杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
在求穩、自救為主基調的房企圈里，中國金茂最近干了一件大事。
6月10日，中國金茂及中國宏泰發(fā)展發(fā)聯(lián)合公告，中國宏泰發(fā)展擬被中國金茂私有化，并撤銷(xiāo)中國宏泰發(fā)展股份在港交所的上市地位。
中國金茂以每股2.13港元收購其未持有的中國宏泰發(fā)展股權，每股注銷(xiāo)價(jià)較停牌前收市價(jià)每股1.84元有溢價(jià)約30.43%。
受此影響，萎靡大半年的中國宏泰發(fā)展股價(jià)起飛，當日漲了20%+，中國金茂股價(jià)則跌了2.82%。
01“小華夏幸?！睒I(yè)績(jì)難看
如其官網(wǎng)介紹的，始創(chuàng )于1995年，以產(chǎn)業(yè)構建、園區運營(yíng)和基礎設施投資為核心業(yè)務(wù)。2014年在香港聯(lián)交所主板上市。
官網(wǎng)里中國宏泰給自己劃分了6大戰略板塊，分別是通航板塊、大文旅板塊、大健康板塊、科創(chuàng )板塊、工業(yè)設計、能源板塊。
公告里稱(chēng)，中國宏泰主要從事業(yè)務(wù)有三大類(lèi)，大型產(chǎn)業(yè)市鎮的規劃、開(kāi)發(fā)及營(yíng)運；物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃。
從這里桿友們應該看出來(lái)，雖然都是在講產(chǎn)業(yè)、園區的故事，但中國宏泰和華夏幸福還是有明細的不同。
華夏幸福這兩年日子難過(guò)，側重一級市場(chǎng)的中國宏泰也并沒(méi)有多好。應該說(shuō)從2019年開(kāi)始，中國宏泰就開(kāi)始在走下坡路，而2021年尤甚。
圖片來(lái)源|東方財富（特此感謝）
歸母凈利潤下滑更狠，上述時(shí)間段內分別為-25.19%、1.94%、-79.79%。
2021年，中國宏泰的歸母凈利潤腰斬不止，為1.71億元。
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02 一個(gè)缺錢(qián)，一個(gè)踩坑？
肉眼可見(jiàn)的是，2021年中國宏泰的盈利指標大都在斷崖式下跌。但另一方面，杠桿地產(chǎn)認為其核心資產(chǎn)負債指標似乎并未有較為明顯改觀(guān)，有些反而在朝不好的趨勢發(fā)展。
資產(chǎn)負債率同比微升——從2020年的57.7%上升到2021年的57.8%，當然也不算高哈；流動(dòng)負債占比依然不低（2021年為54.24%）；
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現金及現金等價(jià)物2021年末進(jìn)一步下降到8.41億元，2020年這一數據為9.57億元，2019年為12.61億元。
實(shí)際上2021年中國宏泰也在想辦法紓困。也就是這一年，中國宏泰與中國金茂結下了不解之緣。
某種程度上，對中國宏泰來(lái)說(shuō)這是當時(shí)的一筆“救命錢(qián)”，因為彼時(shí)正值其美元債到期的關(guān)鍵節點(diǎn)。
但1個(gè)多月后的8月中下旬，中國宏泰卻交出了一份讓人大跌眼鏡的半年報：上市以來(lái)最大的業(yè)績(jì)下滑。此刻杠桿地產(chǎn)默默心疼中國金茂1秒鐘。
這次的公告，中國金茂相當于把宏泰發(fā)展徹底收入囊中。但買(mǎi)賣(mài)是否劃算估計也只有雙方自己知道。
在宏泰發(fā)展上市以來(lái)最差成績(jì)單面前，25.65億港元不是一筆小數目。
03 “金主”的煩惱
不過(guò)對中國金茂而言，私有化中國宏泰發(fā)展的這些錢(qián)或許不算多。
截至2021年末，其現金及現金等價(jià)物有310.51億元。2021年的營(yíng)收也增長(cháng)了50%，從600億元到至900.60億元，去年取得這個(gè)成績(jì)的房企實(shí)屬罕見(jiàn)。
但中國金茂也有一些行業(yè)問(wèn)題，比如增收不增利。2021年無(wú)論毛利率還是凈利率，都更低了。
另外聯(lián)合公告里，對于這次私有化于各方的裨益如此說(shuō)：
中國宏泰股份的低交易流通量可能令計劃股東難以在不對中國宏泰股份價(jià)格造成不利影響的情況下進(jìn)行大量場(chǎng)內出售。因此，計劃為計劃股東提供實(shí)時(shí)變現其投資以換取現金的機會(huì )，并將接納計劃的所得款項重新調配至其他投資機會(huì )。
在合并這些項目后，金茂的盈利指標真會(huì )有所改善嗎？我們拭目以待。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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