首先保障房區別于普通住房，是政府以改善廣大群眾住房條件為目的，面向中低收入人群的一種福利住房。其審批、建造、銷(xiāo)售及租住由政府統一管理，并制定了相應的法律法規、政策規定。

2014年發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，各地廉租住房建設計劃調整并入公共租賃住房年度建設計劃，公共租賃住房和廉租住房并軌運行后統稱(chēng)為公共租賃住房。

廉租房與公租房并軌運行，實(shí)現統一規劃建設、統一資金使用、統一申請受理、統一運營(yíng)管理。政府不再建設籌集廉租房，由政府直接投資建設、城市更新配建以及通過(guò)其他途徑籌集的廉租房納入公租房房源。

雖然并軌運行，但是廉租房與公租房面向人群不同，申請資格也不同：廉租房主要面下低收入人群，一般需要戶(hù)口及《低保證》或者《低保邊緣人員救助證》，有著(zhù)很強的地域限制；而公租房一般面向中低收入住房困難人群、應屆畢業(yè)生、外來(lái)務(wù)工人員。

從上文的保障房分類(lèi)可以看出來(lái)保障性租賃住房基本就是廉租房和公租房，現在兩者并軌運行，我們這里只討論公租房。

這里小編選取了幾個(gè)城市的規定，供小伙伴參考。

以北京市為例，北京市租金定價(jià)標準一般為周邊商品房租金的80%，租金一般為三年調整一次。但是隨著(zhù)房?jì)r(jià)的增長(cháng)，往后在推移5年，公租房租金就可能變?yōu)橹苓吷唐贩孔饨鸬?0%甚至更低。

這就導致一些問(wèn)題出現:第一，老項目租金定價(jià)低，新項目租金定價(jià)高，因為新項目是根據周邊商品房最新的租金定價(jià)的；第二，老項目一般區位、交通、生活、醫療及教育等配套比新項目好，但租金卻比新項目低，導致租金倒掛；第三，老項目配套設施完善，租金低，新項目配套匱乏卻租金高，導致交通便捷、配套完善的老項目房源供不應求，交通不便、缺乏配套的新項目房源入住率低，甚至有些房源長(cháng)期空置。

這樣就會(huì )出現一種情況，選擇老項目入住率高，但是租金低；選擇新項目租金高，但是入住率低。而保障性租賃住房公募REITs對收益率的要求就很高，這就導致，如何選擇合適的物業(yè)成為一道難題。

但是隨著(zhù)國家對保障房建設規劃的加強及投入力度的加大，以及交通等基礎設施不斷完善，公租房的配套設施也在逐漸加強，一些之前存在一定空置率的公租房，也逐漸變得供不應求。租金的穩定性配合物業(yè)的有效的經(jīng)營(yíng)管理，是可以滿(mǎn)足公募REITs對收益率的要求。

企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以?xún)鹊牟糠?，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除，超過(guò)年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時(shí)扣除。

個(gè)人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過(guò)其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。

2017年開(kāi)始廉租房與公租房并軌運行管理，標的物業(yè)可能存在同時(shí)有廉租房及公租房的情況，一般情況下，配售公租房與廉租房時(shí)，由房管局及相關(guān)政府部門(mén)負責核查住戶(hù)的各項條件后，進(jìn)行公示。

保障房的建設資金主要來(lái)源于地方政府和銀行信貸，一定程度上限制了規模的擴大，為了更好的適應保障房建設所需投入的資金量大、成本回收期長(cháng)以及投資回報率低等特點(diǎn)，ABS應運而生，此前發(fā)行的保障房ABS多為租賃資產(chǎn)ABS，債權轉讓模式，且多增加一層信托計劃作為SPV來(lái)解決現金的穩定性和可預測性。

但是以租賃為主的保障房ABS仍然沒(méi)有解決保障房相關(guān)企業(yè)，需要盤(pán)活存量資產(chǎn)，釋放不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和流動(dòng)性的需求。而公募REITs可以很好的解決這個(gè)問(wèn)題，保障性住租賃房公募REITs的出現，不僅能針對性的解決住房問(wèn)題，還有助于推動(dòng)住房租賃的結構性改革。但是保障性住租賃房公募REITs也有一個(gè)難點(diǎn)就是如何平衡收益率。

要更好的平衡收益率，就要選取適合的保障房項目，加以配合“優(yōu)惠”的稅收政策。我國保障房體系主要分為廉租房、公租房（2014年后廉租房與公租房并軌運行）、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房和棚戶(hù)區改造安置住房。與其他幾種相比，公租房是租賃性住房，“保障性”突出，但是公租房相對較低的租金，也導致收益率達到發(fā)行公募REITs標準的難度。另一方面，較低的租金需要加以“優(yōu)惠”的稅收政策輔助，才能更好的達到收益率的要求。

第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是準公共物品。公租房主要是一種保障住房困難人群的產(chǎn)品，它主要是由政府提供，而不是由市場(chǎng)提供的特殊產(chǎn)品。

第二，正因為公租房是準公共物品，不是由市場(chǎng)提供的一般產(chǎn)品，所以需要獲得政策的支持。政府建設收購公租房滿(mǎn)足住房困難人群的居住，是為了政府的社會(huì )責任，而不是為了盈利，所以公租房必須有國家的政策支持才可以。

第三，租賃性。這是公租房區別于原來(lái)的經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房的核心特征。經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房是為住房困難人群提供有產(chǎn)權的住房，公租房則是提供給住房困難人群沒(méi)有產(chǎn)權的住房。這也符合租售并舉、以租為主的政策。

與普通的ABS項目相比，保障性住租賃房公募REITs需要定期分紅，更加需要現金流的穩定性，而與其他資產(chǎn)類(lèi)型公募REITs相比，保障性住租賃房公募REITs的收益相對較低，則更依賴(lài)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。

但是與其他租賃市場(chǎng)相比，公租房因為價(jià)格較低，一般處于供不應求的狀態(tài)，出租率很高，且具有一定的可持續性。但是由于公租房新老項目及地區分布也會(huì )造成租金不平衡的問(wèn)題。

1、標的物業(yè)符合以下標準之一

（1）項目公司合法持有標的的《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》，享有標的物業(yè)房屋所有權和土地使用權；

（2）同時(shí)符合以下列條件的標的物業(yè)：

① 根據符合中國法律規定、已生效的資產(chǎn)收購協(xié)議及網(wǎng)簽合同等相關(guān)協(xié)議的約定，標的物業(yè)轉讓方擬將標的物業(yè)的權屬轉讓給項目公司；

②標的物業(yè)已完成竣工驗收備案，且標的物業(yè)轉讓方已向項目公司交付標的物業(yè)，項目公司已有權合法實(shí)際占有和使用標的物業(yè)，并有權享有與蓋標的物業(yè)相關(guān)的全部收益；

③項目公司在專(zhuān)項計劃設立日起一定時(shí)間內取得標的物業(yè)的《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》，被登記為標的物業(yè)《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》記載的唯一權利人。

2、標的物業(yè)不存在抵質(zhì)押等擔保負擔或者其他任何權利限制或權利負擔，或既有權利限制或權利負擔可以在專(zhuān)項計劃設立日后規定時(shí)間內解除；

3、標的物業(yè)不涉及任何未決訴訟、仲裁、破產(chǎn)或執行程序；

4、標的物業(yè)的土地使用權為建設用地使用權，且建設用地使用權期限的截止日不早于專(zhuān)項計劃的法定到期日；

5、標的物業(yè)能夠由項目公司對外租賃與使用，或作為其他合法用途對外租賃與使用；

關(guān)于整租合同的標準

1、整租合同在中國法律項下合法、合規、有效；

2、整租合同在不存在質(zhì)押等擔?；蛘咂渌麢嗬拗苹蛘邫嗬摀?；

3、整租合同不涉及任何未決訴訟、仲裁、破產(chǎn)或執行程序；

4、整租合同項下約定的起租時(shí)間不晚于專(zhuān)項計劃設立日，并且租期屆滿(mǎn)日不早于專(zhuān)項計劃法定到期日。