保全與執行 作者：李舒、唐青林、王超
編者按
在執行程序中，購房者排除人民法院對所購房屋的強制執行屬于比較常見(jiàn)的爭議類(lèi)型。本期，我們梳理了在購買(mǎi)者排除執行程序中存在的常見(jiàn)爭議焦點(diǎn)和對應的裁判規則，以幫助讀者學(xué)習、了解。
裁判要旨
被執行人將其所有的房屋等需要辦理過(guò)戶(hù)的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)的，即便未辦理過(guò)戶(hù)手續，若第三人對此無(wú)過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結該財產(chǎn)。
案情簡(jiǎn)介
一、案件爭議的執行標的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“亞鴻公司”）購買(mǎi)的位于烏魯木齊解放南路317號房產(chǎn)（下稱(chēng)“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶(hù)、1棟12層B戶(hù)、1棟23層C戶(hù)（下稱(chēng)“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂一周內完成交付，已實(shí)際占用至今。
二、中國農業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營(yíng)業(yè)部（下稱(chēng)“農業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農業(yè)銀行依據具有強制執行效力的公證債權文書(shū)于2003年7月10日向新疆高院申請對亞鴻公司強制執行。2003年8月11日，新疆高院根據農業(yè)銀行的申請查封亞鴻公司抵押給農業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計163套。
三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請求解除對其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續期間，因農業(yè)銀行申請執行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購買(mǎi)的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權證，嚴重侵犯了他們的合法利益。
四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。
五、農業(yè)銀行不服，向最高法院申請復議，請求撤銷(xiāo)異議裁定。最高法院裁定駁回農業(yè)銀行的復議申請。維持新疆高院（2013）新執二監字第58號執行裁定。
裁判要點(diǎn)及思路
趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并付清了房款，且實(shí)際占用至今，無(wú)證據證明三人存在過(guò)錯。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條規定，對于需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。根據趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無(wú)過(guò)錯的情況，應當解除對三套房產(chǎn)的查封。
申請執行人農業(yè)銀行提出復議申請，認為新疆高院未答復其對《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署時(shí)間鑒定的申請屬于執行程序違法。新疆高院因已查明趙麗等三人的買(mǎi)賣(mài)房屋以及實(shí)際占有多年的事實(shí)，遂口頭告知不予鑒定。
申請執行人農業(yè)銀行未能舉證證明趙麗、姜云莉、孫宏聲三人存在過(guò)錯，因此不支持農業(yè)銀行請求撤銷(xiāo)解除對三人購買(mǎi)房產(chǎn)的查封的裁定。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
一、對于申請執行人來(lái)說(shuō)，為了防止第三人與被執行人惡意串通、規避執行，本書(shū)作者建議要嚴格把握第三人執行異議成立的規定要件。在申請執行時(shí)，應請求法院認真審核相關(guān)證據材料，確定如下事實(shí)：（1）買(mǎi)受人是否全部付清價(jià)款；（2）是否存在證據證明買(mǎi)受人付清價(jià)款的具體時(shí)間；（3）買(mǎi)受人是否實(shí)際占有；（4）買(mǎi)受人對未辦理過(guò)戶(hù)登記手續是否存在過(guò)錯。
根據法律規定及我們辦理同類(lèi)案件的經(jīng)驗，就非因買(mǎi)受人原因導致房屋被查封如何救濟的問(wèn)題，我們建議可考慮如下解決思路：第一，最有效的救濟途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請。需要注意的是，買(mǎi)受人要能證明自己的買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，價(jià)款已全部付清且實(shí)際占有，同時(shí)，沒(méi)有取得產(chǎn)權證不是由自己的過(guò)錯引起。第二，若是新買(mǎi)的房屋還沒(méi)有入住，買(mǎi)受人還可以另訴開(kāi)發(fā)商解除購房合同并追究其違約責任。
三、此外，我們有必要重申《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》（2020修正）第十五條“被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定，明確了案外人異議得到支持應滿(mǎn)足的條件，案外人在主張權利時(shí)需特別注意。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。我們對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)我們對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》（2020修正）
第十五條 被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》(2020修正)
第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
法院判決
以下為最高法院在該案裁判文書(shū)中認為關(guān)于“對沒(méi)有過(guò)錯且已完全支付并占有財產(chǎn)的第三人是否可以排除強制執行的問(wèn)題”的詳細論述和分析。
最高法院在該院裁判文書(shū)中認為：趙麗、姜云莉、孫宏聲與亞鴻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、完成涉案房屋交付的行為均在新疆高院查封該房屋之前，其三人付清全部房款，并承擔了從房屋交付至今的水費、電費、物業(yè)管理費等費用，已對涉案房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過(guò)戶(hù)登記手續，但無(wú)相關(guān)證據證明上述三人存在過(guò)錯。本院《關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第17條明確規定“第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。依照該條規定，本案不應繼續對位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟14層C戶(hù)、1棟12層B戶(hù)、1棟23層C戶(hù)三套房產(chǎn)采取查封措施。
綜上，農業(yè)銀行的復議理由不能成立，本院不予支持。新疆高院（2013）新執二監字第58號執行裁定書(shū)的結論并無(wú)不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條和《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥執行程序若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條的規定，裁定如下：
駁回中國農業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營(yíng)業(yè)部的復議申請。
案件來(lái)源
最高人民法院：《中國農業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營(yíng)業(yè)部申請復議案執行裁定書(shū)》【（2013）執復字第16號】
延伸閱讀
關(guān)于第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有房屋能否排除強制執行的問(wèn)題，我們梳理了最高法院對此類(lèi)問(wèn)題的裁判觀(guān)點(diǎn)，以供讀者參考。
一、因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，不能排除強制執行。
案例一：遼陽(yáng)縣季鑫貿易有限公司與宋楊、遼寧華昇印刷物資經(jīng)銷(xiāo)有限公司與沈陽(yáng)盛方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人執行異議之訴申請再審民事裁定書(shū)【（2016）最高法民申2754號】
1. 關(guān)于“案涉房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶(hù)手續盛方公司是否存在過(guò)錯的問(wèn)題”，最高法院認為：“盛方公司認為其已足額依約支付了5000萬(wàn)元購房款，且由于華昇公司的原因沒(méi)有辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，不僅缺乏充分的證據證明，而且也明顯的不符合常理。二審判決認定盛方公司一直怠于按《房屋轉讓協(xié)議》約定行使權利，導致案涉房產(chǎn)直到被一審法院查封前仍未能辦理過(guò)戶(hù)手續，存在一定過(guò)錯，具有充分的事實(shí)依據?！?nbsp;
2. 關(guān)于“二審適用法律是否正確的問(wèn)題”，最高法院認為：“本案中，案涉房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶(hù)登記系因盛方公司怠于行使權利所致，即案涉房產(chǎn)屬于因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，盛方公司對此確實(shí)存在過(guò)錯，二審判決依據上述法律規定判決駁回盛方公司的上訴請求，在適用法律上并無(wú)不當?！?/p>
案例二：楊鎮、交通銀行股份有限公司海南省分行等申請執行人執行異議之訴民事裁定書(shū)【（2016）最高法民申1248號】
最高法院認為：“楊鎮未盡到注意義務(wù)，就未獲得預售許可的商品房簽訂商品房預售合同，該預售合同無(wú)效系楊鎮無(wú)法就相應房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)的原因之一，楊鎮具有一定的過(guò)錯。因此，雖然楊鎮實(shí)際占有案涉房產(chǎn)并可以提供其已交付房?jì)r(jià)全款的收據，但因楊鎮對于房產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)具有過(guò)錯，因此楊鎮的實(shí)際情況并不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條或是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條規定的條件。依據以上規定，楊鎮對于案涉房產(chǎn)不享有足以排除強制執行的民事權益。原審判決適用法律并無(wú)不當?！?/p>
二、買(mǎi)受人未支付全部?jì)r(jià)款，也并未實(shí)際入住，不足以阻卻執行。
案例三：吳淑雅、蔡福英等民間借貸糾紛、案外人執行異議之訴民事判決書(shū)【最高人民法院（2014）民一終字第205號】
最高法院認為：“執行異議之訴的關(guān)鍵是審查購房者享有的實(shí)體權利是否足以阻卻執行措施……吳淑雅在尚未辦理涉案房屋產(chǎn)權變更登記的情形下，必須滿(mǎn)足支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有使用且對未辦理過(guò)戶(hù)手續沒(méi)有過(guò)錯的條件，才能產(chǎn)生阻卻執行措施的結果。根據本案查明的事實(shí)，吳淑雅與繁榮公司簽訂《房產(chǎn)認購協(xié)議書(shū)》，但并未支付全部?jì)r(jià)款，也并未實(shí)際入住訴爭房產(chǎn)。在此情況下，其主張對訴爭房產(chǎn)享有的實(shí)體權利足以阻卻執行措施，缺乏相應的事實(shí)和法律依據，本院不予支持?！?/p>
三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、付款、轉移占有房屋均在查封之前，無(wú)證據證實(shí)買(mǎi)受人存在過(guò)錯的，買(mǎi)受人享有足以排除執行的權利。
案例四：中國農業(yè)銀行股份有限公司烏魯木齊團結路支行申請復議案執行裁定書(shū)【最高人民法院（2013）執復字第15號】
最高法院認為：“劉曉芳與大眾公司簽訂購房合同、付清全部購房款和完成涉案房產(chǎn)交付等行為均在新疆高院對涉案房產(chǎn)查封之前。新疆維吾爾自治區烏魯木齊市房產(chǎn)交易中心對劉曉芳和建設銀行人民路支行簽訂的貸款抵押擔保合同進(jìn)行了登記備案，對涉案房產(chǎn)產(chǎn)權屬于劉曉芳進(jìn)行了審查和確認。劉曉芳在法院查封前交清了購買(mǎi)涉案房產(chǎn)應交付的相關(guān)契費和維修基金，且涉案房產(chǎn)自2001年2月27日至今被劉曉芳實(shí)際占用。涉案房產(chǎn)雖未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，但無(wú)證據證實(shí)劉曉芳存在過(guò)錯?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第17條明確規定“第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！币勒赵摋l規定，新疆高院不應繼續對新疆維吾爾自治區烏魯木齊市沙依巴克區南昌路1號眾福苑一期底商1-1-7A門(mén)面房采取查封措施?！?nbsp;
案例五：玉溪市商業(yè)銀行股份有限公司申請趙峰執行人執行異議之訴民事判決書(shū)【（2016）最高法民終399號】
最高法院認為：“本案中趙峰與今玉公司的合同簽訂、付款、轉移占有房屋均在查封之前，玉溪商行也無(wú)證據證明趙峰存在過(guò)錯，故對于涉案房屋不得進(jìn)行查封。雖然涉案房屋未辦理產(chǎn)權登記手續，但并不影響趙峰依法對涉案房屋享有足以排除執行的權利，玉溪商行對涉案房屋許可查封的請求不能成立，本院不予支持?！?/p>
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