抵押物的實(shí)現就是抵押權人實(shí)現抵押物的價(jià)值，從中優(yōu)先受償其債權，這也是抵押權最終的意義所在。若設定抵押權，但不能實(shí)現，那就說(shuō)明抵押權人的權利得不到保障，抵押權人的債權無(wú)法得到清償。

抵押權的實(shí)現一般為兩個(gè)步驟，抵押權的變價(jià)程序和抵押權人的優(yōu)先受償程序。抵押權的變價(jià)是抵押權實(shí)現的前提，只有將抵押物變成貨幣資產(chǎn)才能清償債權，而抵押權人的優(yōu)先受償則是抵押權實(shí)現的核心目的，抵押權設定的初衷就在于抵押權人在債務(wù)人不能清償到期債務(wù)時(shí)可以?xún)?yōu)先于普通債權人獲得可流通的貨幣資產(chǎn)。

1.抵押權有效存在

動(dòng)產(chǎn)抵押權的成立在于有效抵押合同的成立，不動(dòng)產(chǎn)抵押權的成立在于抵押權的登記，只有在抵押權存在的情況下才談得上抵押權的實(shí)現。此外，抵押合同作為從合同也受主合同的制約，當主合同不成立時(shí)則抵押合同當然無(wú)效。

2.債權人不履行合同義務(wù)或出現約定情形

不履行合同義務(wù)是指債務(wù)人不能按期履行合同或履行的合同不符合法定或約定要求，無(wú)論債務(wù)人是拒絕履行債務(wù)還是遲延履行債務(wù)，債權人都可以依照抵押合同，行使抵押權；當債務(wù)人只就合同已經(jīng)履行的部分而拒絕履行其他部分時(shí)，抵押權人仍可以針對未履行的部分行使抵押權的優(yōu)先受償權。此外，債權人行使的抵押權必須是建立在非債權人原因的基礎之上，若債務(wù)人如期按照合同要求履行了合同，而債權人因個(gè)人原因拒絕債務(wù)人的給付行為，債權人不可以行使抵押權。

抵押權債務(wù)的履行期限是根據主合同的履行期限決定的，債務(wù)人是否如期履行債務(wù)的期限取決于主合同的期限，在主合同到期之前，債權人不能優(yōu)先受償抵押物。若抵押權人在主債務(wù)到期之前要求行使抵押權，則債務(wù)人可以依照合同對抗抵押權人的請求。當然，也不能完全否定在履行期限屆滿(mǎn)前抵押權可以實(shí)現的情況，民法作為私法要充分尊重合同雙方的約定意思，當出現債務(wù)人和債權人約定抵押權實(shí)現的情形時(shí)，債權人可針對抵押物優(yōu)先受償。

3.法定期限內行使

《物權法》規定抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

《民法典》（2021年1月1日起實(shí)施）規定抵押權人應當在主債權訴訟時(shí)效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

抵押權的實(shí)現方式是指將抵押財產(chǎn)折價(jià)變成貨幣資產(chǎn)的法定方式，抵押財產(chǎn)的折價(jià)變價(jià)過(guò)程是抵押權人優(yōu)先受償的前提，而不同的折價(jià)變價(jià)方式對抵押人和抵押權人的價(jià)值會(huì )有所不同，所以抵押權的實(shí)現方式對抵押權中的當事人有著(zhù)重要的意義。

從我國的法律中我們可以看出，我國的抵押權實(shí)現方式主要有拍賣(mài)、變賣(mài)和折價(jià)三種方式。拍賣(mài)是最常用的實(shí)現方式，因在拍賣(mài)的同時(shí)可以保障抵押物的價(jià)值，對抵押權人、抵押人和第三人的利益都有很好的維護，但因其條件較為苛刻和繁瑣，導致抵押物折合貨幣資本的效率較低，成本較高。折價(jià)與私力救濟的方式較為相似，是指抵押權人和抵押人簽訂協(xié)議，將抵押物的所有權轉移給抵押權人，省去了競價(jià)拍賣(mài)的方式，提高了抵押權實(shí)現的效率，若抵押權人和抵押人在協(xié)商過(guò)程中沒(méi)有達成共識，且不愿意支付拍賣(mài)費用，則可以用較為折中的變賣(mài)方式。在抵押物實(shí)現方式的選擇上，抵押權人和抵押人可以協(xié)商決定。在抵押財產(chǎn)折價(jià)變成貨幣資產(chǎn)后，抵押權人有權就享有該變價(jià)財產(chǎn)的優(yōu)先受償權。

實(shí)際操作中，抵押權的實(shí)現需要抵押權人、其他債權人、債務(wù)人、其他利害關(guān)系人的共同推進(jìn)，在保障多方權益的情況下有序進(jìn)行，使得抵押權人的優(yōu)先受償權得以實(shí)現。