上海瀛東律師 作者：倪陳柳
來(lái)源：上海瀛東律師（ID：winteam500-sh）
導語(yǔ)：司法拍賣(mài)，是人民法院在對被執行人的財產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結后，對該等財產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理的執行措施。
與傳統司法拍賣(mài)不同，網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)，是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高速發(fā)展應運而生，經(jīng)過(guò)起步、探索階段，于2016年被全面推行 ①。根據最高人民法院于2019年12月5日發(fā)布的《中國法院的互聯(lián)網(wǎng)司法》白皮書(shū)，自網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)系統上線(xiàn)至2019年10月31日，全面實(shí)行網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)的法院超過(guò)3300家，全國網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)超過(guò)159萬(wàn)次，成交43.6萬(wàn)件，成交額9487億元，標的物成交率66.8%，溢價(jià)率89.8%，為當事人節約傭金291億元 ②。
如果從投資人的角度出發(fā)，通過(guò)司法拍賣(mài)程序獲得工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)需要注意哪些關(guān)鍵問(wèn)題？有何應對策略？本文將從近期辦理的一個(gè)項目說(shuō)起，進(jìn)行分析，望與諸君共同探討。
一、 網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)的主要流程
二、 從某公司工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)拍賣(mài)案例說(shuō)起
1. 項目概況與主要疑問(wèn)
a) A公司是某化工類(lèi)生產(chǎn)型企業(yè)，因未履行到期債務(wù)，被債權人申請強制執行，相關(guān)抵押財產(chǎn)（包括土地使用權、廠(chǎng)房、機器設備等）進(jìn)入網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)程序，根據網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)的規定，如A公司經(jīng)過(guò)兩次拍賣(mài)、兩次流拍，將進(jìn)入變賣(mài)階段；
b) B公司在化工行業(yè)發(fā)展多年，具有領(lǐng)先優(yōu)勢，因為產(chǎn)業(yè)布局等考慮，在A(yíng)公司進(jìn)入第二次拍賣(mài)過(guò)程中，擬通過(guò)拍賣(mài)程序獲取A公司的工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)。
針對擬進(jìn)行的交易，B公司就以下內容提出了疑問(wèn)：
a) 如何確定拍賣(mài)標的物的現狀與評估報告中的清單是否一致？
b) 如何確定是否存在額外的罰款、滯納金等金額？
c) 稅費如何處理？
2. 初步分析
根據B公司拍賣(mài)公告、對B公司所有涉及訴訟信息的檢索、整理，我們提出以下初步建議：
a) 核實(shí)拍賣(mài)標的物的實(shí)際情況：
對于投資人（競買(mǎi)人）來(lái)說(shuō)，從司法拍賣(mài)公告、拍賣(mài)須知等公開(kāi)材料中可以獲取的拍賣(mài)標的物的信息不一定100%與“實(shí)物現狀”一致，且拍賣(mài)公告中通常會(huì )注明“拍賣(mài)標的以現狀進(jìn)行拍賣(mài)，法院不承擔拍賣(mài)標的瑕疵保證”，因此需要競買(mǎi)人在競買(mǎi)前親自實(shí)地看樣，如果未看樣即參與競買(mǎi)，則視為對標的物的實(shí)物現狀的確認。更核心的問(wèn)題是，對于工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其土地、廠(chǎng)房上是否存在其他使用人，是否存在清場(chǎng)的難題，以至于影響競買(mǎi)成功后的順利投產(chǎn)。
b) 額外罰款、滯納金的承擔
A公司作為化工類(lèi)生產(chǎn)型企業(yè)，不排除會(huì )存在較高的水電部門(mén)的罰款、滯納金，對于該等額外的費用，須由買(mǎi)受人承擔，并自行負責處理。對于具體金額，實(shí)踐中較難通過(guò)競買(mǎi)人自行向債務(wù)人或供水、供電部門(mén)調查，而主要需要與拍賣(mài)法院咨詢(xún)標的物詳情，爭取獲得詳細的欠繳款項金額。
c) 稅費處理
根據拍賣(mài)須知，“標的物轉讓登記手續由買(mǎi)受人自行辦理，交易過(guò)程中產(chǎn)生稅費由買(mǎi)受人承擔”。作為競買(mǎi)方，特別是標的物涉及工業(yè)用地使用權等，可能涉及高額的土地增值稅，此時(shí)需要在財務(wù)上確認，是否可以將缺失發(fā)票的實(shí)際支出金額列入收購目標物業(yè)的成本，從而降低稅款額度。
作為投資人，在參與拍賣(mài)標的物（工業(yè)物業(yè)）時(shí)，至少需要關(guān)注以下風(fēng)險項目：
1. 物業(yè)現行產(chǎn)權的完整性
建議：
a) 參照產(chǎn)權證和評估報告；
b) 至交易中心、國土局、房管局、房地產(chǎn)交易中心等地查詢(xún)土地和物業(yè)內檔；
c) 查詢(xún)土地、物業(yè)上是否有共有人、是否土地性質(zhì)土地用途符合等。
2. 物業(yè)現行使用權的完整性
建議：
a) 結合法院資料和現場(chǎng)核查；
b) 查詢(xún)是否有與其他方的公用面積、走道是否需要經(jīng)過(guò)其他公司、或者其它公司走道是否需要經(jīng)過(guò)物業(yè)等地役權限制、公共管理區域限制等對使用物業(yè)有無(wú)不方便的地方；
c) 查詢(xún)是否有其他租賃方需要騰退的；
d) 是否存在沒(méi)有納入拍賣(mài)范圍的比如圍墻、消防設施、綠化，這些如何處理；
e) 是否有化工廢棄物需要清理、園區接口是否正常、電壓、蒸汽氣壓等是否正常。
3. 設備現行產(chǎn)權和使用權完整性
建議：
a) 結合法院資料和現場(chǎng)勘查；
b) 查詢(xún)設備作為動(dòng)產(chǎn)，是否完整、老舊、殘缺，影響價(jià)值和使用；
c) 查詢(xún)是否有其他法院查封、是否有租賃、其他動(dòng)產(chǎn)抵押、融資租賃；
d) 查詢(xún)是否所有設備的采購款、安裝工程款均已支付完畢，是否存在欠款需要代為償還。
4. 物業(yè)過(guò)戶(hù)是否存在障礙
建議：
a) 查詢(xún)物業(yè)是否存在違章搭建、違反規劃等無(wú)法過(guò)戶(hù)的障礙；
b) 查詢(xún)物業(yè)過(guò)戶(hù)需要多長(cháng)時(shí)間，是否顯著(zhù)超過(guò)正常辦理過(guò)戶(hù)程序。
5. 物業(yè)過(guò)戶(hù)、設備交割額外稅、費成本估算
建議：
a) 買(mǎi)受人需要承擔所有過(guò)戶(hù)過(guò)程中的成本；
b) 買(mǎi)受人是否需要承擔賣(mài)方的稅、費、欠繳款項、罰金；
c) 這些額外稅、費是否可能在變賣(mài)公告發(fā)出前進(jìn)行溝通，從而不由買(mǎi)受人承擔。
6. 物業(yè)過(guò)戶(hù)后重建、投產(chǎn)風(fēng)險
建議：
a) 物業(yè)上是否有眾多公司注冊地址、是否這些公司注冊地址的相關(guān)公司能夠找到股東，能夠順利簽字遷出物業(yè)，否則可能影響買(mǎi)受人在物業(yè)上成立公司；
b) 物業(yè)的安評、環(huán)評、質(zhì)監、消防等手續需要重新辦理，是否還能辦理的下來(lái)；
c) 物業(yè)修整、重建、重新投產(chǎn)的所有費用預算，包括廢棄污染清理、被偷被盜設備恢復、公共設備恢復。
結語(yǔ)：本文主要從一例工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)拍賣(mài)案例談起，對于其他工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)拍賣(mài)的具體的項目，由于涉及具體行業(yè)專(zhuān)業(yè)性、所涉拍賣(mài)資產(chǎn)（土地、廠(chǎng)房、設備等）的情況不同，還需就個(gè)案具體分析。希望本文可以對參與工業(yè)類(lèi)資產(chǎn)拍賣(mài)的市場(chǎng)主體有一個(gè)初步借鑒作用。
① 2016年1月1日生效，最高人民法院印發(fā)《關(guān)于加強和規范人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)工作的意見(jiàn)》的通知
② 最高人民法院新聞：http://www.court.gov.cn/zixun-xiangqing-205451.html
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 瀛東律音┃從投資人角度看——通過(guò)司法拍賣(mài)程序獲得工業(yè)類(lèi)目標資產(chǎn)的主要風(fēng)險與應對建議
