趣法拍 作者：趣趣
來(lái)源：趣法拍
法院如何協(xié)助清場(chǎng)和交付？
買(mǎi)受人如果自行騰房該怎么搞？
順利交付后如何收尾？
本文趣趣和你說(shuō)說(shuō)騰房那些事兒。
按照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規定》，法院是應該負責清場(chǎng)和交付的。除了咱們上期已經(jīng)討論過(guò)的“依法不能移交”的情況，正常情況下，在執行法院向占有人下達指定撤離期限屆滿(mǎn)后，被執行人或者其他占有人仍然繼續占有、使用該執行標的物的，買(mǎi)受人向有管轄權的人民法院提起物權保護訴訟請求騰退的，人民法院應當依法受理。那么我們如何依靠法院的力量進(jìn)行騰退呢？
“強制騰退步驟”
第一步，強制遷出執行標的物。執行法院應當及時(shí)發(fā)布公告，責令被執行人或者其他占有人在指定期限內自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。
第二步，指定期限到期后，被執行人或其他占有人拒不搬離的，執行法院可以通知有關(guān)部門(mén)或單位協(xié)助停水、停電、停氣等，并依法對被執行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場(chǎng)；對涉嫌構成犯罪的，依法移送追究刑事責任。
第三步，強制清場(chǎng)搬出的財物，由執行法院制作財物清單并運至指定處所，交給被執行人或者其他占有人。被執行人或者其他占有人拒絕接收的，經(jīng)征求申請執行人同意，可以交申請執行人或者其他人保管，并限期由被執行人或者其他占有人領(lǐng)取。被執行人或者其他占有人逾期不領(lǐng)取的，將財物予以提存，提存費用由被執行人或者其他占有人承擔。
“應對思路”
由于騰退問(wèn)題執行起來(lái)比較耗費時(shí)間和人力物力，買(mǎi)受人要積極協(xié)助執行法院通過(guò)專(zhuān)門(mén)的清場(chǎng)工作團隊來(lái)負責騰退工作，盡快完成騰退事宜。同時(shí)買(mǎi)受人可以協(xié)調一些社會(huì )輔助力量，例如物業(yè)、搬家公司等等，讓他們負責對被執行人或者其他占有人有關(guān)財物進(jìn)行搬運裝卸、倉儲保管等工作。同時(shí)，由此產(chǎn)生的費用要由被執行人或者其他占有人承擔。
私力救濟
在實(shí)操中如果遇到法院協(xié)助騰房時(shí)間較長(cháng)，而買(mǎi)受人著(zhù)急用房的情況，買(mǎi)受人就需要自己動(dòng)腦筋騰房了。但要注意的是，買(mǎi)受人千萬(wàn)不要自行暴力騰房，這不僅無(wú)法實(shí)現騰房目的，還會(huì )惹來(lái)一身官司。
“協(xié)商解決”
這種情況一般適用于租賃不騰房的情況，如果是租客拒不騰房，可以先找到租客商量，詢(xún)問(wèn)他是想繼續住，還是選擇拿回剩余的租金。如果租客想繼續租下去，法院會(huì )喊來(lái)競買(mǎi)人，大家協(xié)商解決；但若租客選擇后者，法院會(huì )把拍賣(mài)款中的一部分錢(qián)作為租金直接退還給租客，然后令其搬離。即便租客繼續租住，那么相應的租金，法院也會(huì )從拍賣(mài)款中留出來(lái)給買(mǎi)受人，所以完全沒(méi)必要擔心。如果是原業(yè)主或第三方債權人占房，可能就需要法院一同協(xié)商，做出適當讓步。
“報警”
在完成過(guò)戶(hù)并進(jìn)行登記后，買(mǎi)受人已經(jīng)是該房產(chǎn)的所有權人，而原業(yè)主不再擁有房產(chǎn)的所有權，因此如果原業(yè)主或其他占有人拒不騰房，買(mǎi)受人可以選擇直接報警或者直接起訴。
“委托專(zhuān)業(yè)人士”
專(zhuān)業(yè)的法拍服務(wù)公司擁有處理這類(lèi)事件的經(jīng)驗，并且在交房周期和整體影響上也能做到不錯的把控，在合同里面也會(huì )明確對競買(mǎi)人進(jìn)行保障義務(wù)。聘請專(zhuān)業(yè)人士一般需要買(mǎi)受人繳納一定的騰房費用，所以如果是在盡調中就了解到可能騰房有困難，就要把騰房費用算在買(mǎi)房預算里。
但在實(shí)際中，買(mǎi)受人私下處理騰房問(wèn)題可能要耗費很多精力和時(shí)間，在這里趣趣提醒廣大競買(mǎi)人要格外注意拍賣(mài)公告明確指出“騰退困難”或者“有租賃”，盡量避免這些“坑”。
注意事項
“開(kāi)鎖”
很多買(mǎi)受人在競拍成功，或者付款之后就急于換鎖進(jìn)門(mén)，這樣是不正確的。在這里趣趣提醒買(mǎi)受人要憑產(chǎn)權證，或者拿到執行裁定的法律文書(shū)再換門(mén)換鎖，進(jìn)而實(shí)現對房屋的控制權。如果沒(méi)有辦理完過(guò)戶(hù)或沒(méi)拿到文書(shū)就去強行換鎖，原房屋占有人以正當理由與買(mǎi)受人進(jìn)行“對抗”，這樣就得不償失了。如果遭遇抵抗，買(mǎi)受人可以報警解決或者找執行法院申請強制執行。在換鎖時(shí)，也可以請物業(yè)人員進(jìn)行現場(chǎng)見(jiàn)證。
“房?jì)任锲诽幚怼?/p>
如果房屋內還有原房主留下的部分物品，買(mǎi)受人可在物業(yè)或者其他第三方見(jiàn)證下由搬家公司進(jìn)行清理，制作物品清單，將房?jì)任锲愤M(jìn)行提存，并訴請占有人支付侵占費用及房?jì)任锲繁９苜M用。如果沒(méi)有第三方人員見(jiàn)證并進(jìn)行證據保全，一旦房?jì)任锲烦霈F問(wèn)題，比如丟失或者損壞，這樣買(mǎi)受人就可能解釋不清了。
后續收尾
順利實(shí)現交付后，還有些“尾巴”要處理。
“戶(hù)口遷移”
如果原業(yè)主及家人戶(hù)口并未從該房產(chǎn)所在的地址遷出，買(mǎi)受人可與原業(yè)主協(xié)商，在取得原業(yè)主同意并將全部戶(hù)口遷出之后，新的業(yè)主才能將家庭成員的戶(hù)口遷入。但在實(shí)際中，很多地方的派出所和法院是不負責協(xié)助解決的，業(yè)主如果拒不遷出的話(huà)，其實(shí)買(mǎi)受人是沒(méi)有什么辦法可以解決此事的。因此趣趣提醒大家在競拍之前一定要搞清楚這個(gè)問(wèn)題。
“物業(yè)費用繳清”
我們之前專(zhuān)題講過(guò)的拖欠的物業(yè)費用等，買(mǎi)受人在去物業(yè)協(xié)商或者和原業(yè)主協(xié)商，完成拖欠費用繳納后才能順利入住。這里主要包括水、電、燃氣、供暖、電話(huà)、有線(xiàn)電視等拖欠的費用。
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原標題： 如何交付：騰房問(wèn)題
