上周，REDD Asia報道稱(chēng)，中國人民銀行要求部分銀行每周上報其對10家國有房企、5家無(wú)實(shí)際控制人的房企（指萬(wàn)科、綠地、綠城、金地、遠洋5家非國有企業(yè)）和50家民營(yíng)房企的風(fēng)險敞口；央行選中了一部分在房地產(chǎn)行業(yè)有較大敞口的銀行，要求他們在上周上報4月和5月持有的債券、開(kāi)發(fā)貸和按揭數據；央行可能會(huì )根據環(huán)比數據，判斷銀行是否增加了對房地產(chǎn)行業(yè)的敞口。市場(chǎng)方面預計，銀行在6月份對房企的實(shí)際投放資金額可能達到4-5月份的好幾倍，房企的流動(dòng)性壓力也將大大緩解。

5月31日，寧波市住房和城鄉建設局發(fā)布了《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》，該通知中提到“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以使用銀行保函替換商品房預售項目的預售資金相應監管額度，商品房預售資金監管銀行不得拒絕接受合規的銀行保函。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在確保資金安全、不影響項目正常建設工程款支付的前提下，使用超出重點(diǎn)監管額度的預售資金支付本市土地競買(mǎi)保證金，使用期限不得超過(guò)45天”。

6月1日，惠州市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品房預售資金監管額度管理的通知》，我們認為，這是一份非常具有借鑒意義的政策性文件，具體附圖如下：

今年2月份，監管層出臺了全國性商品房預售資金監督管理辦法，但政策的執行效果非常一般，主要原因是很多地方采取了保護主義，從嚴監管，以防止出現爛尾樓風(fēng)險，不過(guò)這也跟房企的流動(dòng)性風(fēng)險有關(guān)。4月29日，中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)的表述中提到了“優(yōu)化商品房預售資金監管”，此后惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽(yáng)、長(cháng)春、寧波等多地密集出臺的穩地產(chǎn)政策中，在預售資金監管方面都提出了優(yōu)化措施，而惠州6月1日出臺的《關(guān)于實(shí)施商品房預售資金監管額度管理的通知》在可執行性方面無(wú)疑邁出了重要的一步。

市場(chǎng)方面認為，不管是央行要求銀行端增加對房地產(chǎn)行業(yè)的敞口，還是預售監管資金的實(shí)質(zhì)性放松，對于改善房企的流動(dòng)性壓力來(lái)說(shuō)，目前都能起到及時(shí)雨的作用。從我們地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的角度來(lái)說(shuō)，銀行貸款（尤其是開(kāi)發(fā)貸）與預售資金監管的放松為地產(chǎn)投資機構前融資金投放的還款來(lái)源提供了更好的退出保障，因此地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)接下去有望快速恢復。

需要注意的是，不少同行對目前政策調整后的實(shí)施效果依舊存在疑慮，一是銀行不太可能同意給出險房企開(kāi)具保函以置換監管賬戶(hù)中的資金；二是地方政府在保交樓的壓力下有很大的動(dòng)力去留住監管賬戶(hù)中的資金，也即不會(huì )輕易放松監管讓開(kāi)發(fā)商把錢(qián)轉走，因為對地方?jīng)]有什么好處；三是很多城市都已經(jīng)明確了即便是已交樓項目也不終結監管，因為當地還有這家房企的其他項目可能會(huì )出險，需要補充建設資金以防止爛尾。寧波5月31日的《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》允許“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在確保資金安全、不影響項目正常建設工程款支付的前提下，使用超出重點(diǎn)監管額度的預售資金支付本市土地競買(mǎi)保證金，使用期限不得超過(guò)45天”，實(shí)際上也是地方政府想把監管賬戶(hù)資金留在本地。如果按照上述邏輯來(lái)分析，房企對預售監管賬戶(hù)的資金其實(shí)還是沒(méi)有足夠的話(huà)語(yǔ)權，也即通過(guò)預售資金監管的放松改善房企的流動(dòng)性存在現實(shí)操作層面的一些難題。

回到先前一直討論的樓市回暖時(shí)間的問(wèn)題上，有同行認為房貸利率在沒(méi)有進(jìn)一步下調前，銷(xiāo)售端不太可能出現根本性的好轉，因為這一波房地產(chǎn)行業(yè)下行的根源性問(wèn)題是居民收入的受損和對未來(lái)收入預期的下降。截止當前，強二線(xiàn)以上城市核心區域的樓市銷(xiāo)售情況已有明顯回暖，但樓市整體的企穩回暖卻遠不如預期?；氐桨唇依世^續調低的可能性問(wèn)題上，因大幅下調居民貸款利率會(huì )引起銀行盈利明顯降低的問(wèn)題，而過(guò)去幾年房貸利率事實(shí)上持續高于其他貸款利率，也即居民部門(mén)一直在補貼其他企業(yè)部門(mén)，如果房貸利率下調過(guò)快，那可能其他行業(yè)的利率就要上調以維持銀行利潤，或者就是整個(gè)利率中樞進(jìn)一步下移，包括存款利率，而要按這個(gè)路徑去嘗試，則難上加難，畢竟美聯(lián)儲加息以及地緣政治沖突帶來(lái)的國際國內壓力實(shí)實(shí)在在地擺在那里。

當然，就我們自己的判斷而言，強二線(xiàn)以上城市的樓市已在企穩回暖，到今年第四季度，房地產(chǎn)及樓市整體也將逐漸企穩。