作者：面包財經(jīng)

來(lái)源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

中南建設于近日發(fā)布了2020年年報及2021年一季報。財報顯示，公司2020年實(shí)現營(yíng)收786.01億元，同比增長(cháng)9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長(cháng)70%。

毛利率回升疊加非并表項目投資收益增加推動(dòng)凈利率上行。2020年，公司結算毛利率19.14%，同比提升1.21個(gè)百分點(diǎn)；非并表項目投資收益同比增長(cháng)105.1%至42.9億元，推動(dòng)凈利率上行3.49個(gè)百分點(diǎn)至9.93%。

由于結算結構的原因，2021年第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個(gè)百分點(diǎn)，但相比2020年高出4.12個(gè)百分點(diǎn)。

截至2021年一季度末，公司現金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，凈負債率為97.54%，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為78.63%，財務(wù)歸屬“黃檔”。

毛利率有所增長(cháng)，盈利能力提升 

據披露，公司2020年銷(xiāo)售面積1685.3萬(wàn)平米，同比增長(cháng)9.4%；銷(xiāo)售金額2238.3億元，同比增長(cháng)14.2%，首次突破2000億元。其中一、二線(xiàn)城市占比41%，同比略有下降。由于去年低基數的原因，公司2021年第一季度實(shí)現合同銷(xiāo)售面積351.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額484.2億元，同比分別增長(cháng)114.8%和124.3%。

公司2020年完成竣工面積約1349萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)42.6%。由于竣工項目并表比例有所下降，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結算收入585.7億元，同比增長(cháng)13.5%?？⒐そY轉的加快帶動(dòng)公司營(yíng)收規模進(jìn)一步擴大。報告期內，公司實(shí)現營(yíng)收786.01億元，同比增長(cháng)9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長(cháng)70%。

圖1：2016-2020年中南建設營(yíng)收及歸母凈利潤

公司2020年業(yè)績(jì)保持高增長(cháng)，主要源于：（1）盈利能力持續提升，結算毛利率為19.14%，在行業(yè)整體利潤率中樞下行的趨勢下逆市增長(cháng)1.21個(gè)百分點(diǎn)。按照房地產(chǎn)行業(yè)的特性，體現到報表的利潤率相對來(lái)說(shuō)是滯后的。從拿地利潤率兌現到銷(xiāo)售利潤率，與預估售價(jià)誤差、融資成本以及推貨節奏有關(guān)；銷(xiāo)售利潤率兌現為報表利潤率，還受結算節奏和結算結構的影響。按照主流房企的開(kāi)發(fā)節奏，拿地利潤率大約在3-5年后兌現為報表利潤率。

追溯中南建設過(guò)往拿地及銷(xiāo)售數據發(fā)現，前期公司地貨比處于較低水平，2018年僅為21.44%，也就意味著(zhù)當期拿地項目毛利率較高?！叭兰t線(xiàn)”以來(lái)，各大房企都在著(zhù)力去杠桿、降負債，加快開(kāi)工銷(xiāo)售、竣工結轉來(lái)增加銷(xiāo)售回款或從一定程度上縮短從拿地環(huán)節到結算環(huán)節的兌現期。報告期內，中南建設毛利率逆勢提升，或因前期高毛利項目逐步進(jìn)入結算期所致。

圖2：2017-2020年中南建設地貨比

（2）三項費率為6.49%，同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中銷(xiāo)售費用率、管理費用率、財務(wù)費用率分別為2.2%、3.59%、0.7%，同比分別增長(cháng)0.16、下降0.89、下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。（3）非并表項目投資收益明顯增加，投資收益同比增長(cháng)105.1%至42.9億元。最終推動(dòng)公司凈利率同比提升3.49個(gè)百分點(diǎn)至9.93%。

圖3：2016-2020年中南建設銷(xiāo)售毛利率與凈利率

由于結算結構的原因，第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個(gè)百分點(diǎn)，但相比2020年高出4.12個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)由于公司銷(xiāo)售費用率同比下降0.50個(gè)百分點(diǎn)，管理費用率同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)，權益凈利潤率同比僅下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，明顯小于毛利率下降幅度。

拿地端表現積極，一季度新增項目平均樓面價(jià)明顯下降 

2020年，中南建設新增項目107個(gè)，規劃建筑面積合計約1523萬(wàn)平米，同比增長(cháng)54%；拿地金額為762億元，同比增長(cháng)46.7%；平均樓面價(jià)5002元/平米，略低于2019年但仍維持較高水平。

2021年第一季度，公司新增項目12個(gè)，規劃建筑面積合計約222萬(wàn)平方米，同比增加33.7%。新增項目平均樓面價(jià)約3340元/平方米，較2020年有明顯下降。

圖4：2017-2020年中南建設新增土地情況

拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為34.03%，較2019年提升7.56個(gè)百分點(diǎn)。截止2020年末，公司在建項目規劃建面3042萬(wàn)平米，未開(kāi)工項目規劃建面1430萬(wàn)平米。在合計4472萬(wàn)平米可竣工資源中，一、二線(xiàn)城市占比約35.4%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

資產(chǎn)負債率越過(guò)監管紅線(xiàn)，財務(wù)歸屬“黃檔” 

住房城鄉建設部、人民銀行于2020年8月召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。

按照踩線(xiàn)情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%；“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%；“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)15%。

截至2021年一季度末，公司有息負債778.5億元，較2020年末下降2.6%，占總資產(chǎn)的比例為21.61%，較2020年末下降0.63個(gè)百分點(diǎn)。其中短期債務(wù)（短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債）195.2億元，占有息負債的比例為25.07%，較2020年末下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。

圖5：2017-2021Q1年中南建設有息負債狀況

報告期末，公司現金余額285.78億元，同比增長(cháng)6.22%，現金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，滿(mǎn)足監管要求；凈負債率為97.54%，滿(mǎn)足監管要求；剔除預收后的資產(chǎn)負債率為78.63%，仍越過(guò)監管紅線(xiàn)，財務(wù)歸屬“黃檔”。

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原標題： 中南建設：毛利率回升助推業(yè)績(jì)增長(cháng)剔預資產(chǎn)負債率踩線(xiàn)監管指標