購房尾款ABS實(shí)質(zhì)是房企的應收賬款證券化，可以使預售資金提前回流，緩解資金占用壓力。以購房尾款應收賬款為基礎資產(chǎn)發(fā)行ABS融資具有明顯優(yōu)越性，包括資金成本相對較低可以提前將資產(chǎn)變現，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提供資金使用率等。各種各樣的優(yōu)勢使得購房尾款從地產(chǎn)ABS市場(chǎng)進(jìn)入快車(chē)道開(kāi)始，就一直備受青睞，核心位置、網(wǎng)簽的購房者具備了優(yōu)秀標的該有的樣子。

但是在17年上半年，發(fā)展迅猛的購房尾款ABS一度面臨被“叫?！钡臓顟B(tài)，審核通過(guò)率極地，只有少數的頭部可以申報項目，這樣的狀態(tài)持續了近兩年，19年窗口指導對購房尾款逐漸放開(kāi)，但是審核仍然比較嚴格。

21年下半年地產(chǎn)行業(yè)接連遭到重創(chuàng )，一個(gè)接一個(gè)的”雷“出現，投資者對地產(chǎn)行業(yè)投資低迷，融資更是難上加難。11月開(kāi)始房企ABS的審核速度明顯加快，購房尾款ABS重新進(jìn)入大家的視野，今天就來(lái)聊聊購房尾款ABS。

時(shí)間：購房者決定認購時(shí)      

資金流向：購房者向項目公司交付認購定金

簽訂文本：《商品房認購書(shū)》或《商品房認購協(xié)議》

時(shí)間：簽訂認購協(xié)議后大約7-15 天

資金流向：購房者向項目公司交付首付款。首付款一般為總價(jià)款的20%~30%。

合同文本：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現房）》

時(shí)間：達成草簽協(xié)議后

合同文本：房地產(chǎn)管理部門(mén)統一印制的標準房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本

時(shí)間：指購房者和開(kāi)發(fā)商簽訂合同之日起30日內

合同文本：網(wǎng)簽合同文本

時(shí)間：備案完成后

根據購房者需求，貸款分為住房公積金貸款、銀行貸款和組合貸款。

購房者需要向銀行或住房公積金中心提交貸款申請資料，申請購房尾款的貸款資金。

時(shí)間：約為申請貸款后3~6個(gè)月

文本：借款合同

時(shí)間：約為辦理抵押登記后1周至1個(gè)月

資金流向：銀行或住房公積金中心在通過(guò)貸款審批后將貸款直接支付至相關(guān)項目公司的指定銀行收款賬戶(hù)中。

時(shí)間：貸款辦理成功后

資金流向：由購房者每月按照借款合同向銀行或住房公積金中心償還按揭貸款本息。

我們已經(jīng)了解到項目公司在認購階段會(huì )收到定金，在草簽階段會(huì )收到首付款，之后一直到銀行或住房公積金中心放款時(shí)，才能收到其余的購房資金。從草簽后到放款，少則2~3個(gè)月，多則半年以上。項目公司在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，即使銷(xiāo)售的業(yè)績(jì)良好，想要拿到全部的購房資金仍需要等待2~3個(gè)月甚至更長(cháng)的時(shí)間。

購房尾款ABS由于行業(yè)和資產(chǎn)等原因，相較于其他基礎資產(chǎn)的ABS有一定特殊性：

1.  在會(huì )計上，購房尾款屬于資產(chǎn)負債表中的“預收賬款”；在法律上，購房尾款是購房者對房企仍有抗辯權的“未來(lái)債權”。而應收賬款ABS，需要滿(mǎn)足債務(wù)人不具有抗辯權的條件。所以，購房尾款與應收賬款的ABS在基礎資產(chǎn)篩選方面有明顯不同。

2.  另一方面，房企普遍采用項目公司管理的模式，通常是為特定項目專(zhuān)門(mén)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負責該項目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，與購房者簽訂《購房合同》。發(fā)行ABS通常會(huì )由項目公司與原始權益人簽署《購房尾款轉讓協(xié)議》，將購房尾款債權轉讓給原始權益人，再由原始權益人轉讓給資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃。但簽訂該轉讓協(xié)議時(shí)，通常只轉讓債權，而不轉讓購房合同項下的義務(wù)，所以購房尾款的原始權益人并不是《購房合同》項下履行義務(wù)的項目公司。

那么，到底什么樣的購房尾款基礎資產(chǎn)可以做ABS？

筆者認為，初步判斷時(shí)，要從幾個(gè)方面考慮。第一，基礎資產(chǎn)在法律層面是否能達到監管要求；第二，融資規模是否能達到融資方預期；第三，最終評級結果如何，能否順利銷(xiāo)售。后兩點(diǎn)需要結合具體項目具體分析。但購房尾款是否滿(mǎn)足發(fā)行ABS的法律層面要求，項目人員則須從融資相關(guān)主體、基礎資產(chǎn)兩個(gè)層面來(lái)綜合考慮。

21年下半年開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)接連受到重創(chuàng )，雖然現在有回溫，但是投資者對于地產(chǎn)行業(yè)仍然信息不足，所以銷(xiāo)售仍具有困難性。

下面來(lái)看看具體有哪些要求：

原始權益人應當合法擁有基礎資產(chǎn)，涉及的購房尾款應當基于真實(shí)、合法的商品房交易活動(dòng)產(chǎn)生，商品房交易對價(jià)公允，且不涉及《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎資產(chǎn)負面清單指引》。

由于購房尾款債權是從項目公司所得，原始權益人應當已經(jīng)支付轉讓對價(jià)，且轉讓對價(jià)應當公允。

《購房合同》以及《購房尾款轉讓協(xié)議》適用法律應為中國法律，且在中國法律下合法有效，并構成對相關(guān)購房者合法、有效和有約束力的義務(wù)，項目公司可根據《購房合同》相關(guān)條款向購房者主張權利，且在購房尾款債權轉讓通知購房者后，原始權益人可依據《購房尾款轉讓協(xié)議》、《購房合同》向購房者主張權利。

《購房尾款轉讓協(xié)議》、《購房合同》都需滿(mǎn)足合同的成立與生效條件：

（1）成立條件。根據《民法通則》和《合同法》的規定，合同當事人就合同的主要要素達成合意后，合同即告成立。

（2）生效條件。當事人必須具有相應的民事行為能力；意思表示真實(shí)；不違反法律的強制性規定或社會(huì )公共利益，除非法律特別規定或合同各方另有約定外，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

基礎資產(chǎn)應當可以進(jìn)行合法有效的轉讓?zhuān)覠o(wú)需取得第三方同意。

（1）《合同法》第79條規定了不得轉讓的3種情形：

債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質(zhì)不得轉讓?zhuān)唬ǘ┌凑债斒氯思s定不得轉讓?zhuān)唬ㄈ┮勒辗梢幎ú坏棉D讓。

（2）根據擔保法司法解釋第28條，如果基礎資產(chǎn)對應的保證合同中約定禁止債權轉讓?zhuān)瑒t可能合同債權無(wú)法入池。

截至基準日，項目公司應當已經(jīng)履行并遵守了基礎資產(chǎn)對應的任一份購房合同項下應盡義務(wù)，且購房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務(wù)而要求減少購房尾款或者退房、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同等抗辯權、抵銷(xiāo)權等主張。

《購房合同》中購買(mǎi)者應為依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人和其他組織，且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷(xiāo)登記、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照或涉及重大訴訟或仲裁。

購房者應無(wú)正在進(jìn)行的或將要進(jìn)行的訴訟、仲裁或其他糾紛，信用良好。

基礎資產(chǎn)的權屬應當清晰明確，不得附帶抵押、質(zhì)押等擔保負擔或者其他權利限制。已經(jīng)存在抵押、質(zhì)押等擔保負擔或者其他權利限制的，應當能夠通過(guò)專(zhuān)項計劃相關(guān)安排在原始權益人向專(zhuān)項計劃轉移基礎資產(chǎn)時(shí)予以解除。

原始權益人應合法擁有基礎資產(chǎn)，未在基礎資產(chǎn)上設定抵押權、質(zhì)權或其他擔保物權。

《合同法》第80條規定，“債權人轉讓權利的，應當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷(xiāo)，但經(jīng)受讓人同意的除外?！?/p>

實(shí)際操作中，通常不會(huì )在第一時(shí)間向債務(wù)人（購房者）發(fā)出債權轉讓通知，而是約定在權利完善事件發(fā)生后發(fā)出權利完善通知。

購房尾款通常3-6個(gè)月回款，購房尾款ABS產(chǎn)品一般設置為2年左右，循環(huán)購買(mǎi)不可避免。初始入池基礎資產(chǎn)到期形成回收款后將被用于循環(huán)購買(mǎi)新的基礎資產(chǎn)。發(fā)行購房尾款ABS，需保證有充足的符合入池條件的新增基礎資產(chǎn)。

基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的首付款不應涉及首付貸。

首付款比例需符合相關(guān)法律法規的要求，一般來(lái)說(shuō)，首付款住宅不低于20%，商業(yè)用房不低于50%。