【最高人民法院判例】

即使購房人沒(méi)有取得房產(chǎn)證，法院也不應查封購房者已實(shí)際占有的預售商品房

作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

購房人支付房屋全部?jì)r(jià)款并已實(shí)際占有，雖未辦理過(guò)戶(hù)登記手續，但購房人對此并無(wú)過(guò)錯的，人民法院不得查封該房產(chǎn)。若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產(chǎn)生實(shí)際占有房屋的法律效果，則法院可以對該房屋進(jìn)行查封。

案情介紹：

一、農業(yè)銀行與烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞鴻公司）借款合同執行一案，農業(yè)銀行依據具有強制執行效力的公證債權文書(shū)，于2003年7月10向新疆高院申請對亞鴻公司強制執行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農業(yè)銀行的位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號的房產(chǎn)，共計163套。

二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購買(mǎi)了上述317號房產(chǎn)中的1棟6層A戶(hù)房屋，因農業(yè)銀行申請查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產(chǎn)權證。陳秋和認為該查封行為嚴重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執行異議，請求解除對上述訴爭房屋的查封。

三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，支付全部購房款并實(shí)際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對該訴爭房產(chǎn)的查封。

四、農業(yè)銀行不服上述裁定，向最高法院申請復議，請求撤銷(xiāo)異議裁定。最高法院認為農業(yè)銀行的復議理由不能成立，駁回復議申請，維持原判。

裁判要點(diǎn)及思路：

《關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條的規定“第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”，所以本案法院不應繼續對位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶(hù)房產(chǎn)采取查封措施。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結：

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請當事人注意如何判斷對取得房屋的實(shí)際占有。結合最高法院裁定文書(shū)，在執行實(shí)務(wù)中，應重點(diǎn)關(guān)注以下內容：

一、本案購房人之所以能夠排除房屋上的強制執行措施是因為其已取得對房屋的實(shí)際占有。但怎樣判斷已取得對房屋的實(shí)際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實(shí)際占有？

本案中購房人實(shí)際占有的事實(shí)較易證明，購房人已實(shí)際使用訴爭房屋并有相應的生活繳費證明。但對于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認定已取得實(shí)際占有？購房人拿到房屋的鑰匙能否產(chǎn)生實(shí)際占有的法律效果（此問(wèn)題請詳閱下文延伸閱讀案例）

二、如何判斷并非是購房人過(guò)錯而導致未辦理房屋產(chǎn)權證

本案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的簽署時(shí)間是2002年7月5日，購房人依據合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請查封訴爭房屋的時(shí)間是2003年7月10，所以從時(shí)間上以及購房人對《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的履行程度上能購判斷購房人的善意和無(wú)過(guò)錯。

三、開(kāi)發(fā)商的債權人（申請執行人）希望排除案外人異議對執行措施的影響也是需從上述兩點(diǎn)展開(kāi)論證。特別對于購房人實(shí)際是否占有房屋的問(wèn)題，需要收集能夠證明購房人未實(shí)際占有的證據。

相關(guān)法律：

《關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》

第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“

開(kāi)發(fā)商因所欠債務(wù)能否導致其預售的商品房被執行的理解”的詳細論述和分析。

本院認為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔了從涉案房屋交付至今的水費、電費、物業(yè)管理費等費用，已對房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過(guò)戶(hù)登記手續，但無(wú)相關(guān)證據證明上述四人存在過(guò)錯。本院《關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第17條明確規定“第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！币勒赵摋l規定，本案不應繼續對位于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶(hù)、房產(chǎn)采取查封措施。

案件來(lái)源：

最高人民法院：《中國農業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區分行營(yíng)業(yè)部申請復議案執行裁定書(shū)》【（2013）執復字第17號】

延伸閱讀：

關(guān)于開(kāi)發(fā)商已預售的商品房能否被強制執行的問(wèn)題，以下是我們寫(xiě)作中檢索到執行程序中拿到鑰匙的購房人能否排除該房屋上強制執行的裁判觀(guān)點(diǎn)，以供讀者參考。

案情介紹

購房人購買(mǎi)期房并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行預售合同登記備案，開(kāi)發(fā)商交付了房屋的鑰匙但此時(shí)房屋尚未竣工。后開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛，債權人申請查封該房產(chǎn)。

一、結論

作為房屋買(mǎi)受人在房屋未竣工時(shí)即使辦理了商品房預售合同登記備案和取得房屋鑰匙，依然不能認定為是實(shí)際占有。在執行標的房屋時(shí)，買(mǎi)受人提起案外人異議之訴，請求排除執行的，法院不予支持。

二、相關(guān)法律

1、《中華人民共和國建筑法》（2011）第六十一條第二款規定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》（2011）第十七條第一款，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

3、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！?/p>

4、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第一條第二款規定，“基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?！?/p>

三、裁判要點(diǎn)

“案外人亦無(wú)充分證據證明其已實(shí)際合法占有該房產(chǎn)，其要求阻卻本院拍賣(mài)行為無(wú)事實(shí)和法律依據。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十七條“第三人已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，如果第三人對此沒(méi)有過(guò)錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！币约啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“基于與建設單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?！钡囊幎?，案外人如欲阻卻執行，應同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件，即：支付全部?jì)r(jià)款、合法實(shí)際占有以及對未辦理過(guò)戶(hù)登記手續無(wú)過(guò)錯。本案中，方卓君雖能證明其已支付全部?jì)r(jià)款并對未辦理過(guò)戶(hù)登記手續無(wú)過(guò)錯，但僅提供2012年12月28日方卓君與紅楓房產(chǎn)公司簽訂的《房屋交付確認書(shū)》不能證明其已經(jīng)合法實(shí)際占有該房產(chǎn)。1、涉案房屋并不具備法定交付條件?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！蓖瑫r(shí)，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條第一款亦規定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！睋?，竣工驗收合格、辦理竣工驗收手續是房地產(chǎn)交付的法定前提條件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未辦理竣工驗收手續，故涉案房屋不具有法定的交付條件?！?/p>

四、案例來(lái)源

《方卓君與朱永光民事執行一案執行裁定書(shū)》（2014）蘇執異字第0015號（該案有大量系列同類(lèi)案件）

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原標題： 最高法院:即使沒(méi)有房產(chǎn)證,若實(shí)際占有期房的,也可排除法院強制執行|(判例19/100篇)