍返還定金?！?/p>
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