如案外人不能提供向被執行人支付購房款的轉賬憑證，即使提供的間接證據能夠初步證明其已經(jīng)支付購房款，且申請執行人不能提供反證推翻間接證據的情況下，法院也不能推定案外人已支付購房款。

1. 2014年3月10日，在河間信用社與眾凱公司任丘分公司等借款合同糾紛一案中，滄州中院一審判決眾凱公司等共同償還河間信用社借款。判決生效后，河間信用社向滄州中院申請執行。

2. 2016年5月23日，滄州中院裁定查封被執行人眾凱公司任丘分公司所有的不動(dòng)產(chǎn)。執行中，案外人郭小梅提出執行異議，主張以購房消費者身份排除強制執行

3. 案外人郭小梅向滄州中院提交其與被執行人眾凱公司任丘分公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、收據等證據，但未提交直接向眾凱公司任丘分公司支付購房款的轉賬憑證。

4. 2017年3月6日，滄州中院裁定駁回案外人郭小梅的執行異議，郭小梅提起案外人執行異議之訴。

5. 滄州中院一審認為，郭小梅不能提供充分證據證明其已經(jīng)支付房屋價(jià)款，判決駁回郭小梅訴訟請求，郭小梅上訴至河北高院。

6. 河北高院二審認為，雖然郭小梅不能提交向眾凱公司任丘分公司繳納房款的轉賬憑證及正規銷(xiāo)售發(fā)票，但其提交的其他間接證據能夠形成一個(gè)完整的證據鏈，在河間信用社不能提供反證的情況下，能夠推定郭小梅已支付全部房屋價(jià)款，判決撤銷(xiāo)一審判決。申請執行人河間信用社不服，向最高人民法院申請再審。

7. 2018年12月25日，最高人民法院再審裁定，指令河北高院再審本案。

最高法院認為，在案外人不能提交向被執行人繳納房款的轉賬憑證及正規銷(xiāo)售發(fā)票（即直接證據）的情況下，即使案外人提交的存款及取款憑證、被執行人的收據、證人證言、稅收完稅證明等間接證據，能夠形成一個(gè)完整的證據鏈。在申請執行人不能提供反證的情況下，法院也不能推定案外人已支付全部房屋價(jià)款。原因主要有三點(diǎn)：

（1）執行異議之訴涉及申請執行人的利益，僅依靠被執行人一方出具的收據或者對案外人付款事實(shí)的承認不足以認定已經(jīng)支付購房款的事實(shí)；

（2）執行異議之訴涉及申請執行人利益，對于案外人是否享有阻卻強制執行的民事權利的事實(shí)，應采用較普通民事案件更高的證明標準；

（3）《民訴解釋》第三百一十一條（現為第三百零九條）規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任?！备鶕撘幎?，應由案外人就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。在案外人未完成舉證責任前，舉證責任并不轉移至申請執行人。因此，即便申請執行人不能提供反證推翻間接證據，法院不能推定案外人已支付全部房屋價(jià)款。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

1. 如案外人不能提供向被執行人支付購房款的轉賬憑證，即使提供的間接證據能夠初步證明其已經(jīng)支付購房款，法院也不能推定案外人已支付購房款。

2. 購房者主張以現金方式支付的，僅有收據不能證明其已實(shí)際支付購房款。法院在對案外人支付價(jià)款的事實(shí)進(jìn)行審查時(shí)，除應當對收據、銀行流水等款項交付憑證進(jìn)行審查外，還應結合款項來(lái)源、交易習慣、經(jīng)濟能力、當事人關(guān)系以及當事人陳述等因素綜合判斷價(jià)款支付的真實(shí)情況。需要注意的是，在購房者已舉證證明已經(jīng)支付購房款的情況下，購房發(fā)票不是佐證購房人支付購房款的必要證據，故法院不能僅以案外人未提供購房發(fā)票為由否定其支付購房款的事實(shí)。

3. 如執行標的系拆遷產(chǎn)權置換取得的不動(dòng)產(chǎn)，案外人交付原房屋應視為已付款。如案涉不動(dòng)產(chǎn)系案外人以產(chǎn)權置換方式取得，且其已經(jīng)按照約定交付了原房屋產(chǎn)權手續，應視為已經(jīng)履行了全部?jì)r(jià)款支付義務(wù)。需要注意的是，最高人民法院對于案外人以物抵債取得不動(dòng)產(chǎn)的，能否視為已經(jīng)支付購房款存在爭議。關(guān)于涉及拆遷時(shí)安置房的排除執行和案外人對通過(guò)以物抵債方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的排除執行，我們將在其他文章中詳細論述，敬請關(guān)注。

4. 購房者通過(guò)銀行轉賬方式支付購房款，應明確備注匯款用途。實(shí)踐中，存在不少購房者通過(guò)銀行轉賬或者其他線(xiàn)上支付的方式支付購房款，且未明確備注匯款用途。此時(shí)，如購房者（案外人）與房屋出賣(mài)方（被執行人）先前并不存在其他法律關(guān)系，在匯款金額與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的合同價(jià)款一致時(shí)，能夠初步證明該筆款項與購房款具有唯一對應性。如購房者（案外人）與房屋出賣(mài)方（被執行人）先前存在其他交易行為，此時(shí)：

（1）房屋出賣(mài)方（被執行人）向購房者（案外人）出具的收據金額與合同價(jià)款一致且記載為購房款的，法院應認定購房者（案外人）已實(shí)際支付購房款；

（2）房屋出賣(mài)方（被執行人）向購房者（案外人）出具的收據數額不一致且記載非購房款的，法院難以認定購房者（案外人）已實(shí)際支付購房款；

（3）房屋出賣(mài)方（被執行人）未向購房者（案外人）出具收據但購房者的匯款金額與合同約定一致的，法院將結合其他材料綜合審查該筆款項的用途；

（4）房屋出賣(mài)方（被執行人）未向購房者（案外人）出具收據且購房者的匯款金額與合同約定不一致的，法院難以認定購房者（案外人）已實(shí)際支付購房款。

5. 案外人在一審庭審時(shí)已經(jīng)支付購房款或者表示愿意將剩余購房款支付給執行法院的，視為符合已經(jīng)支付購房款的條件。根據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，購房消費者排除強制執行需要滿(mǎn)足的條件之一是“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”，但是并未要求案外人必須在提起執行異議或者查封之前完成支付。參考最高人民法院的觀(guān)點(diǎn)，從有利于消費購房者的原則出發(fā)，法院的處理態(tài)度一般分為兩類(lèi)：

（1）案外人在執行異議或者執行異議之訴審理中，表示愿意將全部剩余購房款支付或者實(shí)際支付全部剩余價(jià)款的，視為案外人符合付款條件；

（2）案外人已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之50%，案外人有權排除執行。執行法院對買(mǎi)受人應當支付的剩余房款，按照到期債權進(jìn)行執行。

6. 申請執行人以案外人無(wú)真實(shí)付款行為為由請求法院調查收集證據的，一般不予支持。雖然《民事訴訟法》第六十四條第二款規定：“當事人及其訴訟代理人因客觀(guān)原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集?！钡?，《民訴法解釋》第九十四條、九十六條分別對該條文作了進(jìn)一步規定：

（1）對于當事人不能自行收集的證據，《民訴法解釋》第九十四條規定了三種情形，包括兩種具體情形和一條兜底條款，即：證據由國家有關(guān)部門(mén)保存，當事人及其訴訟代理人無(wú)權查閱調取的；涉及國家秘密、商業(yè)秘密或個(gè)人隱私的；當事人及其訴訟代理人因客觀(guān)原因不能自行收集的其他證據。只有符合前兩種具體情形的，當事人及其訴訟代理人才可以在舉證期限屆滿(mǎn)前書(shū)面申請法院調查收集。

（2）對于人民法院認為審理案件需要的證據，《民訴法解釋》第九十六條規定了五種情形：涉及可能損害國家利益、社會(huì )公共利益的；涉及身份關(guān)系的；涉及民事訴訟法第五十八條規定訴訟的；當事人有惡意串通損害他人合法權益可能的；涉及依職權追加當事人、中止訴訟、終結訴訟、回避等程序性事項的。

結合最高人民法院處理該問(wèn)題的態(tài)度，在執行異議之訴中，如申請執行人認為案外人主張已付購房的事實(shí)存在疑點(diǎn)，需要法院進(jìn)一步調取證據查明事實(shí)，則申請執行人應向法院提供初步證據，證明被申請人（案外人）主張的付款事實(shí)確實(shí)存有疑點(diǎn)。否則，法院一般不予支持申請執行人向法院申請調取證據的申請。對于在執行異議之訴中申請法院調取證據的條件和注意事項，我們將在其他文章中詳細論述，敬請關(guān)注。

7. 購房消費者排除執行需要滿(mǎn)足的付款條件與無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人不同?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十九條規定，購房者排除強制執行需要滿(mǎn)足的付款條件為“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”；第二十八條規定，無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人排除執行的付款條件為“已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行”。

8. 購房消費者不能以支付購房款未至合同約定時(shí)間為由，對抗《執行異議和復議規定》。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，由于交易金額較大，交易雙方之間通常約定分期支付購房款。于是，在執行過(guò)程中通常存在這一現象：法院執行登記在房地產(chǎn)公司名下且已經(jīng)出售給購房者的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，購房者根據合同約定應支付購房款的金額尚未達到合同約定總價(jià)款的50%。此時(shí)，購房者能否以此為由，對抗《執行異議和復議規定》第二十九條對購房者排除執行的付款條件？參考最高人民法院對于無(wú)過(guò)錯買(mǎi)受人付款條件的觀(guān)點(diǎn)，我們認為，購房消費者購房款的支付，應按照人民法院要求和《執行異議和復議規定》第二十九條規定的時(shí)間，并非合同約定期限。因為，執行財產(chǎn)在查封前并非處于靜止狀態(tài)，而是一直處于社會(huì )交易流轉過(guò)程中，執行財產(chǎn)上會(huì )不斷承載第三人的權利。如果執行工作受制于當事人之間的約定，必將難以推進(jìn)執行工作?；诖?，該條規定應視為執行工作作為國家公權力對被執行人與第三人之間的民事法律關(guān)系的適當干預，是在被執行人與第三人之間進(jìn)行的利益平衡。如案外人按照法院的要求和《執行異議和復議規定》的規定期限支付剩余價(jià)款，則大大保障了申請執行人的債權實(shí)現，執行法院自然應當保護已經(jīng)做出讓步的案外人利益，支持其排除強制執行的申請。否則，執行法院應當嚴格遵循現有司法解釋的規定，審查案外人排除執行是否符合條件。

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十九條  金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：?（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》(2021修正)

第六十七條　當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

當事人及其訴訟代理人因客觀(guān)原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。

人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀(guān)地審查核實(shí)證據。

3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》(2022修正)

《河間市農村信用合作聯(lián)社申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申5339號】