老蔣商事法律服務(wù)團隊 來(lái)源：商海律盾（ID:faguanlaojiang)
作者：蔣陽(yáng)兵
因開(kāi)發(fā)商未按期交房，致使《商品房預售合同》解除，房貸由出賣(mài)人承擔，購房人無(wú)需還款。
近期，廉江某爛尾多年的樓盤(pán)購房者收到法院的判決，被判令向銀行清償按揭貸款本金、利息及高額違約金。樓盤(pán)爛尾多年，盤(pán)活無(wú)望，眾多購房者們將面臨房財兩空，且還要背負銀行巨額債務(wù)的困境，生活幾乎陷入絕境。其實(shí)，購房者可通過(guò)法律途徑免除對銀行的債務(wù)，司法確認購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已支付房款的債權（包括房款本金、違約金，甚至其他損失）。北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所的蔣陽(yáng)兵律師團隊曾代理眾多購房者起訴惠州某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商案件，則順利的免除了對銀行按揭貸款債務(wù)，并向開(kāi)發(fā)商追回了已支付的房款和違約金及經(jīng)濟損失。以下案例，或許可對湛江一些購房者維護自身權益帶來(lái)些啟示。
案情簡(jiǎn)介
2019年11月16日，原告甲某與被告A公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，約定由原告購買(mǎi)被告A公司開(kāi)發(fā)建設的一處房產(chǎn)，總購房款為1086545元，原告甲某系以貸款方式購房。原告依照合同約定支付了購房首期款326545元并于被告B銀行簽訂了《個(gè)人購房按揭貸款合同》后，成功辦理了購房貸款，支付了剩余購房尾款。
根據原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》中約定的“交付時(shí)間和手續”以及“逾期交付責任”之規定，被告A公司應當于2020年12月10日前交付案涉商品房，如逾期超過(guò)180日，則原告有權要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，并要求被告A公司退還購房款、承擔違約責任。鑒于市場(chǎng)行情下行、長(cháng)期未能交房的不確定性風(fēng)險，原告甲某于2021年9月找到蔣陽(yáng)兵律師團隊，希望能從開(kāi)發(fā)商處退回已支付的購房款，同時(shí)免除對銀行的還款責任。
接受原告的委托后，代理律師在當事人雙方的關(guān)系、案件相關(guān)材料和證據進(jìn)行梳理后。本著(zhù)以問(wèn)題為導向，為了實(shí)現購房者的目的，需要通過(guò)訴訟程序實(shí)現如下目的：1、解除原告甲某與被告A公司之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，被告A公司返還已支付購房款、已還按揭款及其利息，并承擔違約責任和賠償損失；2、解除原告甲某與被告B銀行之間的《個(gè)人購房按揭貸款合同》，原告甲某不再需要向被告B銀行承擔還款責任。
爭議焦點(diǎn)
向惠州市大亞灣區人民法院提起訴訟。被告A公司主張未能按期交房的原因是新冠肺炎疫情導致了施工進(jìn)度延緩且一度停滯，應當適用《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（一）》第二、三條關(guān)于“不可抗力”的規定。由案涉合同第十二條和附件十一第十五條第四款約定的“因不可抗力發(fā)生的延期交付或其他違反買(mǎi)賣(mài)合同約定義務(wù)的，出賣(mài)人有權相應順延履行相應義務(wù)，不承擔違約責任”可知，原告甲某行使合同解除權及被告A公司需要承擔逾期交付責任的前提是“除不可抗力外”。受疫情這一不可抗力的銀行，即便被告A公司存在違約和過(guò)錯，亦尚不構成根本性的違約，不應解除雙方的購房合同。
被告B銀行主張其與原告的金融借款合同關(guān)系已成立并合法有效，在貸款被足額清償前，不能免除原告的還款責任。且根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規定，買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同被解除后，出賣(mài)人的還款方式并沒(méi)有明確免除借款人的還款義務(wù)，還款方式亦不能改變合同法律關(guān)系。在被告A公司未辦理建筑物所有權首次登記前，B銀行無(wú)法對涉案房屋享有抵押權，連帶責任保證人A公司的還款能力極差，如果免除借款人原告的還款責任，將損害B銀行的利益。
為此，法庭歸納本案的爭議焦點(diǎn)問(wèn)題如下：
1、原告甲某與被告A公司之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》是否能夠解除；
2、原告甲某與被告B銀行之間的《個(gè)人購房按揭貸款合同》是否能夠解除；
3、被告A公司是否應當退還原告甲某購房款和原告繳納的房屋維修基金、購房雜費、公證費以及已還貸款本息、違約金；
4、是否可由被告A公司徑行向被告B銀行償還原告剩余的貸款本金余額及利息。
認為被告A公司逾期交房的行為不合約也不合法，其不能按期交房的根本原因并非根植于因新冠肺炎疫情防控措施導致的不可抗力。所以，原告應當對其主張進(jìn)行有力反駁，便形成了以下辦案思路：
辦案思路
1、充分反駁被告A公司所主張的因新冠肺炎疫情不可抗力導致施工延緩不構成根本性違約的主張
根據《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)（一）》的規定，對于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規定妥善處理。
不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。但是，案涉購房合同中約定的房屋交付時(shí)間在新冠肺炎疫情出現時(shí)間將近一年后，新冠肺炎疫情是社會(huì )眾所皆知之情況，作為具有給付義務(wù)的被告A公司，應當及時(shí)調整自身的工程進(jìn)度和提出有效的應對措施，而非將疫情帶來(lái)的交易上的不利影響由已履行約定義務(wù)的一方來(lái)承擔，從而擺脫自身本應承擔的責任。而且，依照規定，“當事人主張適用不可抗力部分或者全部免責的，應當就不可抗力直接導致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔舉證責任”。被告A公司稱(chēng)其施工進(jìn)度受到房屋所在地市的疫情防控措施的影響，在2020年1月至2020年4月8日期間未能施工，直至4月8日后才正式復工，但是并不能進(jìn)行充分舉證證明其確因相關(guān)政策措施導致施工無(wú)法進(jìn)行，在4月8日后也未能調整工程進(jìn)度，應當承擔舉證不能的不利后果。
2、被告A公司逾期遠超180日，構成根本性違約，原告甲某可單方主張解除購房合同，并由開(kāi)發(fā)商承擔違約責任
原告甲某與被告A公司在合同中明確約定“逾期交付房屋，逾期超過(guò)180日，買(mǎi)受人有權解除合同。出賣(mài)人應當自解除合同通知之日起15日內退還買(mǎi)受人已付款全部房款及相應利息”。在逾期交付房屋的180日內和180日后，出賣(mài)人應按照全部房?jì)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。被告主張系因當地疫情防控措施所影響，實(shí)際系因A公司的消極態(tài)度，在疫情影響減小時(shí)未能即時(shí)調整施工計劃，致使遲遲未能交房。即便客觀(guān)事實(shí)上有受疫情不可抗力因素影響了施工，但被告A公司逾期也已遠超出180日，構成了根本性違約，原告甲某可單方主張解除合同，被告A公司承擔違約責任。
3、被告A公司逾期交房遠超180日，原告方在主張解除合同的同時(shí)，還可主張A公司對甲某造成的損害進(jìn)行賠償。
根據《中華人民共和國民法典》第584條的規定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！逼渲袘斮r償的損失包括返還利益和信賴(lài)利益等。
返還利益即根據《民法典》566條的規定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失”，對信賴(lài)利益損失進(jìn)行賠償的結果是使當事人達到合同未訂立時(shí)狀態(tài)，本案中信賴(lài)利益即包括原告購房款和原告繳納的房屋維修基金、購房雜費、公證費以及貸款本息，原告系為了獲得房屋所有權及其附帶的使用權等的實(shí)現而支付了購房款、房屋維修基金、購房雜費、公證費以及簽訂《個(gè)人購房按揭貸款合同》而產(chǎn)生的貸款本息，此類(lèi)締約費用以及為購房所支付的對價(jià)，在合同解除后，為了保護當事人的合法權益，應當采取的恢復原狀的救濟措施，應請求法院予以支持。
4、房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，我方可主張解除《個(gè)人購房按揭貸款合同》并且由被告A公司向被告B銀行償還該合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復利及支付違約金
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，第21條第2款的規定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人”。
所以，我方在主張解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》時(shí)，為了購房而簽訂《個(gè)人購房按揭貸款合同》的合同目的已無(wú)法實(shí)現（如買(mǎi)房目的、以借款人名下房產(chǎn)設定抵押擔保均無(wú)法實(shí)現），如果要求購房者在無(wú)法取得房屋的所有權及其他相關(guān)權利的情況下，還要償還貸款，明顯加重購房者的履行責任，有違公平原則，更不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。在一案中存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔保貸款合同的雙重法律關(guān)系時(shí)，更應平衡各方的權利義務(wù)關(guān)系。如果判令由原告方償還B銀行發(fā)放的貸款和產(chǎn)生的利息等，則B銀行既享有了房屋的抵押權，又享有A公司和甲某的債權。原告甲某在支付了首付款后，既未取得房屋，還要依約償還貸款。被告A公司違約在先，既未交付房屋，還實(shí)際占有了甲某支付的首付款和B 銀行給付的按揭貸款。三方權利義務(wù)關(guān)系明顯失衡，不能實(shí)現公平的履約目的，會(huì )產(chǎn)生不良的社會(huì )影響，打擊購房者的信心，阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。
辦案結果
最終，法院判決支持了我方的訴訟請求，判令解除原告甲某和被告A公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，解除原告甲某和被告B銀行簽訂的《個(gè)人購房按揭貸款合同》，被告A公司自判決生效后十日內向原告返還首期款及相應利息、支付原告已償還的貸款本息、支付違約金、賠償損失和返還房屋維修基金，被告A公司自判決生效后十日內向被告B銀行償還《個(gè)人購房按揭貸款合同》合同下尚未償還的貸款本金、利息、罰息、復利及支付違約金。
我方實(shí)現了訴訟目的，代理律師很好地維護了被代理人購房者的合法權益，得到了被代理人的高度贊揚。
最高法類(lèi)案速遞
在（2019）最高法民再245號王忠誠、王琪博、王琪寶（以下簡(jiǎn)稱(chēng)王忠誠等三人）因與被申請人中國建設銀行股份有限公司青海省分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建行青海分行）、一審第三人青海越州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)越州公司）金融借款合同糾紛一案中，最高院認為：“越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時(shí)享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無(wú)過(guò)錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強調單個(gè)合同的相對性而造成三方權利義務(wù)的失衡”。
所以，依據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年6月1日起施行）第25條規定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人”，最高院審委會(huì )認定，因開(kāi)發(fā)商未按期交房，致使《商品房預售合同》解除，房貸由出賣(mài)人承擔，購房人無(wú)需還款。該司法解釋在2020年進(jìn)行修改時(shí)仍然保留了該條款。
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