一、百強房企 5 月全口徑銷(xiāo)售面積同比下降 56.7%，多個(gè)核心二線(xiàn)城市密集出臺“四限”寬松政策；三季度銷(xiāo)售數據或有所修復

根據克爾瑞數據顯示，2022年5月百強房企實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額約5192億元，同比下降59.9%；全口徑銷(xiāo)售面積約 3187 萬(wàn)平，同比下降 56.7%。2022 年 1-5 月，百強房企全口徑銷(xiāo)售金額累計為 26396 億元，較去年同期下降 52.7%；全口徑銷(xiāo)售面積累計約 2584.8 萬(wàn)平，較去年同期下降 57.4%。

國盛證券分析表示，在國務(wù)院、央行多次提出支持合理住房需求后，各地房地產(chǎn)放松政策繼續擴散，包括成都、寧波、杭州、珠海、佛山等多個(gè)核心二線(xiàn)城市密集出臺“四限”寬松政策。其中成都、寧波、佛山均以“組合拳”的形式放松，放松力度較大。此外，國信證券研究表示，429 政治局會(huì )議以后，地產(chǎn)股從“政策放松共識”階段，進(jìn)入“基本面分歧”階段。從“救不救”的博弈進(jìn)入“能不能救活”的分歧，政策效果成為核心矛盾。5 月份市場(chǎng)并未明顯改善，進(jìn)一步加重了對基本面的擔憂(yōu)，更多人開(kāi)始認為“放松也沒(méi)用”，所以出現行情震蕩。不管大家對房地產(chǎn)的看法如何，房地產(chǎn)回歸正常軌道，是當前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒(méi)有必要對銷(xiāo)售過(guò)度擔憂(yōu)，或者說(shuō)，沒(méi)有必要對地產(chǎn)銷(xiāo)售有超過(guò)對經(jīng)濟整體的擔憂(yōu)，三季度銷(xiāo)售修復是非常大概率的。

二、北京、上海集中供地收官，央國企拿地約占九成；房企新增土地貨值大幅下降

2022年6 月 7 日，北京完成 2022 年二輪土拍，共出讓17宗用地，3宗流拍，14宗成交，其中7宗底價(jià)成交，另有7宗熱點(diǎn)地塊轉入線(xiàn)下競拍程序，整體溢價(jià)率5.35% ，土拍熱度有所回溫。參拍房企仍以國央企競拍為主，民營(yíng)房企龍湖和潤澤參與競拍。上海今年首輪集中土拍共出讓36宗商品住宅地塊，總建筑面積425.19萬(wàn)平方米，36宗宅地總成交金額達834.7億元。其中，19宗地底價(jià)成交，13宗地達到中止價(jià)進(jìn)入一次報價(jià)環(huán)節。在本輪土拍中，央企、國企仍是拿地主力，招商蛇口成最大贏(yíng)家。東北證券表示，國央企拿地約占九成。

根據中信建投分析表示，5 月新增土地貨值金額 TOP100 房企新增土地貨值共 2213.6億元，較上年同期同比下降 85.6%，從企業(yè)類(lèi)別來(lái)看，民企、地方國企、央企的新增土地貨值出現分化。1-5 月新增貨值 Top100 的房企中央企、地方國企和民企的新增土地貨值占比有所提升，分別達 31.9%、38.2%和 29.9%。

三、房企境內外債券融資規模持續下降；及時(shí)校正金融機構過(guò)度避險行為，目前一些金融機構地產(chǎn)融資有松動(dòng)跡象

根據中信建投統計表示，房企債券融資規模環(huán)比下降，境內外發(fā)債利率下行。從發(fā)行總額來(lái)看，2022 年 5 月，房企債券融資總額為 456.7 億元，同比下降 35.3%，環(huán)比下降 40.5%。其中境內發(fā)債規模為 361.5 億元，同比上升 14.2%，環(huán)比下降 18.1%；境外發(fā)債規模折合人民幣為 95.2 億元，同比下降 75.5%，環(huán)比下降 70.8%。從發(fā)債利率來(lái)看，2022 年 5 月，境內公司債、短融、中票、定向工具，發(fā)行利率分別為 3.39%、2.35%、3.51%、3.45%，總體較上月均有下降，海外債發(fā)行利率為 5.60%，較上月大幅下行。

2022年6月2日，人民銀行、外匯局舉行新聞發(fā)布會(huì )，解讀國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署有關(guān)扎實(shí)穩住經(jīng)濟的金融政策。會(huì )上中國人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝在回答經(jīng)濟日報時(shí)表示“人民銀行堅持市場(chǎng)化、法治化原則，配合住建等有關(guān)部門(mén)和地方政府做好出險企業(yè)風(fēng)險化解，及時(shí)校正金融機構的過(guò)度避險行為，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，加大并購金融服務(wù)力度，支持以市場(chǎng)化方式出清風(fēng)險”。近期我們財富中心在跟地產(chǎn)同行溝通時(shí)，一些地產(chǎn)公司目前也在跟銀行等金融機構溝通續貸問(wèn)題，銀行等金融機構也有溝通續貸意愿，地產(chǎn)融資環(huán)境有一點(diǎn)松動(dòng)跡象。

四、湖南省發(fā)文：國企建設非經(jīng)營(yíng)性項目必須使用財政資金，不得違規使用市場(chǎng)化融資；1-5月城投債融資規模收縮，5月交易所城投債審批邊際放松，但不新增隱性債務(wù)的底線(xiàn)不會(huì )動(dòng)搖

2022年6 月 7 日，湖南省人民政府發(fā)布《進(jìn)一步規范政府性投資項目決策和立項防范政府債務(wù)風(fēng)險的管理辦法》，《辦法》指出，嚴禁為規避項目審批監管而新成立融資平臺公司等來(lái)開(kāi)展政府性投資項目建設。對于黨政機關(guān)、各類(lèi)事業(yè)單位建設的固定資產(chǎn)投資項目和國有投融資公司投資建設的非經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)投資項目等重大政府性投資項目，必須使用財政資金、政府債券資金，不得違規使用市場(chǎng)化融資新增政府隱性債務(wù)。在同級政府常務(wù)會(huì )議研究決策前，須由上級財政部門(mén)對資金來(lái)源進(jìn)行評估論證。

根據方正證券分析，今年以來(lái)，低級別、區縣級平臺城投債壓縮最為明顯，交易所私募債審核收緊或是城投債融資規模收縮的主因。今年 1-5 月份，城投債發(fā)行規模和凈融資規模分別達到 21689 億元和 7478 億元，同比分別減少 1731 億元和 1736 億元。而從發(fā)行人行政級別來(lái)看，區縣級平臺今年新增融資受限較大。1-5 月份，全國區縣級平臺凈融資規模僅 2502 億元，而去年同期為 5033 億元，同比減少了 2531億元。交易所私募債的發(fā)行規模同比減少了 1798 億元。交易所私募債的限制主要集中在補流、項目建設等增量領(lǐng)域，符合當前“嚴控增量，力保存量”的監管格局。在審批端，交易所城投債審批邊際放松，私募債項目審核情況近期存在邊際改善。5 月份，交易所新受理項目規模同比增加 193億元，過(guò)會(huì )項目規模同比增加 235 億元。成功過(guò)會(huì )的項目用時(shí)逐漸縮短，說(shuō)明交易所項目審批速度有提升。城投債后續發(fā)行可能提速。在風(fēng)險可控的前提下，適當放松城投債融資為基投資提供一定的助力，存在可行性。但不新增隱性債務(wù)的底線(xiàn)不會(huì )動(dòng)搖，城投債發(fā)行也很難大幅放松。城投債發(fā)行的邊際放松，短期內可能主要以放開(kāi)對借新還舊的限制為主，后續在項目收益成本自求平衡的情況下也存在邊際放松建設型城投債的發(fā)行審批的可能。

五、私募基金管理人登記、基金產(chǎn)品備案迎來(lái)新規定

2022年月2日，中基協(xié)發(fā)布《關(guān)于私募基金管理人登記備案工作相關(guān)事宜的通知》，更新《私募基金管理人登記申請材料清單》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《登記材料清單》）、發(fā)布《私募投資基金備案關(guān)注要點(diǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《備案關(guān)注要點(diǎn)》）。

新版《登記材料清單》分類(lèi)細化了負責投資的高管人員投資能力材料內容，明確了不同類(lèi)別高管人員應具備的工作經(jīng)歷，加強高管人員穩定性材料要求。另一方面，強化誠信信息填報，加強風(fēng)險防范。從主要出資人、實(shí)際控制人、高管人員等方面，細化了誠信信息填報內容，加強過(guò)往誠信記錄情況核查。對存在誠信問(wèn)題、嚴重負面輿情、重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、錯綜復雜集團化運作等問(wèn)題的申請機構，協(xié)會(huì )可以采用征詢(xún)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)、加強問(wèn)詢(xún)等方式進(jìn)一步了解情況。

《備案關(guān)注要點(diǎn)》從體例上看，分為私募證券投資基金備案關(guān)注要點(diǎn)和私募股權、創(chuàng )業(yè)投資基金備案關(guān)注要點(diǎn)兩類(lèi)，針對不同類(lèi)型基金特點(diǎn)梳理了差異化備案要求。從內容上看，囊括產(chǎn)品備案須遵守的各類(lèi)規則，特別是對于規則只有原則性規定的，明確規則落地的具體執行要求，提高規則理解度和適用性。