老蔣商事法律服務(wù)團隊 作者：商海律盾（ID：faguanlaojiang）
第三節 股權轉讓之洼地優(yōu)惠
81、稅收減免
房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府簽訂減免稅收的協(xié)議或直接享受該地方稅收減免優(yōu)惠政策，從而達到降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅負的目的。
問(wèn)題259 稅收減免協(xié)議是行政協(xié)議還是民事協(xié)議？
屬于行政協(xié)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第十一條第一款的規定，“行政機關(guān)為實(shí)現公共利益或者行政管理目標，在法定職責范圍內，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權利義務(wù)內容的協(xié)議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項規定的行政協(xié)議”。若產(chǎn)生糾紛，應該依據《中華人民共和國行政訴訟法》提起行政訴訟，而不是提起民事訴訟。
但是，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府經(jīng)常簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》卻是民事合同。若產(chǎn)生糾紛，則要依據《中華人民共和國民事訴訟法》提起民事訴訟。
問(wèn)題260 地方政府簽訂的稅收減免協(xié)議是否會(huì )因為違反《稅收征管法》第三條而無(wú)效？
《中華人民共和國稅收征收管理法》第三條規定“稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行；法律授權國務(wù)院規定的，依照國務(wù)院制定的行政法規的規定執行?！薄叭魏螜C關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定?！?/p>
根據上述規定，只有依據全國人大和國務(wù)院規定簽訂的稅收減免協(xié)議才有效，房地產(chǎn)企業(yè)依據各個(gè)地方政府出臺的稅收優(yōu)惠政策與地方政府簽訂稅收減免協(xié)議豈不屬于無(wú)效合同？
事實(shí)遠非如此?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》對稅收開(kāi)征及減免規定了由國務(wù)院制定詳細的行政法規進(jìn)行規范，《國務(wù)院關(guān)于稅收等優(yōu)惠政策相關(guān)事項的通知》（國發(fā)[2015]25號文件）第二條“各地區、各部門(mén)已經(jīng)出臺的優(yōu)惠政策，有規定期限的，按規定期限執行；沒(méi)有規定期限又確需調整的，由地方政府和相關(guān)部門(mén)按照把握節奏、確保穩妥的原則設立過(guò)渡期，在過(guò)渡期內繼續執行?！奔暗谌龡l “各地與企業(yè)已簽訂合同中的優(yōu)惠政策，繼續有效；對已兌現的部分，不溯及既往?！钡囊幎▽Χ愂諟p免協(xié)議具有普遍約束力。因此，稅收減免協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示且未違反法律、行政法規強制性規定，應認定為有效。
問(wèn)題261 全國各地都有哪些聞名遐邇的稅收優(yōu)惠政策？
2008年1月1日起，在深圳、珠海、汕頭、廈門(mén)、海南經(jīng)濟特區和上海浦東新區內注冊的高新技術(shù)企業(yè)，自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起，第1年至第2年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅。
自2011年1月1日至2020年12月31日，對設在西部地區的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。享受地區：重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏自治區、陜西省、甘肅省、寧夏回族自治區、青海省、新疆維吾爾自治區、新疆生產(chǎn)建設兵團、內蒙古自治區和廣西壯族自治區、湖南省湘西土家族苗族自治州、湖北省恩施土家族苗族自治州、吉林省延邊朝鮮族自治州，贛州市。
其中，西藏自治區的企業(yè)統一執行西部大開(kāi)發(fā)戰略中企業(yè)所得稅15%的稅率，并且自2015年1月1日起至2017年12月31日止，暫免征收企業(yè)所得稅中屬于地方分享的部分。
2014年1月1日起至2020年12月31日，對于設立在特定地區內的鼓勵類(lèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。享受地區:廣東橫琴新區、福建平潭綜合實(shí)驗區、深圳前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區。
2010年1月1日至2020年12月31日，新疆喀什、霍爾果斯兩個(gè)特殊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區內新辦的屬于《新疆困難地區重點(diǎn)鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》范圍內的企業(yè)，自取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起，五年內免征企業(yè)所得稅，五年免稅期結束后，新疆霍爾果斯地區以獎勵的方式，在之后五年返還企業(yè)實(shí)際上繳企業(yè)所得稅總金額的40%。
上述，是企業(yè)所得稅部分洼地。實(shí)踐中，個(gè)人所得稅洼地也是屢見(jiàn)不鮮不絕于耳。
82、稅收返還
房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府簽訂稅收先交后返的協(xié)議，從而達到降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅負的目的。
問(wèn)題262 稅收返還與稅收減免，哪個(gè)難度低？
隨著(zhù)國務(wù)院62號文和25號文的相繼出臺，各地稅收減免政策門(mén)檻越來(lái)越高，甚至連稅的字眼也很少提及，取而代之的是政府財政返還或獎勵。其法律基礎是，財政收入分為中央和地方留存兩個(gè)部分，如果返還款項是地方留存部分，而且是先交后返，用于市政項目投資補助，該協(xié)議約定屬于政府職權范圍，不違反強制性規定，應認定為有效。至于返還的比例，各個(gè)地方也成百花爭艷之勢。
83、核定征收
在符合法定條件的情況下，稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅、土地增值稅、增值稅等稅種，不實(shí)行查賬征收而改用核定征收的方式進(jìn)行征稅，這種征收方式的改變對房地產(chǎn)并購稅務(wù)規劃具有一定的意義。
問(wèn)題263 企業(yè)所得稅核定征收中的“核定”是啥意思？
稅務(wù)機關(guān)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收，核定征收又分為核定應稅所得率征收和定額征收兩種辦法。查賬征收方式下，應稅額=應納稅所得額*所得稅稅率；核定應稅所得率征收方式下，應稅額=應稅收入額*應稅所得率*所得稅稅率；定額征收方式下，應稅額就是稅務(wù)機關(guān)定的具體數額，無(wú)需計算。說(shuō)白了就是，如果企業(yè)會(huì )計賬目清晰，能計算出準確的利潤總額，稅務(wù)機關(guān)就實(shí)行查賬征收方式，依企業(yè)所得稅法規定計算出應納稅所得額，再乘以企業(yè)所得稅稅率自然就是應該交的稅；如果企業(yè)會(huì )計賬目不太清晰，不能準確計算利潤總額，只能列明收入總額，稅務(wù)機關(guān)就實(shí)行核定應稅所得率征收方式，所謂應稅所得率可以理解為利潤率，但是因為企業(yè)賬目不清晰，這個(gè)利潤率不可能由企業(yè)的會(huì )計賬目計算得來(lái)，只能是稅務(wù)機關(guān)給核定的，如此，會(huì )計賬目中的總收入*這個(gè)核定應稅所得率就得出企業(yè)的應稅收入額，再乘以企業(yè)所得稅稅率不就得出應交的稅了嘛；如果企業(yè)（如理發(fā)館）根本就沒(méi)有會(huì )計賬目，那稅務(wù)機關(guān)也沒(méi)轍了，只能實(shí)行定額征收方式，也就是直接給企業(yè)估計一個(gè)具體數額，視為應交稅額就拉倒了。
由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，不可能沒(méi)有會(huì )計賬目，本書(shū)中，針對房地產(chǎn)企業(yè)所說(shuō)的核定征收一般專(zhuān)指核定應稅所得率征收方式，而不包含定額征收方式。
綜上，所謂企業(yè)所得稅核定征收中的“核定”就是稅務(wù)機關(guān)依法給企業(yè)估計一個(gè)“利潤率”，所得稅稅法稱(chēng)之為“應稅所得率”。
根據《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（國稅發(fā)[2008]30號）的規定，房地產(chǎn)行業(yè)適用的應稅所得率為10-30%，具體多少由主管稅務(wù)機關(guān)確定。之后，國家稅務(wù)總局又發(fā)布《關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問(wèn)題的通知》（國稅函[2009]377號）和《關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》（國稅[2012]27號）等規范性文件，作出了進(jìn)一步的規定。
問(wèn)題264 核定征收也得進(jìn)行所得稅匯算清繳嗎？
根據《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》(國稅發(fā)【2009】79號)規定,除核定定額征收外,以核定應稅所得率方式為主的房地產(chǎn)核定征收企業(yè)也要進(jìn)行所得稅匯算清繳。
問(wèn)題265 核定征收有被調整的風(fēng)險嗎？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問(wèn)題的通知》（國稅函[2009]377號）規定，主管稅務(wù)機關(guān)要嚴格按照規定的范圍和標準確定企業(yè)所得稅的征收方式，不得違規擴大核定征收企業(yè)所得稅范圍；對其中達不到查賬征收條件的企業(yè)核定征收企業(yè)所得稅，并促使其完善會(huì )計核算和財務(wù)管理，達到查賬征收條件后要及時(shí)轉為查賬征收。隨著(zhù)2018年國地稅合并地到來(lái)，原來(lái)國地稅因征管模式不同而采用的核定征稅等不規范的模式將會(huì )得到規范。
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(企業(yè)所得稅核定征收辦法)(試行)的通知》(國稅發(fā)[2008]30號)第九條的規定:“納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍、主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化或者應納稅所得額或應納稅額增減變化達到20%的,應及時(shí)向稅務(wù)機關(guān)申報調整已確定的應納稅額或應稅所得率?！?/p>
問(wèn)題266 核定征收適用個(gè)人所得稅嗎？
核定征收本來(lái)主要適用企業(yè)所得稅，但隨著(zhù)時(shí)間的推移，個(gè)人所得稅適用核定征收的情況也越來(lái)越多。
《股權轉讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2014年第67號）第十七條規定：“個(gè)人轉讓股權未提供完整、準確的股權原值憑證，不能正確計算股權原值的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其股權原值?！辈⑶?，該67號文第十一條和第十四條還對股權轉讓收入的核定作出了詳細的規定。
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于個(gè)人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規定>的通知》（財稅[2000]91號）的規定，各類(lèi)企業(yè)可核定征收，按照5%-40%的應稅所得率核定，再按照5%-35%的稅率征收個(gè)人所得稅，在5%-40%區間內核定所得的數值，由主管稅務(wù)機關(guān)自主裁定。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第27號）規定:專(zhuān)門(mén)從事股權(股票)投資業(yè)務(wù)的企業(yè),不得核定征收企業(yè)所得稅。但是，俺認為該禁止性規定應該不包括合伙企業(yè)，也就是說(shuō)合伙企業(yè)仍然可以執行（財稅[2000]91號）的規定，對合伙人核定征收個(gè)人所得稅。
問(wèn)題267 核定征收適用土地增值稅和增值稅嗎？
如上所述，核定征收本來(lái)主要適用企業(yè)所得稅，但隨著(zhù)時(shí)間的推移，不但個(gè)人所得稅涉及核定征收，土地增值稅和增值稅也深陷其中。如187號文第七條就專(zhuān)門(mén)針對土地增值稅的核定征收作出了規定，并且《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā) 〔2010〕53號）第四條還作出了核定征收率不得低于5%的原則性規定?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細則》第七條也提到了核定征收。
問(wèn)題268 核定征收的法源性條款在哪兒？
法源性條款也有人稱(chēng)之為祖宗條款，核定征收的祖宗條款就是《中華人民共和國稅收征管法》第三十五條。
納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權核定其應納稅額:
（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置帳簿的；
（二）依照法律、行政法規的規定應當設置帳簿但未設置的；
（三）擅自銷(xiāo)毀帳簿或者拒不提供納稅資料的； ?。ㄋ模╇m設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的； ?。ㄎ澹┌l(fā)生納稅義務(wù)，未按照規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的； ?。┘{稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的?！ 《悇?wù)機關(guān)核定應納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)規定。
第四節 股權轉讓之出資
84、作價(jià)入股
企業(yè)或個(gè)人以土地、房屋作價(jià)入股的方式，向目標公司進(jìn)行增資，成為目標公司股東的同時(shí)也將土地或房屋轉移到了目標公司。
問(wèn)題269 作價(jià)入股和分立有何共同點(diǎn)和區別？
由于作價(jià)入股也能達到將土地或房屋轉移到另一個(gè)公司的目的，所以，作價(jià)入股跟分立一樣是資產(chǎn)剝離的重要途徑。
所不同的是，根據《公司法》規定，分立企業(yè)需要對被分立企業(yè)承擔無(wú)限連帶責任，且企業(yè)分立的時(shí)間成本較高；作價(jià)入股入股雖不存在這兩個(gè)麻煩，但由于其稅負較高，多年來(lái)也一直抑郁寡歡，出門(mén)露臉的機會(huì )甚是寥寥。
問(wèn)題270 作價(jià)入股絕大部分都是母公司向子公司增資嗎？
是的。實(shí)踐中，尤其是房地產(chǎn)并購領(lǐng)域，作價(jià)入股基本都是作為資產(chǎn)剝離的手段來(lái)使用，所以，作價(jià)入股絕大部分都表現為母公司向子公司增資。當然，以土地、房屋向一個(gè)非關(guān)聯(lián)企業(yè)作價(jià)入股的情況也有，但很少。
問(wèn)題271 土地、房屋作價(jià)入股需要繳納契稅嗎？
母公司以土地、房屋作價(jià)入股至子公司，子公司是否需要繳納契稅？這個(gè)問(wèn)題在實(shí)踐中爭議較大，也是一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。但是，隨著(zhù)17號文的出臺，終于為這種爭議畫(huà)上了句號。17號文第六條新增的第三款規定“母公司以土地，房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅”。
當然也有業(yè)界高手一直認為，依據國稅函[2008]514號文件對“土地、房屋權屬劃轉”的解釋?zhuān)腹居梅康禺a(chǎn)出資成立全資子公司或對全資子公司增資，屬于同一投資主體內部所屬企業(yè)之間的土地、房屋權屬劃轉，理應免征契稅。
值得一提的是，上述17號文不動(dòng)產(chǎn)增資視同劃轉免征契稅的做法，河北省早在6年前的2012年，就已經(jīng)按這個(gè)口徑掌握執行了。這里，應該給河北省稅務(wù)機關(guān)致敬。
問(wèn)題272 營(yíng)改增之后母公司作價(jià)入股需要繳納增值稅嗎？
營(yíng)改增前作價(jià)入股不征營(yíng)業(yè)稅，根據是《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財稅〔2002〕191號）第一條規定：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>
但營(yíng)改增后以如土地使用權、房屋所有權入股投資的行為，很多稅務(wù)機關(guān)卻要征增值稅。理由是作價(jià)入股按視同銷(xiāo)售對待，當然要征增值稅。俺覺(jué)得，這個(gè)理由顯然不能成立?！对鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細則》第二條規定“條例第一條所稱(chēng)貨物，是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內?！薄暗谒臈l 單位或者個(gè)體工商戶(hù)的下列行為，視同銷(xiāo)售貨物: (六)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶(hù);中 ”顯然視同銷(xiāo)售不包括土地使用權和房屋所有權。并且在營(yíng)改增后的財稅2016 36號附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規定“銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)等?！钡磳⑼恋厥褂脵嗪头课菟袡嘧鲀r(jià)入股規定為視同銷(xiāo)售的條款。
更何況，降低至少不增加企業(yè)稅負是營(yíng)改增的“初心”，咱稅務(wù)機關(guān)總不能可勁砥礪前行，而忘了“初心”吧。
問(wèn)題273 凈地作價(jià)入股土地管理部門(mén)允許過(guò)戶(hù)嗎？
實(shí)務(wù)中，部分地區的土地管理部門(mén)（或規土部門(mén)）以投資額未達25%違反《城市房地產(chǎn)管理法》為由，而不予辦理土地過(guò)戶(hù)手續。但是，很多地方土地管理部門(mén)認定為同一控制人，在投資額未超過(guò)25%情況下也允許過(guò)戶(hù)。
俺認為，后者符合現行《城市房地產(chǎn)管理法》39條的立法本意，之所以規定投資未達到25%不予過(guò)戶(hù)土地的立法本意是，防止炒地皮現象，而同一實(shí)際控制人名下兩個(gè)企業(yè)之間過(guò)戶(hù)土地，就相當于土地左兜進(jìn)右兜，顯然不可能屬于炒地皮沒(méi)的范疇。
問(wèn)題274 母公司作價(jià)入股需要繳納企業(yè)所得稅嗎？
作價(jià)入股，顧名思義就是由對土地、房屋進(jìn)行評估作價(jià)和投資入股兩個(gè)階段構成。在第一個(gè)階段評估作價(jià)過(guò)程中，如果評估價(jià)格高出土地、房屋的原始價(jià)格，那么這高出的部分是否需要繳納企業(yè)所得稅呢？從理論上講，這高出的部分屬于以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，當然應該繳納企業(yè)所得稅，但問(wèn)題是，母公司在作價(jià)入股的整個(gè)過(guò)程中，沒(méi)有一分錢(qián)現金收入，拿什么繳納這筆理論上的理應繳納的稅款呢？
解決的辦法有二，一是依據財稅59號文和109號文件規定，若作價(jià)入股符合特殊性重組條件的可以免征企業(yè)所得稅。二是若不能享受59號文和109號文特殊稅務(wù)處理的政策優(yōu)惠，還可以依據財政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財稅〔2014〕116號）文件規定，選擇在不超過(guò)5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，分期繳納企業(yè)所得稅。
問(wèn)題275 母公司作價(jià)入股需要繳納土地增值稅嗎？
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規定：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅?！?/p>
但是，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定：“……五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定?！?/p>
可見(jiàn)，土地增值稅始終是房地產(chǎn)企業(yè)的緊箍咒，時(shí)刻不能放松。包括最近出臺的2018年57號文，再次明確對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅不能免征。但是，俺認為母公司向100%持股子公司作價(jià)入股的情況，相當于資產(chǎn)平移，視同資產(chǎn)劃轉，并無(wú)實(shí)質(zhì)性不動(dòng)產(chǎn)轉讓?zhuān)静粚儆谕恋卦鲋刀惖亩x范疇，沒(méi)有征收土地增值稅的道理；也就是說(shuō)，上述財稅〔2006〕21號文的規定，在法理上并不應該適用這種特殊情況，不能僅僅從字面形而上的適用稅法條款，不顧法學(xué)基本原理進(jìn)行一網(wǎng)打盡絕對無(wú)差別式的執法。
問(wèn)題276 個(gè)人以房地產(chǎn)作價(jià)入股形成的股權轉讓時(shí)是否涉及二次納稅義務(wù)？
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕41號）規定，個(gè)人以房地產(chǎn)作價(jià)投資，屬于個(gè)人轉讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生。對個(gè)人轉讓房地產(chǎn)的所得，應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目，依法計算繳納個(gè)人所得稅，第一次納稅義務(wù)產(chǎn)生（可在發(fā)生上述應稅行為之日起不超過(guò)5個(gè)公歷年度內分期繳納個(gè)人所得稅）。
對個(gè)人房地產(chǎn)投資形成的股權進(jìn)行轉讓時(shí)，仍應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目，依法計算繳納個(gè)人所得稅，第二次納稅義務(wù)產(chǎn)生。
2019年1月1日《個(gè)人所得稅法》正式實(shí)施以后，雖然個(gè)人所得稅也要實(shí)行匯算清繳制度了，但是，根據第十五條的規定，應該還會(huì )形成二次納稅義務(wù)。當然，如果按月征收股權轉讓的個(gè)人所得稅，那一個(gè)月內連續轉讓兩次以上的情況，如何處理還需等待《個(gè)人所得稅法》的相關(guān)配套政策。
問(wèn)題277 作價(jià)入股土地再轉讓時(shí)，征收土地增值稅扣除項目的取得土地使用權所支付的金額如何確定？
實(shí)踐中，土地作價(jià)入股依照股東投資協(xié)議或公司章程中約定價(jià)格進(jìn)行增資，以經(jīng)評估機構評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，直接按不高于評估值的金額入賬。
85、債權出資
股東以依法享有的債權作為非貨幣財產(chǎn)作價(jià)出資，從而成為公司股東或合伙企業(yè)合伙人。
問(wèn)題278 債權出資和債轉股是一回事嗎？
當然不是，債權出資是企業(yè)成立之初的出資行為，債轉股是企業(yè)成立后的增資行為。
問(wèn)題279 債權出資成立有限公司在司法實(shí)踐中有法律障礙嗎？
《中華人民共和國公司法》第二十七條規定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價(jià)，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規對評估作價(jià)有規定的，從其規定。
從上述法律規定看，除了實(shí)物、知識產(chǎn)權和土地使用權三種列明的非貨幣財產(chǎn)可以作價(jià)出資外，只要是“可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)”都可以作價(jià)出資。顯然，債權應該屬于“可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)”，理應可以作價(jià)出資。
但是，實(shí)踐中對債權出資這一似乎不是問(wèn)題的問(wèn)題，卻成了一個(gè)久拖不決的老大難問(wèn)題。
早在1998年12月29日，最高人民法院法經(jīng)[1998]505號對湖北法院的答復《關(guān)于企業(yè)開(kāi)辦單位劃撥的債權能否作為該企業(yè)的注冊資金的請示答復》指出 ：已經(jīng)辦理債權轉移手續并形成資本金，且已經(jīng)全部實(shí)現該債權，可以作為資本金予以確認。這等于沒(méi)說(shuō)呀，既然“已經(jīng)全部實(shí)現該債權”啦，那就成了貨幣或實(shí)物出資了，還答復個(gè)什么勁呢。
需要說(shuō)明的是，2009年《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問(wèn)題的規定(三)》的征求意見(jiàn)稿,首次提出將對第三人債權列入公司股東出資形式范圍內,而在正式發(fā)文之后,又將該條文刪除,并且該內容在2012年的《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問(wèn)題的規定(四)》的征求稿中也再沒(méi)有出現?？梢?jiàn)對于債權出資這個(gè)問(wèn)題，最高人民法院也是舉棋不定已成心病啊。
綜合以上分析，俺認為按照“法無(wú)禁止即可為”的民法適用原則，如有人以債權出資成立有限公司，工商部門(mén)應該給予辦理工商登記。對這個(gè)問(wèn)題有研究的同志可提供一些具體案例，在此先行謝過(guò)。
問(wèn)題280 債權出資成立合伙企業(yè)有法律障礙嗎？
根據《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規定，合伙人應當按照合伙協(xié)議約定的出資方式、數額和繳付期限，履行出資義務(wù)。以非貨幣財產(chǎn)出資的，依照法律、行政法規的規定，需要辦理財產(chǎn)權轉移手續的，應當依法辦理。
可見(jiàn)，只要合伙人協(xié)商一致在合伙協(xié)議里載明，債權作價(jià)出資是沒(méi)有問(wèn)題的。
86、股權出資
股權出資是指投資人以其持有的在中國境內設立的有限責任公司或者股份有限公司的股權作為出資，投資于境內其他有限責任公司或者股份有限公司或合伙企業(yè)的行為。
問(wèn)題281 股權出資在實(shí)踐中有法律障礙嗎？
2009年3月1日開(kāi)始實(shí)施的《股權出資登記管理辦法》對股權出資進(jìn)行了明確和規范，股權出資已經(jīng)作為一種重要的出資方式在實(shí)踐中得到廣泛應用。在稅務(wù)處理上，股權出資屬于非貨幣資產(chǎn)投資行為，應按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》財稅[2014]116號的規進(jìn)行稅務(wù)處理。同時(shí)該116號文第六條規定“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資，符合《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規定的特殊性稅務(wù)處理條件的，也可選擇按特殊性稅務(wù)處理規定執行?！敝劣谟腥颂岢鰬匆曂N(xiāo)售進(jìn)行稅務(wù)處理俺認為不妥，因為這種觀(guān)點(diǎn)顯然是把出資行為和交易行為混為一談了。
問(wèn)題282 股權能作為出資投資合伙企業(yè)嗎？
根據我國現行《合伙企業(yè)法》，合伙企業(yè)分為普通合伙和有限合伙。其中，第十六條規定“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，也可以用勞務(wù)出資”；第六十四條規定“有限合伙人可用貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利作價(jià)出資，有限合伙人不得以勞務(wù)出資?！?/p>
可見(jiàn)，只要股權屬于“其他財產(chǎn)權利”，那么股權就能夠作為出資投資于普通合伙或有限合伙，成為普通合伙人或有限合伙人。問(wèn)題的關(guān)鍵是“其他財產(chǎn)權利”包括哪些？股權算不算？俺認為，股權“可評估”、“可轉讓”，是可支配的財產(chǎn)權利，屬于“其他財產(chǎn)權利”無(wú)疑。
87、股權出資個(gè)人獨資企業(yè)
有限公司的個(gè)人股東，將股權出資到個(gè)人獨資企業(yè)，從而達到個(gè)人股東納稅地點(diǎn)由有限公司所在地變?yōu)閭€(gè)人獨資企業(yè)所在地的目的。
問(wèn)題283 個(gè)人股東將股權出資到個(gè)人獨資企業(yè)需要繳納個(gè)人所得稅嗎？
當然不交。因為個(gè)人股東將個(gè)人股權出資到個(gè)人獨資企業(yè)，從本質(zhì)上是出資行為，不屬于交易行為，當然也就不受《個(gè)人所得稅法》的約束。
作者簡(jiǎn)介：齊紅雷，男，畢業(yè)于著(zhù)名高校高等數學(xué)專(zhuān)業(yè)。正式從事律師職業(yè)已經(jīng)超過(guò)20年?，F為北京德和衡律師事務(wù)所高級合伙人。是“三務(wù)合一”稅務(wù)規劃理論的核心創(chuàng )始人。自2003年開(kāi)始，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。自2009年開(kāi)始，主要從事企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃方案設計和審查工作，參與過(guò)眾多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)剝離、項目轉讓、轉讓公司股權等標的額巨大的方案設計。代表作為《企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃108式》。
本文由 @商海律盾 原創(chuàng )發(fā)布于資產(chǎn)界。未經(jīng)許可，禁止轉載
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“老蔣商事法律服務(wù)團隊”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
