保全與執行 作者：李舒李營(yíng)營(yíng)郭勒洋
來(lái)源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“執行異議復議規定”）第二十八條規定了房屋買(mǎi)受人的物權期待權。其中第一項要求買(mǎi)受人需在房屋被查封前簽訂合法有效的“書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”。那么，案外人與被執行人簽訂的“以房抵債協(xié)議”能否解釋為法律所要求的買(mǎi)賣(mài)合同？本文分享一則案例，對該問(wèn)題予以分析。
裁判要旨
以房抵債協(xié)議不同于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，抵債房屋受讓人不享有物權期待權，其權益不足以阻卻強制執行。
案情簡(jiǎn)介
1. 2017年，恒豐銀行南充分行因借款糾紛起訴思凱房產(chǎn)公司等被告，并于同年4月申請查封了思凱房產(chǎn)公司名下的案涉房產(chǎn)。2017年8月10日，各方當事人達成調解協(xié)議，由思凱房產(chǎn)公司等被告向恒豐銀行南充分行支付借款及利息。
2. 由于調解協(xié)議未被履行，恒豐銀行南充分行向南充中院申請強制執行。執行期間，南充中院決定拍賣(mài)查封的案涉房屋。案外人楊婕以房屋買(mǎi)受人身份提出執行異議，南充中院因此裁定中止執行。恒豐銀行南充分行不服，提起執行異議之訴。
3. 一審法院南充中院查明，楊婕與被執行人思凱房產(chǎn)公司在房屋被查封前簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，思凱房產(chǎn)公司也出具了房款現金收據。由于房屋已被楊婕占有使用，且未能過(guò)戶(hù)系行政限制原因，南充中院據此認定，楊婕符合《執行異議復議規定》第二十八條，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。
4. 二審法院四川高院另查明，案涉房款系通過(guò)抵償股權轉讓價(jià)款債務(wù)的方式進(jìn)行支付。因此，楊婕與被執行人思凱房產(chǎn)公司并未基于購買(mǎi)房屋之目的而成立真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，不符合《執行異議復議規定》第二十八條的規定，遂撤銷(xiāo)一審判決，改判準許執行案涉房屋。
裁判要點(diǎn)及思路
本案的爭議焦點(diǎn)是：楊婕對案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執行的權利。
基于抵債行為而受讓涉案房屋，該行為的目的在于通過(guò)以房抵債消滅相關(guān)當事人之間的既有債務(wù)。因此，楊婕與思凱房產(chǎn)公司之間并未基于購買(mǎi)房屋之目的而成立真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雙方在以房抵債過(guò)程中簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并不能改變楊婕在本質(zhì)上屬于普通金錢(qián)債權人的地位，其所享有的權益不應優(yōu)于其他普通金錢(qián)債權人，更不能優(yōu)于抵押權人，該權益不足以排除本案強制執行。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
1. 以房抵債合同不等同于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不符合《執行異議復議規定》第二十八條第一項。因此，抵債房屋受讓人不享有物權期待權，不能主張排除對房屋的執行。
2. 人民法院對《執行異議復議規定》第二十八條第一項“買(mǎi)賣(mài)合同”的認定標準是是否具備購買(mǎi)房屋的目的。本案中，法院認為抵債目的不同于購買(mǎi)房屋的目的，即使雙方簽訂了《買(mǎi)賣(mài)合同》，也僅是抵債的履行方式，不影響其真實(shí)的抵債目的。而在延伸閱讀的一則案例中，案外人以債權抵頂部分購房款，法院認可了其購買(mǎi)房屋的目的，并據此排除執行。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關(guān)法律規定
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》【法釋〔2020〕21號】（2021.1.1生效）
第二十八條 金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
法院判決
以下為法院在裁判文書(shū) “本院認為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)：
本案中，楊婕系在否認恒豐銀行南充分行享有抵押權的基礎上，主要以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定為據，主張其權益可以阻卻強制執行，一審法院囿于相關(guān)生效執行法律文書(shū)的內容，也是將恒豐銀行南充分行作為普通債權人，依該條規定為據進(jìn)行的論證。其實(shí)，無(wú)論是該規定第二十八條，還是第二十九條，均將“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”作為執行案外人的權益能夠排除強制執行的首要條件，其意欲保護的主體是真實(shí)的房屋（不動(dòng)產(chǎn)）買(mǎi)受人，保護的對象是合法的房屋（不動(dòng)產(chǎn)）交易法律關(guān)系。楊婕在本案中系基于抵債行為而受讓的案涉房屋，該行為的目的在于通過(guò)以房抵債消滅相關(guān)當事人之間的既有債權債務(wù)。雖然楊婕提交了其與思凱房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,但其應是基于今后辦理產(chǎn)權轉移登記的需要，是以物抵債的具體履行方式；在完成相關(guān)房屋過(guò)戶(hù)登記手續之前，其享有的是未來(lái)?yè)?shí)抵債的債權請求權。因此，楊婕與思凱房產(chǎn)公司之間并未基于購買(mǎi)房屋之目的而成立真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，雙方在以房抵債過(guò)程中簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并不能改變楊婕在本質(zhì)上屬于普通金錢(qián)債權人的地位，其所享有的權益不應優(yōu)于其他普通金錢(qián)債權人，更不能優(yōu)于抵押權人，該權益不足以排除本案強制執行。質(zhì)言之，無(wú)論恒豐銀行南充分行是否享有抵押權，也無(wú)論本案是適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條還是適用第二十九條的規定，因楊婕在本案中不享有物權期待權，其權益不足以阻卻強制執行。
案件來(lái)源
《恒豐銀行股份有限公司南充分行楊婕申請執行人執行異議之訴二審民事判決書(shū)》【（2020）川民終269號】
延伸閱讀
在檢索大量類(lèi)案的基礎上，云亭律師總結相關(guān)裁判規則如下，供讀者參考：
案例1：《富滇銀行股份有限公司昆明西山支行、尹結華申請執行人執行異議之訴二審民事判決書(shū)》【(2020)最高法民終760號】
最高法院認為，本案中，關(guān)于尹結華是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題。據原審查明，根據東江公司與廣福公司簽訂的《民工權益保障承諾書(shū)》《廣福城項目A8地塊寫(xiě)字樓幕墻工程施工合同》《工程質(zhì)量保修書(shū)》及《工程竣工驗收證明書(shū)》《基本建設工程結算審核定案表》，結合雙方蓋章的《情況說(shuō)明》《購房承諾書(shū)》《委托付款函》等在案證據，因東江公司承建廣福城項目XXX地塊寫(xiě)字樓幕墻工程，廣福公司欠付東江公司工程款1962314.59元。2016年8月，東江公司與廣福公司協(xié)商以房抵扣工程款，東江公司將其對廣福公司享有的工程款債權1962314.59元轉為尹結華購買(mǎi)案涉商鋪的購房款。2016年9月12日，尹結華與廣福公司就案涉商鋪簽訂《購買(mǎi)協(xié)議》。案涉商鋪于2017年7月20日被查封。富滇銀行未提供證據證明案涉《購買(mǎi)協(xié)議》系尹結華與廣福公司串通倒簽而形成的虛假購房合同，其主張該以物抵債協(xié)議不能體現雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，只是債務(wù)人履行債務(wù)的變通方式，不能認定為上述司法解釋第二十八條規定的合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的理由不能成立。原審認定尹結華在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不當。
案例2：《葫蘆島農村商業(yè)銀行股份有限公司、葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第三人撤銷(xiāo)之訴二審民事裁定書(shū)》【(2020)最高法民終1184號】
最高法院認為，本院認為，本案系第三人撤銷(xiāo)之訴，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條的規定，對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒(méi)有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關(guān)系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務(wù)。前兩款規定的第三人，因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調解書(shū)的部分或者全部?jì)热蒎e誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個(gè)月內，向作出該判決、裁定、調解書(shū)的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷(xiāo)原判決、裁定、調解書(shū)；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。本案中，葫蘆島農商行請求撤銷(xiāo)遼寧省高級人民法院（2018）遼民終118號民事判決和葫蘆島市中級人民法院（2017）遼14民初36號民事判決，而該案系中業(yè)公司基于其與恒遠公司簽訂的《團購商品房預售協(xié)議書(shū)》《團體商品房預售補充協(xié)議書(shū)》及其與劉玉鳳簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同提起的訴訟，請求解除《團購商品房預售協(xié)議書(shū)》《團體商品房預售補充協(xié)議書(shū)》并賠償損失，解除與劉玉鳳簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并返還房產(chǎn)及車(chē)庫。葫蘆島農商行對該案訴訟標的無(wú)獨立請求權，并非該案有獨立請求權的第三人，其與劉玉鳳、恒遠公司之間系金融借款關(guān)系，亦與該案的處理結果無(wú)法律上的利害關(guān)系。一審法院據此認定葫蘆島農商行不具備法律規定的提起第三人撤銷(xiāo)之訴的主體資格、其起訴不符合第三人撤銷(xiāo)之訴的受理條件，認定事實(shí)和適用法律并無(wú)不當。案涉房屋仍然登記在中業(yè)公司名下，劉玉鳳尚未取得案涉房屋的所有權。劉玉鳳與葫蘆島農商行前身葫蘆島市龍港區農村信用合作聯(lián)社簽訂《抵債協(xié)議書(shū)》，采取以物抵債的方式消滅金錢(qián)債務(wù)，是債務(wù)履行方式的變更。在抵債房屋仍然登記在中業(yè)公司名下、劉玉鳳尚未取得房屋所有權的情況下，葫蘆島農商行并不據此取得優(yōu)先于一般債權的權利。葫蘆島農商行認為劉玉鳳將案涉商品房抵債給葫蘆島農商行系物權期待權的轉讓行為，并據此主張（2017）遼14民初36號和（2018）遼民終118號民事判決解除中業(yè)公司與劉玉鳳的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，導致其財產(chǎn)權受到侵害，缺乏事實(shí)依據和法律依據，本院不予支持。
案例3：《康靜、青島華東葡萄釀酒有限公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【(2020)最高法民申3620號】
最高法院認為，訴訟中，康靜就其對案涉6號樓1單元501室商品房享有排除強制執行的民事權益的依據為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條的規定，并符合該條規定的四個(gè)要件?？奠o認為通過(guò)抵頂行為以及委托案外人代為支付剩余購房款的行為，應視為支付了全部購房款。從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定的條文本意看，該條規定的是無(wú)過(guò)錯不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的權利保護問(wèn)題，以物抵債受讓人并非屬于前述不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人范圍，并不能適用該條的規定予以保護。本案中，康靜于訴訟中提供的《以房抵付工程款協(xié)議》《青島市商品房預售合同》《商品房預售合同補充協(xié)議》等證據表明康力商砼公司與中天嘉合公司就以房抵頂混凝土貨款達成合意，康靜應支付的合同價(jià)款實(shí)為康力商砼公司的混凝土貨款?？奠o取得案涉房屋是基于康力商砼公司與中天嘉合公司之間的混凝土貨款抵頂。案涉《青島市商品房預售合同》《商品房預售合同補充協(xié)議》等協(xié)議實(shí)為消滅康力商砼公司與中天嘉合公司之間的債權債務(wù)關(guān)系，最終實(shí)現債的清償，這與購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)而訂立的買(mǎi)房合同存在差異，并不能適用前述司法解釋的規定，也不能據此認定康靜享有物權期待權。
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