保全與執行 【高級人民法院判例】
出租房屋內的裝潢及設施設備因與房屋分離會(huì )嚴重損害其價(jià)值，承租人可向執行法院申請將上述裝潢及動(dòng)產(chǎn)設備與出租房屋整體拍賣(mài)
作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）
裁判要旨：
房屋裝潢、鍋爐、消防設施、電梯等設施設備雖屬于承租人的財產(chǎn)，但執行法院以出租人為被執行人執行該房產(chǎn)時(shí)，因涉案裝潢、設施設備均為滿(mǎn)足該房產(chǎn)從事酒店經(jīng)營(yíng)目的而進(jìn)行購置、安裝，如與房產(chǎn)分離會(huì )嚴重減損其價(jià)值，所以，承租人可對房產(chǎn)與裝潢、設施設備申請整體評估拍賣(mài)。
案情介紹：
一、農行南通開(kāi)發(fā)區支行與通逸公司、黃葉丹金融借款合同糾紛，南通中院判決：通逸公司償還農行南通開(kāi)發(fā)區支行貸款3000萬(wàn)元及利息，農行南通開(kāi)發(fā)區支行在通逸公司不能履行義務(wù)時(shí)有權在2900萬(wàn)元債權限額內對黃葉丹所有的坐落于煙臺開(kāi)發(fā)區海濱路36號樓內1號的房產(chǎn)（下稱(chēng)“案涉房產(chǎn)”）折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償債權。
二、農行南通開(kāi)發(fā)區支行申請執行，南通中院委托評估，躍龍評估公司作出通龍房地估（2013）字第119號《房地產(chǎn)估價(jià)報告》，確定估價(jià)對象評估價(jià)為3520萬(wàn)元。
三、案涉房產(chǎn)原承租人東古來(lái)大酒店向南通中院申請要求對案涉房產(chǎn)的裝潢及附屬設施進(jìn)行補充評估，與不動(dòng)產(chǎn)一并處置。南通中院經(jīng)承租人同意，對裝潢及附屬設施進(jìn)行補充評估，躍龍評估公司作出通龍房地估（2014）字第213號《房地產(chǎn)估價(jià)報告》，確定評估價(jià)為3684.16萬(wàn)元（房地產(chǎn)3520萬(wàn)元，裝潢138.50萬(wàn)元，洗浴、鍋爐、變壓器等附屬設備25.66萬(wàn)元）。
四、南通中院裁定拍賣(mài)案涉房產(chǎn)（另含利害關(guān)系人裝潢及附屬設施設備）。黃葉丹以案涉裝潢所有權人未同意拍賣(mài)，評估程序違法為由向南通中院提出異議。南通中院作出（2014）通中執異字第0032號執行裁定（下稱(chēng)“通32號裁定”）：駁回黃葉丹的異議。
五、黃葉丹向江蘇高院復議，請求撤銷(xiāo)通32號裁定。江蘇高院裁定：駁回黃葉丹的復議申請，維持南通中院裁定。
裁判要點(diǎn)及思路：
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條規定，拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)?！?
涉案房地產(chǎn)屬于被執行人黃葉丹所有，涉案裝潢、設施設備屬于案外人東古來(lái)大酒店、海月公司所有。此前執行法院南通中院也僅是對被執行人名下的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，黃葉丹等即以“評估結果未包含裝修及設備設施價(jià)值”為由向南通中院提出執行異議。涉案裝潢附著(zhù)于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設施、電梯等設施設備即是為滿(mǎn)足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營(yíng)目的而進(jìn)行購置、安裝。故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離即會(huì )嚴重減損其價(jià)值。且執行法院應依據上述司法解釋規定確定評估拍賣(mài)財產(chǎn)的范圍，而非以申請執行人的申請為準。
所以，南通中院對涉案房地產(chǎn)與裝潢、設施設備整體評估拍賣(mài)并無(wú)不當。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結：
前事不忘，后事之師，我們總結該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請當事人判斷是否應該“捆綁拍賣(mài)”應從是否可分或即便可分但會(huì )嚴重影響各自?xún)r(jià)值的角度展開(kāi)分析。結合江蘇高院的裁定文書(shū)，在執行實(shí)務(wù)中，應重點(diǎn)關(guān)注以下內容：
一、本案執行法院將出租人列為被執行人，涉案房地產(chǎn)屬于被執行人所有，涉案裝潢、設施設備屬于案外人房屋承租人所有。涉案裝潢附著(zhù)于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設施、電梯等設施設備亦是為滿(mǎn)足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營(yíng)目的而進(jìn)行購置、安裝。故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離即會(huì )嚴重減損其價(jià)值。所以，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條規定，應當合并整體評估拍賣(mài)?！?
二、若部分動(dòng)產(chǎn)在案涉土地上，且并非系與被拍賣(mài)土地在使用上不可分離的財產(chǎn)，而是屬于可單獨處置的財產(chǎn)，執行法院未拍賣(mài)上述設備的執行行為，并未導致設備的價(jià)值嚴重減損，故不應整體拍賣(mài)。但若如學(xué)校內的餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學(xué)校其他財產(chǎn)不可分，分別拍賣(mài)也可能會(huì )嚴重減損價(jià)值，在這種情況下，執行法院就應該予以整體拍賣(mài)。所以，當事人判斷是否需要整體拍賣(mài)，需要從是否可分或即便可分但會(huì )嚴重影響各自?xún)r(jià)值的角度展開(kāi)分析，不能一概而論地認為動(dòng)產(chǎn)都應單獨處理不動(dòng)產(chǎn)都應整體評估拍賣(mài)。
三、當事人需要注意《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條規范的是應當合并拍賣(mài)的情形，不能據此推斷哪些情形不應合并拍賣(mài)。所以，被執行人請求排除整體拍賣(mài)的，應承擔舉證證明涉案財產(chǎn)納入整體拍賣(mài)將侵害其權益，否則將承擔敗訴風(fēng)險。
四、此外，本案中被執行人提出案涉裝潢所有權人不同意整體評估的理由，因執行法院應依據法律法規規定確定評估拍賣(mài)財產(chǎn)的范圍，而非以申請執行人的申請為準。所以，當事人在申請是否應整體評估時(shí)，一方面可以從所有權人是否同意的角度，另一方面還應多注意判斷財產(chǎn)是否可分或即便可分但是否會(huì )嚴重影響各自?xún)r(jià)值。
相關(guān)法律：
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》
第十八條 拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)。
《民訴法》
第二百二十五條 當事人、利害關(guān)系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書(shū)面異議。當事人、利害關(guān)系人提出書(shū)面異議的，人民法院應當自收到書(shū)面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷(xiāo)或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。
以下為該案在江蘇高院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于承租人可否就承租房屋內的裝潢及動(dòng)產(chǎn)設備申請與房屋整體拍賣(mài)的詳細論述和分析。
本院認為，“涉案房地產(chǎn)屬于被執行人黃葉丹所有，涉案裝潢、設施設備屬于案外人東古來(lái)大酒店、海月公司所有。此前執行法院南通中院也僅是對被執行人名下的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，黃葉丹等即以‘評估結果未包含裝修及設備設施價(jià)值’為由向南通中院提出執行異議。涉案裝潢附著(zhù)于涉案房地產(chǎn)之上，涉案鍋爐、消防設施、電梯等設施設備即是為滿(mǎn)足涉案房地產(chǎn)從事酒店經(jīng)營(yíng)目的而進(jìn)行購置、安裝。故涉案裝潢、設施設備如與涉案房地產(chǎn)分離即會(huì )嚴重減損其價(jià)值。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條規定，拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)。涉案房地產(chǎn)原承租人東古來(lái)大酒店向南通中院申請要求對涉案裝潢、附屬設施與房地產(chǎn)一并評估、拍賣(mài)。海月公司法定代表人黃振揚也同意對海月公司所有的設施設備進(jìn)行評估拍賣(mài)。黃振揚作為海月公司法定代表人，其意思表示依法能夠代表海月公司。在執行法院已對案涉標的物評估拍賣(mài)的情況下，海月公司對本案的執行未主張權利，故其后所謂海月公司股東會(huì )決議僅是公司內部決議，不具有否定其法定代表人黃振揚意思表示的法律效力。且執行法院應依據上述司法解釋規定確定評估拍賣(mài)財產(chǎn)的范圍，而非以申請執行人的申請為準。南通中院對涉案房地產(chǎn)與裝潢、設施設備整體評估拍賣(mài)并無(wú)不當?！?
案件來(lái)源：
江蘇省高級人民法院：《黃葉丹、中國農業(yè)銀行股份有限公司南通經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區支行與黃葉丹、南通通逸實(shí)業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書(shū)》【（2015）蘇執復字第00019號】
延伸閱讀：
有關(guān)拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)的問(wèn)題，以下是我們在寫(xiě)作中檢索到與該問(wèn)題相關(guān)的案例及裁判觀(guān)點(diǎn)，以供讀者參考。
1、餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學(xué)校其他財產(chǎn)不可分，分別拍賣(mài)也可能會(huì )嚴重減損價(jià)值，在這種情況下，執行法院予以整體拍賣(mài)符合法律規定。
案例一：《任丘市中意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與河北省任丘市育才中學(xué)建設工程合同糾紛執行裁定書(shū)》【最高人民法院（2016）最高法執監209號】
本院認為，“拍賣(mài)和以物抵債符合法律規定。餐廳、鍋爐房、小鍋爐房在使用上與學(xué)校其他財產(chǎn)不可分，分別拍賣(mài)也可能會(huì )嚴重減損價(jià)值，在這種情況下，滄州中院予以整體拍賣(mài)符合法律規定。申訴人主張不應整體拍賣(mài)的理由不能成立。滄州中院（2007）滄執字第147-5號執行裁定的性質(zhì)為以物抵債裁定，系育才中學(xué)已評估財產(chǎn)流拍后，中意公司申請以該次拍賣(mài)的保留價(jià)接受流拍財產(chǎn)以物抵債而來(lái)，符合法律規定的條件。育才中學(xué)認為該裁定所依據的評估報告錯誤，以及拍賣(mài)過(guò)程中存在競買(mǎi)人之間、執行法院與競買(mǎi)人之間惡意串通的情形，但并未提供充分證據予以證明，本院不予支持?！?
2、被執行人的案涉房地產(chǎn)既有設定抵押的有證房地產(chǎn)，又有在抵押土地使用權范圍內的無(wú)證房產(chǎn)、構筑物等，根據“房隨地走”，“房地一體”處分原則，為最大化實(shí)現房屋價(jià)值，執行法院根據申請執行人的申請，將被執行人的案涉廠(chǎng)房、土地整體評估、拍賣(mài)有事實(shí)和法律依據。
案例二：《招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛執行裁定書(shū)》【江蘇省高級人民法院（2017）蘇執復29號】
本院認為：“常州中院對被執行人潤豐公司的房地產(chǎn)決定整體拍賣(mài)依法有據，并無(wú)不當。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條‘拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)’的規定，常州中院應當對被執行人潤豐公司的案涉房地產(chǎn)整體拍賣(mài)。本案中，被執行人潤豐公司的案涉房地產(chǎn)既有設定抵押的有證房地產(chǎn)，又有在抵押土地使用權范圍內的無(wú)證房產(chǎn)、構筑物等，根據‘房隨地走’，‘房地一體’處分原則，為最大化實(shí)現房屋價(jià)值，也為免于分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的不利后果，從最高最佳使用考慮，常州中院根據申請執行人的申請，將被執行人潤豐公司的案涉廠(chǎng)房、土地整體評估、拍賣(mài)有事實(shí)和法律依據。事實(shí)上，常州中院決定評估、拍賣(mài)前，2016年6月16日被執行人潤豐公司已在常州中院執行人員與潤豐公司法定代表人付寶林、招商銀行信貸中心委托代理人的《談話(huà)筆錄》中明確確認‘我們已協(xié)商好達成一致，共同委托鯤鵬公司對我潤豐公司位于潞城鎮政新村委顏家村8××號的廠(chǎng)房、土地進(jìn)行評估后由法院上網(wǎng)拍賣(mài)?！?
3、未拍賣(mài)的機器設備，并非系與被拍賣(mài)土地在使用上不可分離的財產(chǎn)，而是屬于能單獨處置的財產(chǎn)，執行法院未拍賣(mài)上述設備的執行行為，并未導致這些設備的價(jià)值嚴重減損，故不應整體拍賣(mài)。
案例三：《三亞鳳凰農副實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司、鞍鋼建設公司海南公司等與執行裁定書(shū)》【海南省高級人民法院（2016）瓊執復30號】
本院認為，“本案的焦點(diǎn)在于執行法院在對涉案土地進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)未將鍋爐等設備一并拍賣(mài)，是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條之規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條規定：拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)。本案中，鳳凰公司主張鍋爐等設備建設在被拍賣(mài)的土地上，應與土地一并評估拍賣(mài)。在本案的被執行財產(chǎn)處置過(guò)程中，執行法院對鳳凰公司名下的位于三亞市田獨鎮海榆高速公路邊的工業(yè)用地30202．35平方米的使用權及該地上的建筑物7660.3200平方米［綜合樓、飼料車(chē)間、產(chǎn)權證號三土房（1997）字第0761號］依法進(jìn)行評估、拍賣(mài)。鳳凰公司主張鍋爐等設備與土地不可分，分開(kāi)拍賣(mài)嚴重減損設備的價(jià)值，但并未提供有效證據證明其主張。且未拍賣(mài)的原料儲存罐（鍋爐）三座和機器設備（高、低開(kāi)關(guān)柜16臺，變壓器2臺），并非系與被拍賣(mài)土地在使用上不可分離的財產(chǎn)，而是屬于能單獨處置的財產(chǎn)。對于上述設備，?？谑协偵絽^人民法院也曾委托評估機構進(jìn)行價(jià)值評估，但因技術(shù)資料不全，評估機構無(wú)法評估。因此，執行法院未拍賣(mài)鍋爐與機器設備的執行行為，并未導致這些設備的價(jià)值嚴重減損?！?
4、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條規定規范的是應當合并拍賣(mài)的情形，不能據此推斷哪些情形不應合并拍賣(mài)，而被執行人還應承擔舉證證明將涉案財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣(mài)侵害其權益的事實(shí)及相關(guān)證據的責任，否則將承擔敗訴風(fēng)險。
案例四：《海南國托科技有限公司、海南省地方稅務(wù)局第一稽查局與海南國托科技有限公司申請承認與執行法院判決、仲裁裁決案件執行裁定書(shū)》【海南省高級人民法院（2015）瓊執復字第42號】
本院審查認為，“關(guān)于多項資產(chǎn)‘捆綁拍賣(mài)’是否侵害國托公司權益的問(wèn)題。國托公司引用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條的規定，即：‘拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)?！哉f(shuō)明將本案查封財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣(mài)范圍侵害其獲得公平競拍的權益。因上述規定規范的是應當合并拍賣(mài)的情形，不能據此推斷哪些情形不應合并拍賣(mài)。而國托公司未能向本院提供將涉案財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣(mài)侵害其權益的事實(shí)及相關(guān)證據。因此，國托公司認為將涉案財產(chǎn)納入聯(lián)合拍賣(mài)侵害其權益的理由不成立，本院不予支持?！?
5、案涉廠(chǎng)房、土地雖然分別登記在多個(gè)房產(chǎn)證和土地使用權證下，但集中于同一片廠(chǎng)區，如將各幢廠(chǎng)房分別拍賣(mài)，可能?chē)乐販p損其整體價(jià)值，法院仍可以將上述財產(chǎn)整體拍賣(mài)。
案例五：《江蘇銀行股份有限公司淮安分行與淮安中億包裝有限公司、淮安市申華能源有限公司等執行裁定書(shū)》【江蘇省高級人民法院（2016）蘇執復79號】
本院認為，“淮安中院合并拍賣(mài)案涉廠(chǎng)房、土地，符合《關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》第十八條的規定。根據該條規定，拍賣(mài)的多項財產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣(mài)可能?chē)乐販p損其價(jià)值的，應當合并拍賣(mài)。本案中，案涉廠(chǎng)房、土地雖然分別登記在多個(gè)房產(chǎn)證和土地使用權證下，但集中于同一片廠(chǎng)區，如將各幢廠(chǎng)房分別拍賣(mài)，可能?chē)乐販p損其整體價(jià)值。為最大化實(shí)現房屋價(jià)值，從最高最佳使用考慮，淮安中院根據申請執行人淮安江蘇銀行的申請，將案涉廠(chǎng)房、土地合并拍賣(mài)，具有事實(shí)根據和法律依據?！?/p>
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