房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無(wú)直接對應關(guān)系。在沒(méi)有證據證明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實(shí)際用于自住的情況下，案涉房屋對案外人即具有了居住保障功能，案外人有權以購房消費者身份排除執行。

1. 2004年9月7日，陳鶴亭購買(mǎi)時(shí)風(fēng)公司開(kāi)發(fā)建設的酒店式公寓并支付購房款。但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設完成后，時(shí)風(fēng)公司未為陳鶴亭辦理房產(chǎn)變更登記手續，案涉房產(chǎn)仍登記在時(shí)風(fēng)公司名下。陳鶴亭和時(shí)風(fēng)公司共同確認，在時(shí)風(fēng)公司將案涉房產(chǎn)實(shí)際交付給陳鶴亭后，陳鶴亭即委托時(shí)風(fēng)公司統一出租，時(shí)風(fēng)公司按時(shí)向陳鶴亭支付收取的租金。

2. 2014年7月21日，蘇州中院在執行住安公司（申請執行人）與時(shí)風(fēng)公司（被執行人）建設工程施工合同一案過(guò)程中，查封時(shí)風(fēng)公司名下案涉房產(chǎn)。陳鶴亭以案涉房產(chǎn)系其所有提起執行異議。

3. 2017年3月16日，蘇州中院裁定駁回陳鶴亭執行異議，陳鶴亭據此提起案外人執行異議訴訟。

4. 蘇州中院一審認為，案涉房屋為酒店式公寓，陳鶴亭并非購房消費者，判決駁回陳鶴亭的訴訟請求。陳鶴亭上訴至江蘇高院。

5. 江蘇高院二審認為，陳鶴亭在較長(cháng)時(shí)間內一直未辦理過(guò)戶(hù)手續存在過(guò)錯。因此,陳鶴亭不能依據無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人規定排除執行，判決駁回其訴訟請求。陳鶴亭向最高人民法院申請再審。

6. 2019年6月24日，最高人民法院再審認為，案外人陳鶴婷有權排除執行，判決撤銷(xiāo)原審裁判文書(shū)，不得執行案涉房產(chǎn)。

本案中，最高人民法院在審查案外人請求排除的房屋是否屬于“系用于居住”的房屋時(shí)，認為應從房屋是否具有居住功能、案外人是否實(shí)際居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，認定房屋是否屬于“系用于居住”。

在認定酒店式公寓是否屬于“用于居住”的房屋時(shí)，最高人民法院認為，在案外人僅購買(mǎi)一套房屋且實(shí)際居住時(shí)，該房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無(wú)直接對應關(guān)系，雖然酒店式公寓可歸于商業(yè)房范疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒(méi)有證據證明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實(shí)際用于自住的情況下，案涉房屋對案外人而言即具有了居住保障功能。故，相對于申請執行人享有的普通金錢(qián)債權，案外人的居住、生存權益就有了優(yōu)先保護的價(jià)值和意義。

本所律師認為，最高人民法院在本案中一改之前“客觀(guān)標準”的審查思路，采取一種更為符合司法實(shí)踐需要的“實(shí)際用途”認定標準，正是對《執行異議和復議規定》第二十九條規定的正確理解與適用?；趯彿肯M者生存權這一更高價(jià)值的維護，賦予購房者對買(mǎi)受房屋的物權期待權，進(jìn)而排除金錢(qián)債權人申請強制執行的效力。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

1. 酒店式公寓等商住兩用的房產(chǎn)，如案外人實(shí)際用于居住且案外人無(wú)其他可供居住房屋的，有權以購房消費者身份排除執行。我們注意到，在審查案外人請求排除的房屋是否屬于“系用于居住”的房屋時(shí)，最高人民法院最新裁判觀(guān)點(diǎn)從房屋是否具有居住功能、案外人是否實(shí)際居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，認定房屋是否屬于 “用于居住”。需要注意的是，如果案外人購買(mǎi)多套“商住兩用”類(lèi)型的房產(chǎn)，明顯超出生活居住需要，即使該房屋具有居住功能，案外人亦無(wú)權以購房消費者身份排除執行

2. 注意，最高人民法院認定案外人購買(mǎi)的房屋是否為“居住需要”裁判思路轉變。分析最高人民法院近幾年審查購房者購買(mǎi)的房屋是否“用于居住”的裁判觀(guān)點(diǎn)，最高人民法院的裁判思路存在由“客觀(guān)標準”到“實(shí)際用途”的轉變：

（1）從最高人民法院前幾年處理案件的裁判觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，基本形成了以案外人購買(mǎi)房屋的性質(zhì)作為判斷的“客觀(guān)標準”，即：如果案外人購買(mǎi)的房屋性質(zhì)為居住用房，則認定為消費者；如果案外人購買(mǎi)的房屋性質(zhì)為商鋪、寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性用房，則不是消費者。房屋性質(zhì)以政府規劃主管部門(mén)規劃批準的該房屋的使用性質(zhì)為準。

（2）但是，根據最高人民法院最新裁判觀(guān)點(diǎn)顯示，最高人民法院在具體案件中判斷購房者購房是否“為生活需要”，已經(jīng)漸漸在摒棄上述“客觀(guān)標準”，認為：不管是單純的居住用房還是商住兩用住房，只要是有居住功能并且該房屋系購房者唯一用于居住的房屋，即應視為該房屋系“用于居住”。

3. 商鋪不是居住用房，案外人不能以購房消費者身份排除執行。商鋪的性質(zhì)為經(jīng)營(yíng)性用房，購房者購買(mǎi)商鋪后，一般對外出租或者用于經(jīng)營(yíng)。由于購房消費者要求購房人購買(mǎi)房屋目的和實(shí)際用途用于居住，因此，購房人無(wú)權以購房消費者身份，依據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定排除執行，而是以無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人身份排除執行。關(guān)于商鋪排除執行更為全面的裁判觀(guān)點(diǎn)和實(shí)務(wù)經(jīng)驗總結，我們將在其他文章中作出詳細闡述，敬請關(guān)注

4. 工業(yè)用地上的廠(chǎng)房，案外人不能以購房消費者身份排除強制執行。因《執行異議和復議規定》第二十九條明確規定，案外人以購房消費者身份排除執行必須滿(mǎn)足“所購商品房系用于居住”的條件，國有工業(yè)用地上的廠(chǎng)房明顯系用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，非用于居住，不涉及購房者生存權的保護，故案外人不能以該條規定排除對工業(yè)用地上廠(chǎng)房的強制執行。

5. 購房者將商品房出租，不影響其作為購房消費者排除執行。最高人民法院認為，《執行異議和復議規定》第二十九條系針對房屋消費者物權期待權的保護條件所做的規定，該條規定的“所購商品房系用于居住”應當做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應視為用于居住的房屋。房屋被出租，但不能以此否定該房屋系用于居住的房屋性質(zhì)。申請執行人不能以案涉房屋用于經(jīng)營(yíng)而未實(shí)際居住為由，主張案涉房屋不符合“所購商品房系用于居住”的條件。

6. 案外人購買(mǎi)商品房數量明顯超出居住需要，應推定購買(mǎi)房產(chǎn)的目的并不是用于消費性居住，而是商業(yè)性投資，案外人無(wú)權排除執行?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十九條規定，購房消費者排除對所購房屋的強制執行，必須滿(mǎn)足“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件，即所購房屋必須為購房人名下唯一的可用于居住的房屋。一般情況下，購房人名下用于居住的房屋應為一處，但是，在已有的房屋不能滿(mǎn)足買(mǎi)受人居住需要的情況下，其名下房屋的數量可以大于一處。如何認定購房人只有“一套房”以及在購房人名下房屋數量大于一套時(shí)，如何認定其符合購房消費者條件，我們將在其他文章中詳細闡述，敬請關(guān)注。

7. 案外人購買(mǎi)房產(chǎn)目的是通過(guò)轉賣(mài)回籠資金實(shí)現債權，不屬于購買(mǎi)商品房用于居住的普通消費者，無(wú)權排除執行。由于《執行異議和復議規定》第二十九條保護的是購房消費者的生存權，是基于特定的社會(huì )基礎，對購房人利益的特殊優(yōu)先保護。該種優(yōu)先保護具有優(yōu)先于房屋抵押權人和其他優(yōu)先債權人的效力，因此必須從嚴掌握和適用。對于以單純牟利為目的的案外人，顯然無(wú)法律給予特殊保護居住權之必要，因此，無(wú)權排除執行。

8. 購房消費者應為自然人，但是，法人或者其他組織（如村委會(huì )）以組織名義購買(mǎi)房屋并分配給職工個(gè)人居住的，可以認定為消費者。根據《消費者權益保護法》第二條、《中華人民共和國消費者權益保護法實(shí)施條例》（送審稿）第二條規定，并未明確指出消費者僅限于自然人。參考部分地方司法文件關(guān)于消費者是否僅限于自然人的解答，消費者包括為生活消費購買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)的個(gè)人和單位。最高人民法院有觀(guān)點(diǎn)認為，在執行異議之訴中，購房消費者的自然屬性應當是自然人，但是，法人或者其他組織（如村委會(huì )）以單位名義購買(mǎi)房屋并分配給職工個(gè)人居住的，可以認定為消費者。

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十九條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

2.《消費者權益保護法》

第二條  消費者為生活消費需要購買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關(guān)法律、法規保護。

3.《中華人民共和國消費者權益保護法實(shí)施條例》(送審稿)

第二條  消費者為生活消費需要而購買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù),其權益受本條例保護。但自然人、法人或其他組織以牟利為目的購買(mǎi)、使用商品或接受服務(wù)的，不適用本條例。

《陳鶴亭、上海市住安建設發(fā)展股份有限公司再審民事判決書(shū)》【（2019）最高法民再49號】