涉案共有房屋不存在物理分割的條件，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產(chǎn)，如果僅拍賣(mài)被執行人享有的房屋份額，則有可能減損共有物的變現價(jià)值，從最大限度實(shí)現財產(chǎn)價(jià)值的角度出發(fā)，應對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣(mài)。

一、廣州中院在執行申請執行人羅湘穗與被執行人劉鵬、廣東助行投資有限公司民間借貸合同糾紛一案中，廣州中院作出（2019）粵01執73號公告，擬在網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺公開(kāi)拍賣(mài)被執行人劉鵬名下1902房的二分之一產(chǎn)權份額。

二、申請執行人羅湘穗認為，法院對不動(dòng)產(chǎn)分割拍賣(mài)，成交價(jià)必然受損，且買(mǎi)受人購買(mǎi)房屋后無(wú)法與1902房另外一個(gè)共有人丁前春分割使用權，將造成房屋成交價(jià)貶損或流拍，從而損害申請執行人的合法權益。故羅湘穗申請全屋拍賣(mài)。

三、廣州中院短信回復羅湘穗時(shí)指出，因劉鵬只占1902房的二分之一份額，依法不能處置不屬于被執行人的房產(chǎn)份額，故不予同意羅湘穗申請的整體拍賣(mài)請求。申請執行人羅湘穗向廣州中院提出執行異議。

四、廣州中院審查認為，涉案房屋登記在被執行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實(shí)際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產(chǎn)。拍賣(mài)份額的方式有可能減損共有物的變現價(jià)值，應對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣(mài)。廣州中院裁定：撤銷(xiāo)（2019）粵01執73號公告。

五、被執行人劉鵬對廣州中院的裁定不服，向廣東高院申請復議。廣東高院認為，司法實(shí)踐中存在按份額拍賣(mài)和整體拍賣(mài)后保留共有人相應份額的拍賣(mài)款這兩種處置方式。執行法院可以根據案件及該不動(dòng)產(chǎn)具體情況選擇以何種方式拍賣(mài)。廣州中院認為按份額拍賣(mài)1902房有可能減損共有物的變現價(jià)值，決定對涉案房屋采取整體拍賣(mài)，并無(wú)不當，廣東高院裁定駁回劉鵬的復議申請。

本案的爭議焦點(diǎn)是：對于按份共有的房屋，其中一個(gè)按份共有人對外負債成為被執行人，法院能否就涉案房屋采取整體拍賣(mài)的執行措施。

本案房屋登記在被執行人劉鵬及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份額。劉鵬因負債成為被執行人，執行法院僅就劉鵬享有的二分之一份額發(fā)布拍賣(mài)公告。申請執行人羅湘穗提出執行異議認為，法院對不動(dòng)產(chǎn)分割拍賣(mài)，成交價(jià)必然受損，損害其合法權益，因此，應該整體拍賣(mài)。

廣州中院和廣東高院均支持了申請執行人的觀(guān)點(diǎn)，其核心裁判思路如下：第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產(chǎn)；第二，如果僅拍賣(mài)劉鵬享有的房屋份額，有可能減損共有物的變現價(jià)值，從最大限度實(shí)現財產(chǎn)價(jià)值的角度出發(fā)，應對不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣(mài)；第三，采取整體拍賣(mài)的同時(shí)，通知丁前春行使房屋優(yōu)先購買(mǎi)權，即便丁前春不行使優(yōu)先購買(mǎi)權，執行中僅對劉鵬所占房屋份額對應的拍賣(mài)款予以處分，也不會(huì )對丁前春的合法權益造成損害。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團隊辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗。大量辦案同時(shí)還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、房屋共有人對外負債成為被執行人，法院有權針對共有房屋整體采取查封、扣押、凍結、拍賣(mài)等執行措施，但房屋共有人就共有房屋達成分割協(xié)議并經(jīng)債權人認可的除外?！恫榉?、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十四條規定：“對被執行人與其他人共有的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時(shí)通知共有人。共有人協(xié)議分割共有財產(chǎn)，并經(jīng)債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協(xié)議分割后被執行人享有份額內的財產(chǎn)；對其他共有人享有份額內的財產(chǎn)的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產(chǎn)的執行?！备鶕摋l規定，執行共有房屋的程序是：

第一，法院有權查封、扣押、凍結整體共有房屋，但應及時(shí)通知共有人。

第二，共有人接到通知后，與被執行人等共有人可以協(xié)議分割共有財產(chǎn)，債權人認可分割協(xié)議的，法院認定該分割協(xié)議有效，此時(shí)，僅能對分割后被執行人享有的部分份額進(jìn)行查封、扣押、凍結，以及后續的拍賣(mài)，其他共有部分予以解除執行措施。

第三，共有人對房屋共有份額產(chǎn)生爭議，無(wú)法達成共有房屋分割協(xié)議的，共有人可以提起析產(chǎn)訴訟或者申請執行人代位提起析產(chǎn)訴訟。

二、房屋共有人未達成分割協(xié)議或達成的分割協(xié)議未經(jīng)債權人認可時(shí)，如果共有房屋難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值的，法院應當整體拍賣(mài)共有房屋，通知共有人享有優(yōu)先購買(mǎi)權，并對拍賣(mài)整體房屋取得的價(jià)款予以分割?！段餀喾ā返谝话贄l規定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì )因分割減損價(jià)值的，應當對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值的，應當對折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失?！?/p>

可見(jiàn)，在共有人達成分割協(xié)議并經(jīng)債權人認可時(shí)，法院可以?xún)H拍賣(mài)被執行人享有的共有物份額。在共有人達不成協(xié)議，或共有人達成的協(xié)議未經(jīng)債權人認可時(shí)，關(guān)于共有物的分割方式，由法院根據共有物的性質(zhì)來(lái)決定整體拍賣(mài)還是拍賣(mài)份額。如果共有不動(dòng)產(chǎn)難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值的，則應當整體拍賣(mài)。

那么，何為“難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值”？從司法實(shí)踐中的案例來(lái)看，用于居住的房屋等不可分物屬于“難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值”的共有物，房屋共有人未達成分割協(xié)議或達成的分割協(xié)議未經(jīng)債權人認可時(shí)，法院應當對共有房屋進(jìn)行整體拍賣(mài)。同時(shí)，應僅就拍賣(mài)所得款中屬于被執行人的部分予以執行，并賦予房屋共有人優(yōu)先購買(mǎi)權。

三、房屋共有人有權參與共有房屋的拍賣(mài)，在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)共有房屋的權利。根據《拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十四條和第十六條的規定，共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的程序是：第一，法院應當在拍賣(mài)五日前通知共有人于拍賣(mài)日到場(chǎng)，共有人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。第二，拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買(mǎi)權人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買(mǎi)權人；如有更高應價(jià)，而優(yōu)先購買(mǎi)權人不作表示的，則拍歸該應價(jià)最高的競買(mǎi)人。

四、在執行共有房屋過(guò)程中，根據提出異議的主體及其訴求不同，異議人選擇執行異議和復議程序，或者執行異議和執行異議之訴程序尋求救濟。在共有房屋被執行的場(chǎng)合，存在作為申請執行人的債權人、作為被執行人的共有人和其他共有人等主體。如果債權人對法院未整體拍賣(mài)的行為提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序；如果被執行人對法院的整體拍賣(mài)或份額拍賣(mài)提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序；如果其他共有人以法院拍賣(mài)的被執行人名下的房產(chǎn)份額歸自己所有為由，申請排除執行的，屬于基于實(shí)體權利提出的執行標的異議，應適用執行異議和執行異議之訴程序；如果其他共有人對共有份額不持異議，僅對法院的整體拍賣(mài)或份額拍賣(mài)提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序。

五、在共有房屋被強制執行時(shí)，站在不同立場(chǎng)，云亭律師提請相關(guān)主體注意：

第一，對于債權人來(lái)說(shuō)，可以申請查封整體房屋，由于分割處置共有房屋會(huì )減損房屋價(jià)值，影響債權實(shí)現，因此，債權人可以不同意共有人的分割協(xié)議，可以請求法院對房屋予以整體拍賣(mài)。

第二，對于其他房屋共有人來(lái)說(shuō)，如果不愿意與競買(mǎi)人共有房屋，那么應積極參與執行程序，幫助被執行人償還債務(wù)解除共有房屋的執行措施，或者與被執行人達成分割協(xié)議并取得債權人認可，或者積極行使優(yōu)先購買(mǎi)權。

第三，對于競買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，應謹慎參與對共有物的競買(mǎi)，尤其應注意拍賣(mài)公告中是否載明拍賣(mài)的僅是共有物的份額，競買(mǎi)共有物的份額，存在重大風(fēng)險，其他房屋共有人可能提起執行異議，即使競買(mǎi)人已經(jīng)取得房屋，但如果執行程序確屬違法，房屋共有人提起執行異議或執行監督程序，仍可能撤銷(xiāo)法院的拍賣(mài)裁定，競買(mǎi)人將面臨歸還房屋的不利后果。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細節千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著(zhù)北京云亭律師事務(wù)所執行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認同和支持，也不意味著(zhù)法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》

第十四條  對被執行人與其他人共有的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時(shí)通知共有人。

共有人協(xié)議分割共有財產(chǎn)，并經(jīng)債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協(xié)議分割后被執行人享有份額內的財產(chǎn)；對其他共有人享有份額內的財產(chǎn)的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。

共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產(chǎn)的執行。

《民法典》

第三百零三條  共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條  共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì )因分割減損價(jià)值的，應當對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值的，應當對折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條  按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

第三百零六條  按份共有人轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應當將轉讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買(mǎi)權。

兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買(mǎi)權的，協(xié)商確定各自的購買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買(mǎi)權。 

《物權法》（已失效）

第一百條 【共有物分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì )因分割減損價(jià)值的，應當對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值的，應當對折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第一百零一條 【共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》

第十四條  人民法院應當在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買(mǎi)權人或者其他優(yōu)先權人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

優(yōu)先購買(mǎi)權人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。

第十六條  拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買(mǎi)權人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買(mǎi)權人；如有更高應價(jià)，而優(yōu)先購買(mǎi)權人不作表示的，則拍歸該應價(jià)最高的競買(mǎi)人。

順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買(mǎi)權人同時(shí)表示買(mǎi)受的，以抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人。

劉鵬、羅湘穗民間借貸糾紛執行審查類(lèi)執行裁定書(shū)【廣東省高級人民法院（2020）粵執復141號】