對于《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定的“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿(mǎn)足現有家庭成員的居住要求，再購買(mǎi)房屋是為了對居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿(mǎn)足生存權的合理消費范疇之內。

1. 2013年6月19日，黃少婷和尚源居公司訂立《商品房預約合同》，并先后支付合同價(jià)款66.67%。

2. 2015年9月21日，在恒冠公司與尚源居公司仲裁案中，根據恒冠公司申請，北海海城區法院查封案涉商品房。

3. 2016年5月6日，北海仲裁委員會(huì )裁決尚源居公司向恒冠公司支付工程進(jìn)度款。之后，恒冠公司申請北海中院強制執行案涉商品房，黃少婷提出執行異議。

4. 2016年10月17日，北海中院認為黃少婷名下雖備案登記預購一套商品房但未過(guò)戶(hù)，符合購房消費者的條件，裁定中止對案涉房屋的執行。恒冠公司不服，向北海中院提起案外人執行異議之訴。

5. 北海中院一審、廣西高院二審均判決支持案外人黃少婷請求，恒冠公司不服，認為案外人名下還有其他住房，本案購房行為系商業(yè)投資，向最高法院申請再審。

6. 2018年9月30日，最高法院裁定駁回恒冠公司再審申請。

本案中，最高法院在審查案外人黃少婷是否符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定的“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件時(shí)，從以下兩個(gè)角度進(jìn)行論述：

（1）雖然案外人黃少婷名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過(guò)戶(hù)至案外人黃少婷名下，且恒冠公司亦未能提供證據證實(shí)案外人黃少婷實(shí)際居住該房屋的情形下，不能據此認定黃少婷名下有其他用于居住的房屋；

（2）對于“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件，不應機械限于套數的理解。如原有住房不能滿(mǎn)足現有家庭成員的居住要求，再購買(mǎi)房屋是為了對居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿(mǎn)足生存權的合理消費范疇之內。

需要注意的是，最高法院在本案中使用“改善型消費”這一用語(yǔ)，評價(jià)案外人購買(mǎi)案涉商品房目的?！案纳菩拖M”，系消費者基于改善現有居住條件另外購房的行為。近幾年，部分省份陸續出臺支持擴大消費的各項意見(jiàn)，包括支持提高城鄉居民消費能力、支持擴大住房消費、支持擴大信息消費、支持促進(jìn)綠色消費、支持促進(jìn)農村消費、支持改善消費環(huán)境、支持提高城鄉居民消費能力等舉措，將個(gè)人購買(mǎi)住房契稅優(yōu)惠范圍由家庭唯一住房，擴大到家庭第二套改善性住房，降低剛需和改善性住房的購房成本，引導住房需求全面釋放。

本所律師認為，最高法院在本案中的做法或順應目前中央及各地鼓勵首套自住房和改善型住房消費需求政策，但是一定程度上擴張了《執行異議和復議規定》第二十九條中購房消費者的范圍。畢竟，與剛需購房消費者相比，改善型購房消費者值得公權力給予特殊保護的必要性降低。而且，該條規定是對房屋消費者物權期待權的保護，或名“弱者保護”，是在執行程序中基于對購房者生存權這一更高價(jià)值的維護，賦予消費者排除抵押權人、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權人等優(yōu)先權人和一般債權人申請執行的特殊權利。因此，法院應嚴格適用該條規定，從該條規定的立法目的出發(fā)，嚴格將這里的購房消費者限制為剛需消費者。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

案外人以購房消費者身份排除強制執行時(shí)，最高法院審查案外人是否符合“名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件時(shí)，相關(guān)裁判觀(guān)點(diǎn)主要有:

1. 一般情況下，購房消費者排除執行，其名下應只有一套房，即案涉房產(chǎn)。對《執行異議和復議規定》第二十九條進(jìn)行文意理解，“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”應當理解為買(mǎi)受人名下僅存在一套可用于居住的房屋，即案涉房產(chǎn)。實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的爭議類(lèi)型是，執行房屋系父母子女共同購買(mǎi)房屋，如父母名下?lián)碛卸嗵幏慨a(chǎn)，則父母無(wú)權以購房消費者身份排除對案涉房屋的強制執行；夫妻離婚的，約定房屋歸另一方所有，則另一方滿(mǎn)足只有一套房條件。

2. 最高人民法院認定案外人名下在何地只有一套房的判斷標準不同：

（1）案外人名下在與涉案房屋同一設區的市和縣級行政區（不包括設區的市的“區”）無(wú)其他用于居住的房屋；

（2）案外人在被執行房屋所在地長(cháng)期居住，在同一地點(diǎn)其名下無(wú)其他能夠用于居住的房屋，而不是在全國范圍內無(wú)其他用于居住的房屋。最高法院認為，案外人不同于被執行人，不能按照對被執行人的標準在全國范圍內查明其是否僅有此一套用于居住的住房，只要案外人在案涉房屋所在地沒(méi)有其他登記于其名下的住房即可；

（3）案外人名下有備案未過(guò)戶(hù)的房屋，如申請執行人不能舉證證明案外人已經(jīng)居住，則應認定案外人符合只有一套房屋的條件。最高法院認為，雖然案外人名下備案登記了一套房屋，但備案登記并不產(chǎn)生物權變動(dòng)的效力，在備案登記的房屋未依法過(guò)戶(hù)至案外人名下，且申請執行人亦未能提供證據證實(shí)案外人目前在該房屋居住生活的情形下，不能據此認定案外人名下有其他用于居住的房屋。

（4）在執行程序中，在法院網(wǎng)絡(luò )執行查控系統查詢(xún)，案外人名下無(wú)房產(chǎn)登記信息。

3. 雖然《執行異議和復議規定》第二十九條第二項并沒(méi)有限定“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”條件的時(shí)間節點(diǎn)，但應包括買(mǎi)受人購買(mǎi)爭議房屋這一時(shí)間。目前，《執行異議和復議規定》第二十九條并未規定案外人應在何時(shí)滿(mǎn)足“名下無(wú)其他可用于居住的房屋”這一條件，最高法院在部分案例中認為，該時(shí)間點(diǎn)應包括買(mǎi)受人購買(mǎi)爭議房屋時(shí)。本所律師認為，參考該條規定中對于案外人簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間要求，應理解為，案外人在法院查封登記在被執行人名下的商品房之前，滿(mǎn)足名下無(wú)其他用于居住的房屋這一條件即可。一方面，在案外人購買(mǎi)案涉房屋后至法院對案涉房屋采取執行措施期間，應充分尊重案外人對于自有財產(chǎn)權利的處分權利；另一方面，將時(shí)間節點(diǎn)提前至案外人購買(mǎi)案涉房產(chǎn)時(shí)，將大大限縮購房消費者的范圍，相當程度上剝奪在法院執行案涉房產(chǎn)時(shí)確有保護必要的案外人的權利?？梢灶A見(jiàn)的是，在未來(lái)一段時(shí)間內，這一問(wèn)題的爭議或將繼續存在。

4. 案外人名下有兩套房的，如能舉證證明確為生活居住需要，亦滿(mǎn)足條件。最高法院認為，現實(shí)中，出于照顧父母或者撫養孩子的考慮，購買(mǎi)兩套房用于居住的實(shí)際情況已經(jīng)有相當的普遍性，符合現實(shí)情況中一般家庭對居住權的期待，故不能機械地限于套數的理解，將房屋限定為一套。案外人基于對居住環(huán)境進(jìn)行必要改善，另外購買(mǎi)房屋用于居住的改善型消費，符合《執行異議和復議規定》第二十九條的相關(guān)規定。

5. 關(guān)于舉證證明，如案外人能夠提供住所地的個(gè)人住房登記信息查詢(xún)結果，證明其名下無(wú)其他用于居住的房屋，即有權排除執行。案外人無(wú)須舉證證明其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十四條規定，案外人針對執行標的提出排除執行的異議，案外人應舉證證明其為執行標的的權利人、該權利的合法真實(shí)、該權利能夠排除執行。否則，案外人應承擔舉證不利的證明責任。根據最高法院在多數案例中的裁判觀(guān)點(diǎn)，案外人僅需證明其個(gè)人名下無(wú)其他用于居住的房屋即可，無(wú)需舉證與其共同生活的人名下有無(wú)房產(chǎn)；如果案外人能夠提供證據證明其名下未登記有其他房屋，申請執行人應當進(jìn)一步舉證證明案外人在其他地區或者在全國范圍內還有其他用于居住的房屋，否則，法院應認定案外人符合購房消費者的條件。

6. 案外人通過(guò)以房抵債、直接購買(mǎi)等方式一次性購買(mǎi)多套房屋的，如案外人未能進(jìn)一步舉證證明購買(mǎi)多套房屋確系生活需要，不能認定其屬于消費者。最高法院認為，《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第一條、第二條規定，消費者交付商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人?？梢?jiàn)，適用該批復的主體應是“消費者”，依照《消費者權益保護法》第二條規定，消費者應當是為生活消費需要購買(mǎi)、使用商品或接受服務(wù)的主體，而以其他債權抵付購房款或者直接購買(mǎi)的方式一次性購買(mǎi)多套（指大于兩套）房屋，超出一般生活所需，如果案外人未能進(jìn)一步舉證證明購買(mǎi)多套房屋確系生活需要，并非商業(yè)性投資，則應認為案外人主張其系消費者的依據不足，對其排除執行的請求不予支持。

7. 案外人在訴訟期間通過(guò)辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續致使其名下無(wú)房產(chǎn)，應認定為存在規避法律的情形，無(wú)權排除執行。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》（2020修正）

第二十九條　金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《中華人民共和國消費者權益保護法》

第二條  消費者為生活消費需要購買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關(guān)法律、法規保護。

《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》（已失效）

二、消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

《廣西恒冠建設集團有限公司、黃少婷申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書(shū)》【（2018）最高法民申1968號】