作者：不良掘金蛙

來(lái)源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）

本文從購買(mǎi)者的角度分享前期收購以及后期處置中的一些流程化內容，至于出售者如何組包、掛牌等等以后有時(shí)間可以和大家交流討論。沒(méi)有辦法把每一步都寫(xiě)的非常詳細，后續會(huì )陸陸續續把每一步都細節化。

01 獲取資產(chǎn)包材料清單

不良資產(chǎn)出包方最多的還是銀行和國有四大AMC，一般他們會(huì )根據不同情況組成資產(chǎn)包，邀約各類(lèi)投資者（當然還是要區分一級市場(chǎng)和二級市場(chǎng)，前面文章有說(shuō)可以去翻看一下）。簽署保密協(xié)議，如果出現違約是要承擔相應法律責任和賠償責任。之后獲取資產(chǎn)包相應的材料清單，各機構也可以根據自己需求索要相應的材料。

02 初步判斷

其實(shí)每個(gè)投資機構或者個(gè)人不可能對所有的資產(chǎn)包都有處置方法，實(shí)踐中一般拿到清單之后會(huì )初步判斷，此資產(chǎn)包是否適合自己，一般是從鉚釘價(jià)格、處置資源和利潤率等方面去判斷。當不是合適自己的時(shí)候，可以放棄也可以為了其他目的參加前期的摸底，根據自身情況自行決斷就好。

03 盡職調查

盡職調查從形式上分為兩種，一種是出包方會(huì )帶領(lǐng)所有的投資者，逐戶(hù)走訪(fǎng)資產(chǎn)包內的“物和人”（實(shí)踐中多數以抵押物為主）。這類(lèi)走訪(fǎng)好處是可以準確找到位置，見(jiàn)到相應的當事人。劣勢是一般時(shí)間都比較短，沒(méi)有充分的時(shí)間去了解周邊及詳細的情況。所以另一種盡職調查就是基于準確了解基礎信息后，自行前往現場(chǎng)、委托律師或者會(huì )計師產(chǎn)調（很多地區房產(chǎn)產(chǎn)調存在一些實(shí)踐問(wèn)題）。

03 閱卷估值

所謂的閱卷是在獲取資料之后就開(kāi)始進(jìn)行，主要的目的是了解資產(chǎn)包中各債權的基礎信息、法律瑕疵、擔保關(guān)系、司法進(jìn)度等等吧，還是挺多內容的以后再分別和大家分享。那同步完成的就是估值了，估值也是分為兩個(gè)階段，第一階段是獲取資料后的初步估值，一般是通過(guò)卷宗信息和網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)的信息進(jìn)行。第二階段就是盡職調查后進(jìn)行調值，盡最大可能恢復其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。也有通過(guò)第三方評估機構評估的時(shí)候。

04 制定方案

經(jīng)過(guò)前面的一系列工作，當然要比我寫(xiě)的細致很多。反正大家可以理解為已經(jīng)對整個(gè)資產(chǎn)包進(jìn)行了“畫(huà)像”。接下來(lái)就是制定方案。方案分為兩部分，第一部分是收購方案，一般包括價(jià)格、其他成本和費用、預計收益。第二部分為處置預案，一般包括項目分類(lèi)、回現周期、各項目處置預案等。

05 投資及推介報告

一般上會(huì )或者推介給投資人，需要撰寫(xiě)投資報告、推介報告。投資報告主要是針對項目信息的介紹、處置預案的介紹以及測算數據（如年化收益率、IRR、NPV、MOC等），為了投資委員會(huì )或投資人作出是否參與投資決策。推介報告分為投資推介和處置推介，投資推介主要目的是為了根據不同的投資模式尋找合適的投資合作伙伴。處置推介一般是為了營(yíng)銷(xiāo)資產(chǎn)，找到合適的物權使用者。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 不良資產(chǎn)的處置流程（上）