一、德州中院（2013）德中商初字第43號民事判決認定，判決三沅公司應向天翔公司應返還貨款647萬(wàn)元，賠償損失1072918元。

二、德州中院在執行（2013）德中商初字第43號民事判決時(shí)，查封了劉希波、鄧杰向三沅公司購買(mǎi)辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧杰并未實(shí)際占有，也僅支付了一小部分房款

三、劉希波、鄧杰提出執行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執異字第9號執行裁定書(shū)予以駁回。

四、2016年3月12日，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟，請求撤銷(xiāo)（2015）德中法執異字第9號執行裁定書(shū)；確認被查封房屋歸原告所有；判決不得對原告房屋予以執行。德州中院一審判決支持了劉希波、鄧杰的訴請。

五、天翔公司不服，上訴至山東高院，主張網(wǎng)簽備案并不能發(fā)生物權變動(dòng)，劉希波、鄧杰為取得案渉房屋所有權，不能排除強制執行。山東高院二審判決駁回劉希波、鄧杰的訴訟請求。

六、劉希波、鄧杰不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定駁回再審申請。

本案屬于房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域常見(jiàn)多發(fā)的問(wèn)題之一，焦點(diǎn)問(wèn)題在于商品房網(wǎng)簽備案后，買(mǎi)受人能否排除他人對該房屋的強制執行。本案一審法院德州中院認為，被查封房屋的所有權問(wèn)題及是否應予執行該房屋，劉希波、鄧杰在購買(mǎi)涉案房屋并辦理了網(wǎng)簽，說(shuō)明該房屋歸劉希波、鄧杰所有，故認定劉希波、鄧杰有排除強制執行的權利。

但山東高院及最高法院均認為，從《物權法》的規定看，物權公示原則為法律規定的基本原則。對不動(dòng)產(chǎn)而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。結合本案相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉希波、鄧杰名下，劉希波、鄧杰僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門(mén)依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機關(guān)對于商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行管理的一項措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權設立或變動(dòng)的效力。故本案中劉希波、鄧杰對涉案房產(chǎn)只是享有債權請求權，而非物權請求權。故劉希波、鄧杰并不享有足以排除強制執行的民事權益。

北京云律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

1. 不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)以登記為生效要件?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l（原《物權法》第九條）規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外?！币虼?，不動(dòng)產(chǎn)物權登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)依據當事人的申請或者人民法院的囑托，將不動(dòng)產(chǎn)物權設立、變更、轉讓、消滅的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的過(guò)程。根據《民法典》二百一十六條（原《物權法》第十六條），不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。因此，除法律有規定外，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記之上是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件。商品房網(wǎng)簽備案，是政府部門(mén)依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權變動(dòng)性質(zhì)。因此，僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買(mǎi)受人主張排除強制執行的，不符合物權變動(dòng)的公示原則，沒(méi)有法律依據。

2、未辦理房屋登記的買(mǎi)受人在一定條件下可主張排除強制執行。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條，同時(shí)滿(mǎn)足以下條件時(shí)，房屋買(mǎi)受人可排除金錢(qián)債權的申請執行人對房屋的強制執行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（3）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（4）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。同時(shí)，對于登記在開(kāi)發(fā)商名下的商品房，房屋買(mǎi)受人在以下條件下，也可排除強制執行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（2）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。我們對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)我們對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《民法典》

第二百零九條　不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十六條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。

《民事訴訟法》

第二百二十七條 執行過(guò)程中，案外人對執行標的提出書(shū)面異議的，人民法院應當自收到書(shū)面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《民訴法解釋》

第三百一十條  對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理： 

（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的； 

（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。 

案外人同時(shí)提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。 

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》

第二十八條 金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

第二十九條 金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《物權法》（已失效）

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理。