作者：鮮文

來(lái)源：執行復議與執行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

第一、買(mǎi)受人購買(mǎi)房屋以后，買(mǎi)賣(mài)雙方對房屋掌控信息不對稱(chēng)，且出讓人房產(chǎn)公司在買(mǎi)受人不知情狀態(tài)下，將已經(jīng)出讓的房屋設定抵押權，尤其房屋存在抵押，導致無(wú)法辦理權屬登記房屋。進(jìn)而演變成抵押權人、被執行人、買(mǎi)受人之間一系列的訴訟紛爭，其中，以案外人執行異議之訴糾紛更為突出。即本案涉案房屋狀況：2014年10月20日簽訂《智圣湯泉莊園認購協(xié)議》，2015年10月9日進(jìn)行抵押登記，2017年1月12日查封涉案房屋，2017年7月10日天津高院判決中金公司對涉案房屋抵押優(yōu)先受償權。就案外人執行異議之訴的法律適用而言，雖然案外人可以選擇參考適用《執行異議和復議規定》第二十八條或者第二十九條，由于案件事實(shí)（甚至房屋性質(zhì)）的細微差別，案外人提出排除執行的理由可能出現《執行異議和復議規定》第二十八條和第二十九條的條件均不符合。應當考慮參照適用《執行異議和復議規定》第二十八條或者第二十九條，同時(shí)也應當考慮抵押權，即抵押權、一般買(mǎi)受人、消費者購房之間的權利沖突以及權利順序排位問(wèn)題。參考執行審查部分問(wèn)題解答（一）

第二、如前所述，就權利順位排序，消費者購房→工程價(jià)款優(yōu)先權→抵押權→一般買(mǎi)受人。在抵押權存在狀態(tài)下，消費者購房權利優(yōu)于抵押權，此時(shí)，案外人考慮參考適用《執行異議和復議規定》第二十九條，房屋的性質(zhì)決定是否滿(mǎn)足該條規定的“消費者”要求。最高法院評價(jià)“本案中，王發(fā)年認購的案涉房屋為建筑面積300余平方米的別墅，房屋規劃用途為酒店式住宅，僅依據王發(fā)年本人及其配偶、子女在臨沂當地無(wú)房產(chǎn)的證據，并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權益，故本案不應參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定排除強制執行?！?/p>

第三、消費型“滿(mǎn)足家庭日?；揪幼⌒枰钡淖≌m用《執行異議和復議規定》第二十九條，以物抵債購房不適用，度假豪華投資經(jīng)營(yíng)購房不適用。如何理解《執行異議和復議規定》第二十九條，最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十九條屬于商品房消費者生存利益排除強制執行的特別規則。購房人的權利在法律屬性上仍系債權范疇，但在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時(shí)，基于側重保護生存權益的價(jià)值導向，賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優(yōu)先受償權的強制執行的權利，目的在于追求實(shí)質(zhì)公平和實(shí)質(zhì)正義。但此生存利益的特別保護，僅限于購買(mǎi)的房屋系為了滿(mǎn)足家庭日?；揪幼⌒枰?，故對于購買(mǎi)度假型、豪華型房屋，或者投資型、經(jīng)營(yíng)型房屋，以及基于消滅其他債權債務(wù)關(guān)系而形成的以房抵債等情形，一般不屬于生存權特別保護的范疇。

一、中金公司與山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陳貴德、高樹(shù)英融資租賃合同糾紛一案中，2017年1月12日，訴訟保全過(guò)程中，天津高院查封了晨始公司名下包括蒙山溫泉莊園Ｄ23號樓（房產(chǎn)證號沂房權證城區字第××號）在內的房產(chǎn)。

2017年7月10日，天津高院作出(2016)津民初100號民事判決，主要內容為：山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司返還中金公司涉案租賃物，賠償中金公司816215750.09元與收回租賃物價(jià)值的差額；……晨始公司以其所有的31套房屋抵押物還款義務(wù)承擔抵押擔保責任。中金公司就上述抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款在合同約定的范圍內優(yōu)先受償等。

二、2014年10月20日王發(fā)年與晨始公司簽訂的《智圣湯泉莊園認購協(xié)議》,主要約定：王發(fā)年認購晨始公司位于臨沂市沂南縣智圣湯泉莊園南區，暫測建筑面積306.6平方米，規劃用途為酒店式住宅，房屋單價(jià)5560元／平方米，總價(jià)款1704696元。王發(fā)年在簽訂認購協(xié)議書(shū)同時(shí)交付房款1704696元。2014年11月5日之前，王發(fā)年交齊全部房款或規定比例的首付款86萬(wàn)元，并簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，王發(fā)年可享受晨始公司的相應優(yōu)惠政策，該房?jì)?yōu)惠后的房款為1704696元。

涉案D23號房屋目前仍登記在晨始公司名下，且已經(jīng)于2015年10月9日進(jìn)行了抵押登記。天津高院作出的(2016)津民初100號民事判決第五項所述“31套房屋抵押物”包含本案中王發(fā)年主張權利的D23號房屋。

三、天津高院認為，本案的爭議焦點(diǎn)為：王發(fā)年對D23號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益以及王發(fā)年對D23號房屋是否享有所有權。

王發(fā)年在執行異議被裁定駁回后，根據《民事訴訟法》第二百二十七條規定提起案外人執行異議之訴，符合法律規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項、第二項規定，案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，人民法院經(jīng)審理，判決不得執行該執行標的;案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。因此，案外人對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益，應依照相關(guān)法律規定，并結合案外人對執行標的是否享有民事權益及享有民事權益的具體類(lèi)型，判斷其民事權益相較于申請執行人對執行標的民事權益是否應優(yōu)先得到保護。

《執行異議和復議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外?！薄秷绦挟愖h和復議規定》第二十八條規定：“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！钡诙艞l規定：“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

從上述三個(gè)條文分析，《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條分別規定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人和商品房消費者的物權期待利益能夠排除執行的充分必要條件。第二十八條對登記在任何被執行人名下的所有不動(dòng)產(chǎn)適用，系對不動(dòng)產(chǎn)物權期待利益排除執行的一般性認定標準規定；第二十九條針對商品房消費者對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出排除執行的特殊性認定標準規定，系對購房消費者基本居住權的特殊保護規則。因此，如案外人系商品房消費者之外的一般買(mǎi)受人，其享有的債權請求權不能對抗申請執行人對執行標的享有的抵押權；如案外人系商品房消費者，其享有的物權期待利益可以對抗申請執行人對執行標的享有的抵押權，《異議和復議規定》第二十九條屬于第二十七條規定的“法律、司法解釋另有規定”的情形之一，即商品房消費者對執行標的物權期待利益應優(yōu)先于申請執行人對執行標的享有抵押權。

本案中，涉案D23號房屋登記在晨始公司名下，中金公司對該房屋享有抵押權。已生效的(2016)津民初100號民事判決判令：中金公司就涉案D23號房屋在內的“31套房屋抵押物”折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款在合同約定的范圍內優(yōu)先受償。雖然王發(fā)年在法院查封前已經(jīng)與晨始公司簽訂了有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但未能提交證據證明其符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定的“所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件。王發(fā)年享有的債權請求權不能對抗中金公司的抵押權，依照《執行異議和復議規定》第二十八條規定要求對D23號房屋停止執行，依據不足。因此，一審法院對王發(fā)年要求解除對涉案D23號房屋的查封，并停止執行的主張不予支持。

因王發(fā)年要求對涉案D23號房屋停止執行的主張缺乏依據，且目前仍登記在晨始公司名下，王發(fā)年僅對涉案D23號房屋享有債權請求權，故，王發(fā)年要求確認其對涉案D23號房屋享有所有權缺乏法律依據，不予支持。判決駁回王發(fā)年的訴訟請求。

最高法院認為，本案二審爭議的焦點(diǎn)問(wèn)題為：王發(fā)年對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益及對案涉房屋是否享有所有權。

一、關(guān)于王發(fā)年對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益的問(wèn)題

首先，本案無(wú)法參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定排除強制執行?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十九條屬于商品房消費者生存利益排除強制執行的特別規則。購房人的權利在法律屬性上仍系債權范疇，但在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時(shí)，基于側重保護生存權益的價(jià)值導向，賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優(yōu)先受償權的強制執行的權利，目的在于追求實(shí)質(zhì)公平和實(shí)質(zhì)正義。但此生存利益的特別保護，僅限于購買(mǎi)的房屋系為了滿(mǎn)足家庭日?；揪幼⌒枰?，故對于購買(mǎi)度假型、豪華型房屋，或者投資型、經(jīng)營(yíng)型房屋，以及基于消滅其他債權債務(wù)關(guān)系而形成的以房抵債等情形，一般不屬于生存權特別保護的范疇。本案中，王發(fā)年認購的案涉房屋為建筑面積300余平方米的別墅，房屋規劃用途為酒店式住宅，僅依據王發(fā)年本人及其配偶、子女在臨沂當地無(wú)房產(chǎn)的證據，并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權益，故本案不應參照適用《執行異議和復議規定》第二十九條的規定排除強制執行。

其次，本案也無(wú)法參照適用《執行異議和復議規定》第二十八條的規定排除強制執行。本案中，王發(fā)年與晨始公司之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同就此享有的債權權益為普通債權，原則上應當遵循不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)規則以及物權優(yōu)先于債權的基本原則，其權益能否排除強制執行取決于是否完全滿(mǎn)足《執行異議和復議規定》第二十八條規定的四個(gè)要件，只要欠缺四個(gè)要件之一，即不能排除強制執行。關(guān)于未辦理過(guò)戶(hù)登記的原因，人民法院查封前，案外人與出賣(mài)人已經(jīng)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機構提交辦理所有權轉移登記申請且經(jīng)登記機構受理，或者案外人因辦理所有權轉移登記與出賣(mài)人發(fā)生糾紛并已起訴或者申請仲裁，或者新建商品房尚不符合首次登記條件等其他合理客觀(guān)理由的，可以認定為“非因案外人自身原因”。本案中，王發(fā)年并未舉證證明其在案涉房屋長(cháng)期未能辦理過(guò)戶(hù)的情況下采取了有效措施主張權利。故王發(fā)年對于案涉房屋的權益亦不符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形。

一審法院對于王發(fā)年主張對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益的請求未予支持，并無(wú)不當。

根據一審查明的事實(shí)，案涉房產(chǎn)目前仍然登記在晨始公司名下，故一審判決認定王發(fā)年僅對案涉房屋享有債權請求權，并對其要求確認對案涉房屋所有權的訴訟請求不予支持，并無(wú)不當。

標簽：標的異議丨執行異議之訴丨消費者丨基本居住丨別墅

案例索引：最高人民法院（2020）最高法民終1094號“王發(fā)年、中國金融租賃有限公司二審民事判決書(shū)”（審判長(cháng)劉敏審判員萬(wàn)挺審判員潘杰），載《中國裁判文書(shū)網(wǎng)》（20210203）。

法律依據

《民事訴訟法》

第二百二十七條  執行過(guò)程中，案外人對執行標的提出書(shū)面異議的，人民法院應當自收到書(shū)面異議之日起十五天內審查，理由成立的，裁定中止對該標的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

第九條  不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百零九條  不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規定的除外。

《物權法》舊

第一百七十條  擔保物權人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償的權利，但法律另有規定的除外。

《民法典（物權）》新

第三百八十六條  擔保物權人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償的權利，但法律另有規定的除外。

第一百九十一條  抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。

第四百零六條  抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時(shí)通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第二十七條  申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

第二十八條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

第二十九條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

第三百零五條  案外人提起執行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規定外，還應當具備下列條件：

（一）案外人的執行異議申請已經(jīng)被人民法院裁定駁回；

（三）自執行異議裁定送達之日起十五日內提起。

人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內決定是否立案。

第四百二十三條  根據民事訴訟法第二百二十七條規定，案外人對駁回其執行異議的裁定不服，認為原判決、裁定、調解書(shū)內容錯誤損害其民事權益的，可以自執行異議裁定送達之日起六個(gè)月內，向作出原判決、裁定、調解書(shū)的人民法院申請再審。

3、案外人、申請執行人根據《民事訴訟法》第一百一十九條、第二百二十七條、《民訴法解釋》第三百零五條、第三百零六條，以及利害關(guān)系人根據《民訴法解釋》第五百零一條提起執行異議之訴的，必須符合下列條件：

（1）經(jīng)過(guò)執行異議審查的前置程序，即對執行法院已經(jīng)作出的執行異議裁定不服；

（3）有明確的訴訟請求、具體的事實(shí)及其理由；

（5）訴訟請求與作為執行依據無(wú)關(guān)，即執行標的與執行依據中確定的標的不具同一性或相關(guān)性。

不符合上述條件之一的，裁定不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

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原標題： 最高法院：案外人購買(mǎi)的度假豪華投資經(jīng)營(yíng)型住宅以及以物抵債房屋，不屬于家庭日?；揪幼⌒枰?，不適用消費者購房條款