承包人以沖抵工程款的方式購買(mǎi)案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償，實(shí)現承包人就案涉項目房屋所享有的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。承包人與發(fā)包人以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開(kāi)發(fā)商普通債權人的強制執行。

一、開(kāi)發(fā)商大邑銀都公司不能償還對承包人建機工程公司的工程款，雙方簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定將案涉13套房抵償欠付的工程款。建機工程公司可以將抵償的房屋出售，大邑銀都公司配合購房人辦理權屬證書(shū)。

二、雙方針對抵償的房屋又簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定建機工程公司購買(mǎi)《協(xié)議書(shū)》附表中約定的房屋，房屋價(jià)款與《協(xié)議書(shū)》附表約定一致。

三、開(kāi)發(fā)商大邑銀都公司與紫杰投資公司借款合同糾紛一案中，成都中院裁定對案涉13套房屋予以查封。建機工程公司對案涉l3套房屋提出執行異議，成都中院裁定中止對案涉13套房屋的執行。

四、紫杰投資公司不服裁定，向成都中院提起訴訟。成都中院經(jīng)審理認為，建機工程公司在雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立后，未辦理房屋權屬登記屬于建機工程公司自身的原因所致。本案不符合《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，不足以排除人民法院強制執行，判決準予執行案涉房屋。

五、建機公司上訴至四川省高院，建機工程公司的本意并非購買(mǎi)案涉房屋，本案不能參照《執行異議和復議規定》第二十八條的規定進(jìn)行處理。建機公司僅享有債權，不享有所有權等實(shí)體權利，不能排除強制執行，判決駁回上訴，維持原判。

六、建機公司向最高院申請再審，最高院認為，建機公司與大邑銀都公司以房屋折價(jià)抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開(kāi)發(fā)商普通債權人的強制執行，判決撤銷(xiāo)四川高院和成都中院的民事判決，駁回紫杰投資公司的訴訟請求。

本案的核心爭議焦點(diǎn)是：建機工程公司通過(guò)協(xié)商抵償方式獲得案涉房屋，能否排除發(fā)包人大邑銀都公司的普通債權人的強制執行。

一審法院依據《執行異議和復議規定》第二十八條對本案進(jìn)行審理，認為建機工程公司在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立后，由于自身過(guò)錯未辦理房屋權屬登記，因此無(wú)權排除執行。

二審法院認為建機公司雖然簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但是建機工程公司的本意并非購買(mǎi)案涉房屋，本案不能參照《執行異議和復議規定》第二十八條的規定進(jìn)行處理。二審法院認為，建機公司僅享有債權，不享有所有權等實(shí)體權利，不能排除強制執行。

最高院同樣認為本案不適用《執行異議和復議規定》第二十八條，但認為建機公司能夠排除強制執行，裁判思路如下：

第一，建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂以房抵債《協(xié)議書(shū)》的方式，行使了建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。建機工程公司以沖抵工程款的方式購買(mǎi)案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償的方式，實(shí)現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合合同法第二百八十六條規定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權實(shí)現方式。

第二，建機工程公司享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權足以排除紫杰投資公司的強制執行。紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，建機工程公司工程款債權優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、承包人與發(fā)包人以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開(kāi)發(fā)商普通債權人的強制執行。根據《民事訴訟法解釋》第五百零八條的規定，建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權人可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的基礎權源從本質(zhì)上屬于債權，只是相對于普通債權而言具有優(yōu)先性而已，因此該權利并不足以排除強制執行。（詳見(jiàn)“延伸閱讀”案例一）但是，當發(fā)包人已經(jīng)將房屋抵償給承包人時(shí)，符合合同法第二百八十六條規定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權實(shí)現方式，承包人已經(jīng)實(shí)現了建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，用于抵償的房屋系工程款債權的物化載體，承包人能夠排除發(fā)包人的普通債權人對抵償房屋的強制執行。

二、承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議書(shū)，符合合同法第二百八十六條規定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權實(shí)現方式?！逗贤ā返诙侔耸鶙l和《民法典》第八百零七條均規定了承包人享有建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！?可見(jiàn)，承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議書(shū)，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償方式，實(shí)現承包人享有的建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，符合合同法第二百八十六條規定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權實(shí)現方式。

三、承包人要注意在法定期限內行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。在民法典生效前，根據《建設工程施工合同司法解釋?zhuān)ǘ返?2條的規定，行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的期限為六個(gè)月。2021年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒氖粭l，將承包人行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的期限延長(cháng)到十八個(gè)月。承包人應在該法定期限內行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權，過(guò)期則喪失權利。承包人行使優(yōu)先受償權的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式，承包人要在除斥期間內以上述形式主張建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《合同法》

第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

《民法典》

第八百零七條 【發(fā)包人未支付工程價(jià)款的責任】發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以請求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第五百零八條  被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開(kāi)始后，被執行人的其他已經(jīng)取得執行依據的債權人發(fā)現被執行人的財產(chǎn)不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。

對人民法院查封、扣押、凍結的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十八條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； 

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ǚㄡ孾2020]25號）

第四十一條   承包人應當在合理期限內行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權,但最長(cháng)不得超過(guò)十八個(gè)月,自發(fā)包人應當給付建設工程價(jià)款之日起算。

四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執行人執行異議之訴再審民事判決書(shū)【最高人民法院（2020）最高法民再352號】